{"id":46528,"date":"2023-03-29T15:22:27","date_gmt":"2023-03-29T15:22:27","guid":{"rendered":"https:\/\/housfy.com\/blog\/?p=46528"},"modified":"2023-03-29T16:04:44","modified_gmt":"2023-03-29T16:04:44","slug":"el-tjue-sentencia-la-comision-de-apertura-por-ser-abusiva-en-una-hipoteca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/housfy.com\/blog\/el-tjue-sentencia-la-comision-de-apertura-por-ser-abusiva-en-una-hipoteca\/","title":{"rendered":"El TJUE sentencia la comisi\u00f3n de apertura por ser abusiva en una hipoteca"},"content":{"rendered":"\n

El Tribunal de Justicia de la Uni\u00f3n Europea (TJUE), en su \u00faltima sentencia del pasado 16 de marzo, dict\u00f3 que CaixaBank devolviera a un cliente unos 845 \u20ac que le hab\u00edan sido cobrados en calidad de comisi\u00f3n de apertura de su hipoteca. Con ello, el TJUE da opci\u00f3n a estimar la comisi\u00f3n de apertura abusiva<\/strong> si no es clara y comprensible o si es desproporcionada a los servicios que retribuye.<\/p>\n\n\n\n

Esta nueva sentencia puede cambiar el rumbo de todos aquellos que est\u00e9n a punto de pedir una hipoteca<\/strong><\/a> y, en especial, de aquellos que contrataron una anteriormente y pagaron varias comisiones.<\/p>\n\n\n\n

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\u00bfEs la comisi\u00f3n de apertura abusiva? Los precedentes<\/h2>\n\n\n\n

Vayamos por partes. En 2019, el Tribunal Supremo de Espa\u00f1a consider\u00f3 que la comisi\u00f3n de apertura estaba justificada<\/strong>. Con esto se perd\u00eda la posibilidad de calificarla de abusiva, pues el TS la cre\u00eda parte del valor real total de la hipoteca, tomando el art\u00edculo 4.2 de la Directiva 93\/13\/CEE sobre las cl\u00e1usulas abusivas:<\/p>\n\n\n\n

\n

\u201cLa apreciaci\u00f3n del car\u00e1cter abusivo de las cl\u00e1usulas no se referir\u00e1 a la definici\u00f3n del objeto principal del contrato<\/strong> ni a la adecuaci\u00f3n entre precio y retribuci\u00f3n […] siempre que dichas cl\u00e1usulas se redacten de manera clara y comprensible.\u201d<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Pero, en 2020, el Tribunal de Justicia de la Uni\u00f3n Europea (TJUE) se pronunci\u00f3 contrariamente: la comisi\u00f3n de apertura no es un elemento central del contrato del pr\u00e9stamo<\/strong> sino de car\u00e1cter accesorio, por lo que no se le aplica lo redactado en el art\u00edculo 4.2, sino lo del art\u00edculo 3.1, seg\u00fan el cual:<\/p>\n\n\n\n

\n

\u201cLas cl\u00e1usulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se considerar\u00e1n abusivas cuando, contrariamente a las exigencias de la buena fe, causen en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato<\/strong>.\u201d<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

\u00bfQu\u00e9 cambia ahora con la \u00faltima sentencia del TJUE?<\/h2>\n\n\n\n

La sentencia del TJUE de marzo de 2023 ratifica aquella de 2020 y esclarece las directrices para juzgar su abusividad<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, es el juez quien deber\u00e1 certificar si la cl\u00e1usula es \u201cclara y comprensible\u201d, prevaleciendo \u201cla interpretaci\u00f3n m\u00e1s favorable para el consumidor\u201d en caso de duda<\/strong>, tal como marca el art\u00edculo 5 de la Directiva 93\/13\/CEE.<\/p>\n\n\n\n

Adem\u00e1s, deber\u00e1 discernir que el titular de la hipoteca estaba en condiciones de evaluar la naturaleza de la cl\u00e1usula y las consecuencias que se desprendan de ella y, sobre todo, corroborar que los servicios pagados con esta cl\u00e1usula sean proporcionados y no se solapen con otros costes<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

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El cliente al que CaixaBank tuvo que devolver su comisi\u00f3n de apertura<\/h2>\n\n\n\n

Esta sentencia del TJUE responde a la demanda que present\u00f3 un cliente a CaixaBank en 2018, en la que reclamaba la nulidad de la cl\u00e1usula sobre la comisi\u00f3n de apertura<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Esta demanda fue aprobada al principio y, aunque CaixaBank interpuso un recurso, la Audiencia Provincial en Palma lo desestim\u00f3. Y es que hac\u00eda falta demostrar qu\u00e9 servicio retribu\u00eda esa comisi\u00f3n<\/strong> que ascend\u00eda hasta los 845 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n

Fue entonces cuando CaixaBank interpuso el recurso al Tribunal Supremo<\/strong>, que acab\u00f3 llevando el caso al Tribunal de Justicia de la Uni\u00f3n Europea.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfC\u00f3mo s\u00e9 si me han cobrado una comisi\u00f3n de apertura abusiva?<\/h2>\n\n\n\n

La comisi\u00f3n de apertura es el precio que el banco pone a aquellos tr\u00e1mites que lleva a cabo antes de conceder una hipoteca a alguien: a saber, un primer estudio de solvencia del cliente<\/strong> y de la viabilidad de prestarle dinero.<\/p>\n\n\n\n

Antes de la nueva Ley Hipotecaria<\/strong><\/a> de 2019, era muy com\u00fan cobrar dos comisiones distintas, una de estudio y otra de apertura, pero la jurisprudencia espa\u00f1ola ahora solo permite cobrar una, si as\u00ed se pacta.<\/p>\n\n\n\n

De hecho, actualmente, las hipotecas de CaixaBank<\/strong><\/a> o del Banco Santander<\/strong><\/a> ofertadas ya no tienen comisiones de apertura ni de estudio, aunque las aplicasen en el pasado.<\/p>\n\n\n\n

Para averiguar si te cobraron una comisi\u00f3n de apertura abusiva, deber\u00e1s recuperar tu Ficha Europea de Informaci\u00f3n Normalizada (FEIN)<\/strong> o tu contrato final del pr\u00e9stamo, donde podr\u00e1s consultar todas las condiciones referentes a tu hipoteca. En la cl\u00e1usula n\u00famero 4<\/strong> habitualmente se especifica el tipo de inter\u00e9s y otros gastos relacionados con el pr\u00e9stamo, como una posible comisi\u00f3n de esta \u00edndole.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfPuedo reclamar la comisi\u00f3n de apertura de mi hipoteca?<\/h2>\n\n\n\n

Si crees que tu banco te cobr\u00f3 una comisi\u00f3n de apertura desproporcionada, est\u00e1s en tu derecho de poner una reclamaci\u00f3n<\/strong>. Eso s\u00ed, debes hacerlo paso por paso:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Presenta una instancia<\/strong> al Servicio de Atenci\u00f3n al Cliente<\/strong> de tu banco donde expongas qu\u00e9 comisiones consideras abusivas pues no obedecen a ning\u00fan servicio espec\u00edfico prestado por el banco. Alude a la normativa y a la sentencia del TJUE. Tu banco tiene 2 meses<\/strong> para contestar.<\/li>\n\n\n\n
  2. Presenta una demanda al Juzgado<\/strong> en la que solicites que se anule la cl\u00e1usula en cuesti\u00f3n por abusividad. En estos casos, ser\u00e1 recomendable buscar apoyo legal de un abogado.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    \u2b07\ufe0f\u2b07\ufe0f\u2b07\ufe0f<\/p>\n\n\n\n

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