El aspecto fundamental de cualquier inversión es conocer lo mucho que el dinero trabaja por ti. Ante una inversión en vivienda para alquilar, existen múltiples métricas que pueden ayudarte a calcular cómo de rentable sería una transacción inmobiliaria de este tipo. Una de ellas es el Cash on Cash.
¿Qué significa Cash on Cash?
El Cash on Cash es la fórmula utilizada para calcular qué porcentaje de una inversión en vivienda obtienes de vuelta, basado en la cantidad de capital que invertiste de tu propio bolsillo. Es decir, del capital inicial personal, sin contar la financiación.
En otras palabras, representa el capital que recibes de una inversión respecto al dinero en efectivo que invertiste en un primer momento y que está trabajando por y para ti. Para calcularlo, la medición suele ser anual.
Al comprar y alquilar tu piso, el uso del Cash on Cash resulta eficaz para comparar múltiples ofertas y decidir cuál generará una mejor rentabilidad de tu capital propio. También es útil a la hora de determinar cuánta financiación deberías usar de cara a la inversión total.
¿Qué elementos tiene en cuenta el Cash on Cash?
De la métrica del Cash on Cash penden dos elementos, los mismos que se tienen en cuenta a la hora de calcular el porcentaje. Por una parte, el cash flow, término anglosajón que se traduce a flujo de caja. Por otro lado, el capital propio inicial invertido.
Veamos a continuación en qué consiste cada uno de ellos.
Cash flow
El cash flow, o flujo de efectivo o de caja anual, es la liquidez mensual que genera un inmueble alquilado tras pagar todos los costes operativos que requiere. Son los ingresos que puedes conseguir cada mes una vez descontados los gastos necesarios.
Para calcular el cash flow mensual, tan solo debes contar todos los ingresos que te genera al mes tu vivienda alquilada y restarle los costes operativos que provienen de la explotación de la misma. Algunos de los costes más comunes son los siguientes:
- Hipoteca.
- Impuestos de la propiedad.
- Seguros de la vivienda y del préstamo hipotecario.
- Costes de mantenimiento o reparaciones.
- Utilidades.
Capital propio inicial
El capital propio inicial es el efectivo que desembolsas de tu bolsillo destinado a la inversión. Es todo el dinero que abonamos por cuenta propia requerido para comprar la vivienda y prepararla de cara a su puesta en alquiler, dejando de lado la financiación.
Los distintos elementos que pueden conformar el capital propio inicial serían:
- Entrada de la hipoteca del inmueble.
- Costes de cierre.
- Otros gastos derivados de renovaciones u obras.
¿Cómo se calcula el Cash on Cash?
Veamos cuál es la fórmula que hay que rellenar para obtener el porcentaje de efectivo sobre rentabilidad en efectivo.
Cash on Cash = (Cash flow mensual x 12) / Capital propio inicial invertido
Lo primero que haremos es calcular el cash flow mensual mediante la siguiente fórmula:
Cash flow mensual = (Renta bruta + otros ingresos) – (Costes operativos + Pago de la hipoteca)
A continuación, multiplicamos el importe por 12 meses para obtener el flujo de caja neto anual. Posteriormente, calculamos el capital propio inicial invertido, sumando todos los elementos que aparecen en el apartado anterior.
Cuando dispongamos de ambos importes, será cuestión de aplicarlos a la fórmula principal y multiplicar el valor por 100 para obtener el porcentaje.
¡Atención! Recuerda dividir únicamente entre la cantidad de dinero que procede de tu bolsillo.
Ejemplo de Cash on Cash
Pongamos un ejemplo para ilustrar el proceso. Imagina que compras una vivienda para alquilar con una inmobiliaria online por un valor de 100.000 euros. De tu bolsillo salen 20.000 euros para pagar la entrada de la hipoteca, los costes de la misma y alguna que otra reforma.
Durante un año, el flujo de caja neto que ingresas cada mes es de 300 euros. Es decir, es la cantidad que recibes una vez restas los costes y la deuda del préstamo.
Al calcular tu Cash on Cash, la fórmula quedaría así:
Cash on Cash = Cash flow mensual x 12 / Capital propio inicial invertido
Cash on Cash = (300 x 12) / 20.000 = 3.600 / 20.000 = 0,18
El cash flow anual, que serían 3.600 euros, se divide por el capital inicial invertido, los 20.000 euros. Como resultado, se multiplica el 0,18 por 100 para obtener el porcentaje:
Cash on Cash = 0,18 x 100 = 18 %
Finalmente, la rentabilidad que obtendrás en forma de dinero efectivo será del 18 %.
La figura del apalancamiento en el Cash on Cash
El Cash on Cash utiliza una de las grandes ventajas de la inversión inmobiliaria, el apalancamiento financiero. Es la habilidad de aumentar el capital que invertimos a través de dinero prestado, permitiendo una mayor rentabilidad.
Sin embargo, a pesar de que la fórmula destaca por su simpleza, no debes convertirla en tu única métrica para calcular la rentabilidad mensual o anual de un inmueble. La fórmula no tiene en cuenta elementos esenciales en la inversión inmobiliaria, como el riesgo, el incremento de valor o el coste de oportunidad.
Si estás pensando en invertir en vivienda, en Housfy Inversión podemos ayudarte. Te ofrecemos un asesor patrimonial personal y la posibilidad de invertir con seguridad y maximizando la rentabilidad. Para saber más, no dudes en contactar con nosotros.
