Estudio: ¿Dónde es más rentable alquilar que comprar en España?

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El mercado inmobiliario en España se encuentra en un momento de cambios. Actualmente, se han experimentado situaciones que no sucedían desde hace 10 años en términos de alquileres de viviendas y compraventas. Esto ha sido provocado por la crisis social y económica producida por la Covid-19 que ha marcado un antes y un después en la manera de vivir de las personas. También, las nuevas legislaciones que regulan alquilar una vivienda y comprar de inmuebles y que han entrado en vigor este 2021 han influido mucho en este cambio de paradigma.

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A causa de estas modificaciones en el mercado inmobiliario, los precios de compra y las rentas han experimentado un cambio y han dejado atrás la tendencia habitual que tenían desde hace unos años. En nuestro artículo te explicamos dónde es más rentable alquilar qué comprar y sus precios por zonas.

Alquilar una vivienda en España: alquileres más baratos a causa de la poca demanda

En el alquiler en España se puede observar una bajada de los precios de este durante todo lo que llevamos de 2021. Así, el último dato que hemos obtenido sobre este es que ha descendido un 7,1%  en el mes de octubre, siendo el décimo mes consecutivo en experimentar una bajada de su valor. De esta manera, el alquiler baja por primera vez en 5 años de manera consecutiva. Hecho que no suele ser habitual debido a que hay ciertos meses, como septiembre, donde tradicionalmente se experimentan subidas de precios. Este hecho es producido debido a las actividades que comportan la vuelta al trabajo después de las vacaciones. 

Aún así, la demanda de alquiler sigue siendo alta. Son muchas las personas que buscan alquilar un piso o una casa y hay que tener en cuenta la situación económica de estas ya que debido a la crisis del Coronavirus, no se pueden permitir precios tan altos y se ven obligadas a finalizar el contrato de alquiler.

Cambios en la legislación que regulan los alquileres

A todo esto se le suman las condiciones que imponen los propietarios de viviendas a sus futuros inquilinos antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda. Esta ley pretende establecer un mismo precio para cualquier contrato de alquiler que se firmen en lo que se denominan “zonas tensionadas”, es decir, partes del territorio español donde el alquiler tradicionalmente suele variar constantemente a la alza. De esta manera, los propietarios quieren aumentar el precio del arrendamiento de su inmueble. Así como, los avales de este para así asegurarse el pago de la cuota mensual, restringiendo los alquileres a personas con ingresos mucho más altos. 

Aunque, el bono para el alquiler de 250 € destinado a los jóvenes y que se podrá solicitar a partir de enero de 2021 pretenderá ayudar a todos aquellos menores de 35 años. No obstante, según declaró el Banco de España en octubre, este bono joven para el alquiler puede provocar una subida de los precios del alquiler por parte de los propietarios. Si esta ayuda no va acompañada de unas normas que regulen el precio de los arrendamientos en todo el territorio español.

Todas estas causas, además de la situación económica de las personas debido a la Covid-19, han hecho que el panorama en términos de alquiler sea el siguiente: una bajada del precio de los alquileres, a causa de una disminución de personas que buscan irse a vivir de alquiler y unos contratos de arrendamiento menos duraderos.

Así, el valor en términos del alquiler se muestra mucho más cercano al valor de equilibrio, esto quiere decir que el precio del alquiler no está sobrevalorado. No obstante, los precios del alquiler en Barcelona, Madrid y Baleares se sitúan por encima de su valor de equilibrio.

Comprar una propiedad en España: precios más estables y tipos de interés más bajos

La situación es diferente si queremos comprar una vivienda. El estado actual del mercado nos indica una subida del precio de los inmuebles, debido al incremento que se ha obtenido en términos del IPC en octubre de 2021. Este se sitúa en el 5,5%, siendo 1,5 puntos superior a septiembre del mismo año.  De esta manera, según cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE) la compraventa de viviendas aumentó un 59,7% en agosto de 2021. Se sumaron 49.884 operaciones de compraventa y siendo la cifra más alta de esta actividad en los últimos 14 años. También, la compraventa superó al alquiler por primera vez en 10 años.

También, la compra de viviendas se caracteriza por la adquisición de propiedades de nueva obr. En estos momentos, el tipo de vivienda que prefiere el comprador y disminuyendo la compra de viviendas de segunda mano. Este hecho también ha sido motivado por la crisis de la Covid-19. La pandemia ha hecho que los compradores prefieran inmuebles de mayor tamaño y con zonas exteriores después de los confinamientos vividos durante el 2020.

Así, durante el primer trimestre de 2021 la compraventa de viviendas aumentó en todas las comunidades autónomas. Siendo La Rioja la comunidad donde más aumentó, donde obtuvo un 84,8% de incremento. Estuvo seguida de la Comunidad de Madrid (77,3%), la Comunidad Valenciana (72%), Andalucía (67%) y Cataluña (65,5%).

Comprar un inmueble en 2021

Por todas estas razones las entidades bancarias, según el Banco de España, se muestran más reticentes a conceder hipotecas a sus clientes y les endurecen las condiciones. Estos son más restrictivos con los requisitos para dar una hipoteca. Además, ofrecen cláusulas que benefician más a la entidad que al futuro titular de la hipoteca.

Así, se puede observar que los precios de los inmuebles son mucho más estables en comparación con otros años. Este hecho indica que es mejor época para invertir en vivienda debido a que los tipos de interés que ofrecen las entidades financieras para las hipotecas son mucho más bajos que en otros momentos. Por ello, la causa del incremento en la compra de inmuebles. Según datos del INE, en julio de 2021 se superó las 50.000 viviendas vendidas

La venta de inmuebles de obra nueva ha aumentado un 21% respecto a 2020, según un Fotocasa Research. También, se nos muestra un tipo de comprador diferente. Este comprador de edad comprendida entre los 25 y los 35 años y con una posición alta a nivel socioeconómico.

Infografía sobre la extinción de condominio.

Ventajas y desventajas de alquilar y comprar

En función de tus necesidades puedes escoger cuál es la opción que más se ajusta a lo que estás buscando. Ambos procesos para adquirir una vivienda tienen sus ventajas y desventajas.

Si quieres alquilar un inmueble podrás disfrutar de más libertad ya que dejarás la vivienda cuando lo necesites, tendrás más libertad financiera y tener más ahorros disponibles. Además, podrás reducir tu gasto mensual mucho más rápido. Por contra, si alquilas un piso o una casa no estás generando un activo ya que pagarás una cuota por un inmueble que al final no será tuyo.

Cuando se habla de alquiler es importante tener claro que alquilar no es tirar el dinero que invertimos en él. En ocasiones puede ser la mejor opción para nosotros ya que si compramos un inmueble podemos invertir una mayor cantidad de dinero que podemos necesitar para realizar otras actividades. 

En cambio, si lo que prefieres es comprar una vivienda, tendrás más libertad a la hora de poder realizar obras o realizar cambios para adaptar el espacio a tu gusto y tendrás una vivienda una vez que te jubiles. Como desventajas, podemos encontrar una pérdida de flexibilidad para poder cambiar de trabajo o la aparición de gastos inesperados.

Cuando se habla de compra de vivienda en contraposición al alquiler, siempre se tiene una concepción errónea del alquiler, porque se dice que alquilar es tirar el dinero. Son muchas los argumentos que pueden desmentir esta concepción, pero, el más importante es que con una hipoteca puedes perder más dinero que alquilando una casa o un piso. De esta manera,  depende de los ahorros que aportemos a la hipoteca podemos tener unas condiciones peores y pagar más comisiones al banco. Esto hará que el valor total que tenemos que pagar aumente.

¿Dónde es más barato alquilar vivienda en España?

Según datos del portal Idealista, el alquiler más bajo se encuentra en Castilla La Mancha,  en su província de Ciudad Real donde se encuentra a un precio de 5,2 €/m2 y más concretamente, la localidad donde arrendar es más barato es Miguelturra, cuyo precio es 4,4 €/m2. Le sigue Extremadura (5,5 €/m2), la cual es la segunda comunidad autónoma más barata, donde encontramos en la provincia de Cáceres (5,2 €/m2), Plasencia con 5,0 €/m2. Como tercera comunidad autónoma con el alquiler más barato tenemos la Región de Murcia. Su precio se sitúa en 6,7 €/m2 donde se encuentra su localidad más barata, la cual es el municipio de Águilas a 5,0 €/m2.

En contraposición tenemos a la Comunidad de Madrid, donde encontramos el alquiler más caro actualmente en España. El  precio se sitúa en los 13,8 €/m2 siendo su localidad con el alquiler más caro, Madrid capital con un precio de 14,8 €/m2. Le sigue Cataluña (13,5 €/m2) donde encontramos el alquiler más caro en Barcelona (14,1 €/m2).  Euskadi es la tercera comunidad autónoma donde el alquiler es más caro actualmente y su precio se encuentra en los 12,4 €/m2.

Así, Almagro (Castilla-La Mancha), Bolaños (Castilla-La Mancha), Calatrava (Región de Murcia) y Malagón (Castilla-La Mancha) son de los pueblos donde el arrendamiento ha bajado más en los últimos años.

¿Dónde es más barato comprar vivienda en España?

Por lo que respecta a los precios de compra de las viviendas de España, Castilla-La Mancha es la comunidad autónoma donde es más barato comprar una vivienda. Su precio es 872 €/m2 y su localidad más económica es Malagón con un precio de 448 €/m2, la cual se encuentra en la provincia de Ciudad Real (763 €/m2). Le siguen Extremadura (949 €/m2) donde la localidad más barata para adquirir un inmueble es Malpartida de Plasencia (560 €/m2), en Cáceres cuya província es Cáceres (915 €/m2). En tercer lugar está Murcia Región con un precio de 1.068 €/m2 donde su localidad más barata para comprar un inmueble es Abarán con un precio de 557 €/m2, también según datos publicador por Idealista.

En comparación la comunidad autónoma donde es más caro comprar una vivienda es Baleares con un precio de 3.260 €/m2. Encontramos Formentera como la localidad donde es más caro comprar un inmueble en España debido a que su precio actualmente es 7.930 €/m2. La segunda comunidad autónoma donde comprar una vivienda es más caro es la Comunidad de Madrid (2.917 €/m2) donde su localidad más cara es  La Moraleja con un precio de 4.670 €/m2. Le sigue Euskadi (2.682 €/m2) cuya localidad más cara es Donostia-San Sebastián (4.874 €/m) en la provincia de Guipúzcoa (3.197 €/m2).

¿Alquilar o comprar una vivienda? Ciudades donde es más rentable el arrendamiento que la compraventa

Tras todas las modificaciones que está viviendo el mercado del alquiler y de la compraventa de inmuebles hay una serie de ciudades en España donde es más rentable arrendar una vivienda que comprarla.

Según un estudio de UVE Valoraciones en estos momentos en 11 ciudades españolas la mejor opción es el alquiler frente a la adquisición de una propiedad. Dicho estudio se ha llevado a cabo gracias al cálculo de las cuotas hipotecarias de 107 municipios en España, el cual corresponde a un 80% del valor de la oferta, con una duración de 24,58 años para el pago del préstamo y un tipo de interés del 1,52%.Estas variables se han tenido en cuenta además, con el valor medio del crédito hipotecario publicado por la Asociación Hipotecaria Española y los precios de Idealista en cuanto a la oferta en venta de inmuebles y en alquileres.

De esta manera, una cuota hipotecaria superior al 85%, según los datos de UVE Valoraciones, indica que el alquiler es mejor opción que la compra de una vivienda en un municipio en concreto. Este dato reflejado como un porcentaje se obtiene como consecuencia de la división entre la cuota hipotecaria unitaria entre el alquiler.

Así, en las ciudades siguientes el alquiler es más rentable que la compra de una vivienda:

  • San Sebastián: 110,29 %.
  • Getxo: 98,79 %.
  • Sant Cugat del Vallès: 95,68%.
  • Marbella: 92,24%.
  • Palma de Mallorca: 90,15%.
  • Alcobendas: 89,68%.
  • Majadahonda: 88,94%.
  • Pozuelo de Alarcón: 88,35%.
  • Barcelona: 87,87%.
  • La Coruña: 87,09%.
  • Santiago de Compostela: 85,20%.

Alquila o compra un inmueble con el mejor asesoramiento

Cómo has podido ver, tanto alquilar como comprar una vivienda son buenas opciones dependiendo de la situación de la persona que quiera adquirir un inmueble. Ahora que ya sabes cómo se encuentra el mercado del alquiler y de la compraventa en España, puedes valorar si te conviene más comprar una vivienda o alquilarla, dependiendo de tus necesidades y de la zona donde vivas.

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