Este año 2020 nos ha cogido a todos de sorpresa. La crisis sanitaria producida por el COVID-19 ha influido en la economía mundial en todos los niveles. El mercado inmobiliario, el más importante en la economía española, también se ha visto afectado, especialmente el precio de la vivienda, precio alquiler y la oferta y demanda de las diferentes actividades inmobiliarias.
La evolución de la economía en nuestro territorio tiene un gran nexo con el mercado de la vivienda. Y es que el descenso que ha sufrido el PIB nacional se verá reflejado en el sector inmobiliario hasta el año 2022 aproximadamente.
Según un estudio realizado por la consultora Forcadell y la Universidad de Barcelona, el precio de la vivienda se desplomará un 16% entre enero del 2020 y diciembre del 2021. Estas bajadas tendrán más impacto en aquellas ciudades donde el sector económico predominante es el turismo y la restauración. En cambio, esta caída del precio de la vivienda será menos grave en las grandes urbes donde los inversores apuestan por ellas y donde los ciudadanos trabajan en sectores concretos como la agricultura, la industria o la administración pública.
Las grandes capitales, Madrid y Barcelona, sufrirán un gran descenso en el precio de la vivienda que estará entre el 13% y el 12%. Al tener una fuente de inversión periódica en estas áreas la bajada que padecerán estas capitales es menor que la media. Si los precios caen en estos entornos, los inversores verán oportunidades y priorizarán en función de la zona de la ciudad y el precio establecido. Por lo que, estas ciudades siempre tendrán un interesado, un buen comprador que apueste por ellas.
El estado del mercado del alquiler y sus cambios
Si examinamos el mercado del alquiler vemos que este ha experimentado tremendos cambios durante el año 2020. No solo con los precios, sino también con la relación entre la oferta y demanda.
Al comienzo del 2020 los precios del alquiler estaban incrementando un 5% según los datos de Fotocasa, pero a su vez el mercado reflejaba que el precio alquiler comenzaría a bajar con la llegada de la crisis sanitaria. Pero esta tendencia a la baja tuvo que esperar algunos meses ya que en abril y mayo entraron en oferta alquileres vacacionales con un precio superior a la media y esto provocó el incremento en el precio de los alquileres que subió a un 12% interanual.
Muchos de los propietarios de alquiler vacacional pusieron sus inmuebles como alquiler residencial. Esta situación produjo un punto de inflexión en los precios de alquiler. El mercado del alquiler necesitaba más oferta para regularizar el precio de forma natural, y el alquiler vacacional y sus precios más elevados que los precios de referencia eran los responsables de que esto no sucediera. Pero, no es la única medida que hay que tomar para una regularización completa de los precios del alquiler, se necesitan políticas de regularización que ayuden a limitar los precios y tener un mercado de alquiler más justo.
Al finalizar el año 2020 pudimos ver una moderación importante, dejando el precio del alquiler medio en un incremento del 5%. Eso sí, aunque en la totalidad es un incremento del precio del alquiler, en muchas comunidades los precios estaban cayendo notablemente.
El precio del alquiler baja más que el precio de la vivienda
Entre los periodos marcados anteriormente, enero de 2020 a diciembre de 2021, el precio de los alquileres recientes descenderá un 18%. Un dato mucho más bajo que el precio de la vivienda que caerá de media un 16%.
Debido a estos datos los papeles de las ciudades cambian cuando hablamos del alquiler de una vivienda. Como hemos comentado anteriormente, en las principales ciudades del territorio español, Barcelona y Madrid, el precio de la vivienda cae sutilmente debido a la inversión proyectada en estas áreas.
Por el contrario, si hablamos del precio alquiler de vivienda entonces vemos que la oferta crece debido a la escasez del turismo. El precio del alquiler desciende considerablemente después de haber alcanzado precios de alquiler máximos durante los años de la burbuja inmobiliaria, no se habían registrado precios alquiler tan caros hasta ese momento.
Madrid, Barcelona y el precio alquiler
Según un estudio de Fotocasa, el descenso del precio alquiler en la Comunidad de Madrid es del -5% internanual y en Cataluña del -1% interanual. Una de las fundamentales actividades económicas en las capitales es el turismo, y al ser un año donde los viajes estaban prácticamente prohibidos, muchos de estos pisos destinados al alquiler vacacional se han quedado vacíos.
Si analizamos más al detalle las ciudades y nos enfocamos en los distritos de estas urbes, las zonas ubicadas en el centro de la ciudad y las zonas caras serán los peor parados en esta crisis. En Barcelona estos distritos son Ciutat Vella y L’Eixample y en la ciudad de Madrid son Centro, Chamberí y Salamanca. Debido a la crisis económica que ha sufrido el país muchos empresarios y trabajadores que vivían en estas zonas han tenido que mudarse a otros barrios por la pérdida de sus ingresos mensuales.
Tampoco debemos de olvidar que la nueva ley que regula el precio de alquiler en 60 municipios de Cataluña ha ayudado a que el precio del alquiler caiga con fuerza. Esta ley ha influido en el precio del alquiler pero no es el único motivo, y ha ayudado a las bajadas del precio del alquiler desde verano, pero no es el único desencadenante.
La gran oferta del alquiler vacacional debido a la falta de turismo junto a los cambios de residencias por temas de disminución de ingresos también han influido en este descenso. El hecho que haya más oferta que demanda en el alquiler ha provocado que los precios caigan y sigan manteniendo esa tendencia a la baja. Es decir, una tendencia natural en el mercado del alquiler en las grandes capitales debido a la pandemia y nuestra situación actual.
Pero, la realidad es diferente en otras Comunidades como Murcia, Cantabria, Asturias o Castilla-La Mancha. En estas Comunidades el precio de alquiler sube con intensidad, teniendo subidas de hasta el 10% como es el caso de Murcia.
Después de la pandemia, ¿qué es más interesante comprar o alquilar?
Sabemos que la crisis sanitaria sufrida este año ha dejado huella en nosotros, y también en el mercado inmobiliario. Esta pandemia ha incrementado el deseo de comprar una vivienda y ha disminuido el interés de entrar en alquiler de una vivienda. La demanda de compra de vivienda ha aumentado desde febrero y esto es algo que el mercado inmobiliario debe valorar.
Esta demanda está compuesta por gente que antes de la pandemia no estaba valorando comprar una casa. Pero el confinamiento les ha hecho ver que el inmueble en el que viven no cubre las necesidades deseadas. La tendencia de la alta demanda de compra de vivienda se marcará a finales del año 2020 y se mantendrá a lo largo del 2021.
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