Ha costado. Después de reunirse varias veces con la Generalitat, el Ministerio de Vivienda ha presentado este martes 27 de febrero el sistema nacional de precios de referencia para los alquileres. Se trata de un índice de precios que servirá para limitar el alquiler en aquellas zonas declaradas como tensionadas según la nueva Ley de Vivienda. Su aplicación entra en vigor a partir del 16 de marzo, después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado.
El índice de precios para limitar el alquiler será de aplicación en Catalunya
Catalunya es la única región que ha presentado un listado de municipios considerados zonas de mercado residencial tensionado, en los que este sistema nacional de precios de referencia tendrá que aplicarse.
Son 140 municipios y pueden consultarse en este mapa:
La consellera d’Habitatge, Ester Capella, ha mostrado varias veces su inconformidad con este índice, que considera demasiado laxo, y apostaba por aplicar el índice que la Agència d’Habitatge de Catalunya había creado a tal efecto en 2020.
El Gobierno ha hecho caso omiso a las peticiones de la Generalitat, justificando que la prioridad era crear un índice homogéneo para todo el Estado.
Los interesados pueden acceder al índice desde la sede electrónica del Ministerio de Vivienda y Agencia Urbana, y localizar un inmueble mediante la referencia catastral o la dirección completa. El sistema establece un rango de precios que se ajusta proporcionalmente según las características del inmueble, como se muestra a continuación:
¿Ya está vigente el sistema estatal de referencia del precio del alquiler?
Sí, pero solo en las áreas tensionadas que Catalunya ha declarado y que el Gobierno ha ratificado. Para las demás regiones, se trata de un rango de valores que se pone a disposición de la población a título orientativo.
País Basco y Navarra, por sus regímenes fiscales distintos, no pueden consultar el índice. El Ministerio no ha podido acceder a las rentas de los propietarios en estas regiones, aunque se está trabajando para hacerlo posible en breve.
¿Cuándo se aplicará el índice de precios del alquiler?
Una vez aprobadas las zonas tensionadas, a partir del 16 de marzo, en ellas los nuevos contratos de alquiler deberán ceñir sus precios al precio del contrato de alquiler anterior. Se podrá aplicar, eso sí, la actualización anual en base a la inflación, limitada al 3 % en 2024.
Si un inmueble no había estado alquilado anteriormente, el precio del nuevo alquiler no podrá ser superior al del índice de referencia. Los grandes tenedores deberán asegurarse de que el precio del alquiler no está nunca por encima del índice, incluso si los últimos alquileres sí lo estaban.
A partir de 2025, se prevé que el índice de referencia sustituirá al IPC para la actualización anual de las rentas.
Otras medidas para las zonas tensionadas
La contención de las rentas no viene dada tan solo por el índice de referencia de precios. Los inquilinos en zonas tensionadas, al término del contrato, podrán solicitar una prórroga del contrato con las mismas condiciones que durará un año y se podrá ir renovando anualmente hasta tres años.
El propietario deberá aceptarla, a falta de otro acuerdo. Solo podrá recuperar su vivienda si justifica que la necesita para él o para sus familiares de primer grado de consanguinidad, siempre que una cláusula en el contrato lo permita.
¿Este índice afectará a la rentabilidad de mi vivienda?
Se había detectado que muchos propietarios optan por no renovar el contrato cuando vencía. Su intención era volver a ponerlo al mercado por un precio muy superior, lo que tensaba todavía más el mercado del alquiler.
Estas medidas pretenden evitar subidas injustificadas y, a la vez, extender aquellos contratos a los inquilinos que llevan ya años en un mismo piso cumpliendo con sus deberes.
Un propietario podrá seguir actualizando su alquiler cada año para ajustarlo a la inflación, un derecho que la Ley de Vivienda contempla y que no se pretende revocar en ningún momento.
Es improbable que estas medidas afecten sobremanera a la rentabilidad de una vivienda en alquiler, pues los límites no son muy restrictivos y responden a precios más o menos razonables en el mercado actual.
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