¿Tienes los ahorros suficientes como para no necesitar de financiación al comprar una vivienda? Adquirir un inmueble sin hipoteca te exime del préstamo pero tiene gastos que debes tener siempre en cuenta.
Lo más importante de este artículo:
- Al comprar sin un préstamo hipotecario, los gastos adicionales (impuestos, notaría, registro y gestoría) suelen representar, con los tipos generales, entre un 3% y un 12% del precio según la comunidad y si la vivienda es nueva o usada; con un tipo reducido pueden ser bastante menores.
- En función de la Comunidad Autónoma donde compres tu vivienda, el gasto en impuestos puede variar.
- Comprar sin hipoteca te ahorra los gastos que la ley pone a cargo de quien pide el préstamo; la tasación (unos 300-600€), la posible comisión de apertura y los productos vinculados. La gestoría, la notaría y el registro de la hipoteca los paga el banco desde junio de 2019 (Ley 5/2019), y el impuesto de la hipoteca (AJD), desde noviembre de 2018 (RDL 17/2018).
- El notario te pedirá justificar de dónde viene el dinero; ten preparados extractos bancarios, declaraciones de renta y, si aplica, escrituras de herencia o venta anterior.
- Compara escenarios con el simulador de gastos de compra de una vivienda sin hipoteca y el simulador de hipotecas de Housfy para optimizar tu ahorro a largo plazo.
En este artículo aprenderás:
- ¿Cómo usar el simulador de gastos para la compra de una vivienda sin hipoteca?
- ¿Cuáles son los gastos de comprar una vivienda sin hipoteca en 2026?
- ¿Cómo varían los impuestos en función de la Comunidad Autónoma?
- ¿Qué gastos te ahorras al comprar una vivienda sin hipoteca en 2026?
- ¿Cómo justificar el origen de los fondos al comprar al contado?
¿Cómo usar el simulador de gastos para la compra de una vivienda sin hipoteca?
El simulador de gastos para la compra de una vivienda sin hipoteca se utiliza rellenando los campos que se muestran en la herramienta para así tener claro cuánto vas a pagar con tu compra al contado.
En Housfy, hemos elaborado una herramienta propia para simular los gastos totales que deberías pagar al comprar un inmueble sin hipoteca, cogiendo de referencia el precio de la vivienda.
Este simulador de gastos para la compra de una vivienda sin hipoteca sirve para estimar cuánto pagarás en impuestos, notaría y registro según tu Comunidad Autónoma.
¿Cuáles son los gastos de comprar una vivienda sin hipoteca en 2026?
Los gastos de comprar una vivienda sin hipoteca en 2026, para una vivienda tipo de 300.000€, varían en función de si es obra nueva o vivienda usada y de la Comunidad Autónoma; puede ir de unos 10.200€ hasta unos 35.700€, aunque puede ser menos si tienes derecho a un tipo reducido de impuestos.
Los gastos de comprar una casa sin hipoteca se dividen en impuestos (ITP en segunda mano; IVA y AJD en obra nueva), notaría, Registro de la Propiedad y, si la contratas, gestoría.
Para que puedas calcular los gastos de compra de una vivienda sin hipoteca con cifras reales, hemos simulado los costes de una vivienda de 300.000€, separando obra nueva de vivienda de segunda mano:
| Concepto | Obra nueva | Segunda mano |
| Impuesto principal | IVA 10% → 30.000€ | ITP del 3% al 10% según la Comunidad Autónoma → 9.000€ - 30.000€ |
| AJD | AJD de 0% a 1,5% → 0€ - 4.500€ | No aplica (generalmente) |
| Notaría | 600€ - 900€ | 0,2% – 0,5% → 600 – 1.500€ |
| Registro de la Propiedad | 250€ - 350€ | 0,1% – 0,2% → 300 – 600€ |
| Gestoría | 300 – 500€ | 300 – 500€ |
| --- | --- | --- |
| Total estimado | Unos 25.200€ en Canarias (IGIC del 7% y AJD del 1%) y entre 31.200€ y 35.700€ en el resto (en Ceuta y Melilla, más el IPSI de la ordenanza) | Unos 10.200€ - 31.200€ |
En la mayoría de comunidades, los gastos de una vivienda de segunda mano son menores que los de una nueva, pero depende de la comunidad; en Canarias, por ejemplo, una vivienda nueva puede pagar menos impuestos que una usada en Cataluña.
- Consejo del experto: Si vas a solicitar una hipoteca para esos 300.000€, recuerda que desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el banco paga la notaría de la escritura de préstamo, el registro de la hipoteca y la gestoría, y desde el RDL 17/2018 también el AJD de la hipoteca. Tú pagas la tasación (unos 300-600€) y las copias que pidas.
¿Cómo varían los impuestos en función de la Comunidad Autónoma?
Los impuestos varían en función de la Comunidad Autónoma y esta lista de ejemplos es la prueba; el ITP general va del 3% efectivo de Ceuta y Melilla y el 4% del País Vasco hasta el 10% de Cataluña (tramos de hasta el 13%). Con un tipo reducido puede bajar al 1% o al 3%, incluso a 0 en algunos casos.
Mientras que el IVA es uniforme en toda España (10% general y 4 % para las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública), en Canarias no hay IVA, sino IGIC, y en Ceuta y Melilla, IPSI. El ITP y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) dependen de tu Comunidad Autónoma.
Además, para sacarle el máximo partido al simulador de gastos para la compra de una vivienda sin hipoteca, necesitas saber en qué comunidad estás comprando:
- Por ejemplo, para el ITP, entre el País Vasco (4%) y Cataluña (10%) hay una diferencia de 18.000€ en una vivienda de 300.000€.
ITP según Comunidad Autónoma en 2026
| Comunidad | ITP general | ITP para 300.000€ |
|---|---|---|
| País Vasco (Álava, Bizkaia, Gipuzkoa) | 4% en viviendas (2,5% si son de hasta 120 m² o eres familia numerosa) | 12.000€ |
| Ceuta y Melilla | 6% con bonificación del 50% (3% efectivo) | 9.000€ |
| Navarra | 6% | 18.000€ |
| Comunidad de Madrid | 6% (bonificación del 10% para vivienda habitual de hasta 250.000€) | 18.000€ |
| Canarias | 6,5% | 19.500€ |
| Andalucía | 7% | 21.000€ |
| La Rioja | 7% | 21.000€ |
| Región de Murcia | 7,75% | 23.250€ |
| Aragón | 8% hasta 400.000€, con tramos de hasta el 10% | 24.000 € |
| Principado de Asturias | 8% hasta 300.000€ (9% hasta 500.000€ y 10% por encima, sobre todo el valor) | 24.000€ |
| Illes Balears | 8% hasta 400.000€, con tramos de hasta el 13% | 24.000€ |
| Extremadura | 8% hasta 360.000€, con tramos de hasta el 11% | 24.000€ |
| Galicia | 8% (7% en vivienda habitual de hasta 240.000€) | 24.000€ |
| Castilla y León | 8% hasta 250.000€ y 10% por el exceso | 25.000€ |
| Cantabria | 9% (vivienda habitual: 7% hasta 300.000€) | 27.000€ (21.000€ si es vivienda habitual) |
| Castilla-La Mancha | 9% | 27.000€ |
| Comunitat Valenciana | 9% desde el 1/6/2026 (11% por encima de 1.000.000€) | 27.000€ |
| Cataluña | 10% hasta 600.000€, con tramos de hasta el 13% | 30.000€ |
- Nota importante: Casi todas las comunidades tienen tipos reducidos o bonificaciones para jóvenes (el límite de edad va de los 35 a los 40 años), familias numerosas o monoparentales, personas con discapacidad, víctimas de violencia de género, vivienda protegida o municipios en riesgo de despoblación. Los tipos van del 0% al 7% y suelen exigir vivienda habitual y límites de precio o de ingresos.
IAJD según Comunidad Autónoma en 2026
| Comunidad Autónoma | Tipo IAJD | Pago (IAJD) sobre 300.000€ |
|---|---|---|
| Bizkaia | Exenta en la primera transmisión de viviendas | 0€ |
| Álava, Gipuzkoa y Navarra | 0,5% | 1.500€ |
| Ceuta y Melilla | 0,25% efectivo | 750€ |
| Madrid | 0,4% hasta 120.000€, 0,5% hasta 180.000€ y 0,75% por encima | 2.250€ |
| La Rioja y Canarias | 1% | 3.000€ |
| Andalucía y Asturias | 1,2% | 3.600€ |
| C. Valenciana | 1,4% (0,1% en vivienda habitual) | 4.200€ (300€ en vivienda habitual) |
| Illes Balears | 1,5% (2% desde 1.000.000€) | 4.500€ |
| Aragón, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Cataluña, Extremadura, Galicia y Murcia | 1,5% | 4.500€ |
Consejo práctico:
Aunque no necesites financiación, nuestros expertos conocen cada gasto de la compraventa al detalle. Por eso, te lanzamos una idea; aunque tengas el dinero, puede que valga la pena plantearse pedir una hipoteca con buenas condiciones. Con tu nivel de solvencia, nuestros brókeres hipotecarios pueden negociarte un tipo muy competitivo, lo que te permite no descapitalizarte, acceder a dinero barato y mantener liquidez para otras inversiones que te generen rentabilidad.
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¿Qué gastos te ahorras al comprar una vivienda sin hipoteca en 2026?
Al comprar una vivienda sin hipoteca en 2026 te ahorras la tasación y la posible comisión de apertura del préstamo; en una hipoteca tipo de 300.000€ eso supone entre 300€ y 600€ solo por tasar, más la comisión que depende del banco.
Si los gastos de compra de una vivienda de segunda mano sin hipoteca ya son considerables, con un préstamo hipotecario de por medio, deberías añadirle todos estos:
- Tasación: Entre 300€ y 600€.
- La gestoría la paga el banco (Ley 5/2019).
- El AJD de la escritura de hipoteca lo paga el banco desde noviembre de 2018.
- Comisión de apertura: Depende de la entidad, y muchas no la cobran.
- Productos vinculados (seguros de vida, hogar, planes de pensiones...): Coste indirecto que puede encarecer la operación notablemente durante la vida del préstamo.
Consejo práctico:
Para saber exactamente cuánto te ahorras frente a financiar, utiliza el simulador de gastos para la compra de una vivienda sin hipoteca que tienes al principio del artículo, junto con el simulador de hipotecas gratuito y online de Housfy. Compara ambos escenarios para ver qué opción protege mejor tus ahorros a largo plazo.
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¿Cómo justificar el origen de los fondos al comprar al contado?
Al comprar al contado, el notario está obligado por ley a pedirte que demuestres el origen del dinero, así que ten preparados extractos bancarios, declaraciones de renta y, según el caso, escrituras de herencia, venta o donación.
Nuestros expertos recomiendan que tengas esta cuestión presente porque el notario, desde la puesta en marcha de la Ley 10/2010, está obligado a preguntar por el origen del dinero en cualquier operación de compraventa.
¿Qué documentación debes preparar?
- Por ejemplo, extractos bancarios que muestren cómo has reunido el dinero y tus últimas declaraciones de la renta; el notario puede pedirte la documentación que considere necesaria.
- Últimas declaraciones de la renta (generalmente entre 2 y 3 años).
- Si el dinero proviene de una herencia, debes presentar la escritura de aceptación y la liquidación del impuesto de sucesiones.
- Si proviene de la venta de otro inmueble, debes presentar la escritura de compraventa previa.
- Si es una donación, debes presentar la escritura pública de donación y justificante del pago del impuesto.
En cambio, si optas por solicitar financiación, te recomendamos consultar esta guía de documentación necesaria para la firma de una hipoteca para saber los requisitos que te pedirá el banco.
Preguntas frecuentes (FAQ's)
¿Quién paga los gastos de notaría, el comprador o el vendedor?
Según el Código Civil (art. 1455), salvo pacto, la escritura matriz la paga el vendedor y la primera copia, el comprador. En la práctica es habitual pactar que el comprador asuma toda la notaría. La Plusvalía Municipal la paga el vendedor.
¿Hay diferencia entre comprar vivienda nueva y de segunda mano sin hipoteca?
Sí, y es significativa. En segunda mano pagas ITP (varía por CCAA), mientras que en obra nueva pagas IVA al 10% más IAJD. Los gastos de comprar una casa sin hipoteca son similares en notaría y registro, pero el impacto fiscal puede diferir en varios miles de euros según el tipo de vivienda y tu comunidad.
¿Es 100% fiable el simulador de gastos para la compra de una vivienda sin hipoteca de Housfy?
El simulador da una estimación orientativa con la normativa vigente y los aranceles oficiales. El importe final depende de la escritura, de los requisitos de cada tipo reducido y de los honorarios de cada profesional. En caso de necesitar cualquier dato más específico, puedes contactar con nosotros.
Las imágenes de este artículo se han generado con inteligencia artificial. Sirven para ilustrar visualmente los conceptos explicados y facilitar su comprensión.
Buenos días he comprado un piso de segunda mano por el valor de 18.000 euros
Y no saco hipoteca cuanto me costaría las escrituras
Hola Monica, es un placer enorme saludarla y poder atender sus dudas para que tome la mejor decisión inmobiliaria,
Le damos la enhorabuena por su compra y, al no haber hipoteca de por medio, le confirmamos que se ahorrará usted los gastos del banco, pero debe tener preparados aproximadamente entre 2.500 € y 3.000 € para poner los papeles en regla. La mayor parte de este dinero se irá en pagar el impuesto (ITP), que dependiendo de su comunidad autónoma será de unos 1.300 € o 1.800 €, y el resto se destinará a pagar los honorarios del notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Al ser un precio de compra de 18.000 €, que es bajito, los gastos fijos del notario hacen que el porcentaje total parezca un poco más alto, por lo que nosotros siempre aconsejamos contar con ese pequeño colchón para que la casa quede inscrita a su nombre sin ningún problema.
Es un placer que confíe en Housfy para sus trámites, gracias!