Contrato privado de compraventa entre hermanos: Requisitos, impuestos y riesgos en 2026

Tú y tu hermano heredáis una vivienda, uno de los dos quiere quedárselo y pensáis en firmar un contrato privado de compraventa entre hermanos para resolverlo rápido y sin complicaciones.

Nuestros expertos catalogan esta opción como perfectamente viable y válida, pero cabe destacar que no siempre es la más barata ni la más segura.

En 2026, con el valor de referencia catastral marcando la base de los impuestos y Hacienda especialmente atenta a las operaciones entre familiares, conviene saber muy bien qué estáis firmando.

A continuación, te explicamos los requisitos, los impuestos reales y los riesgos, incluida la temida donación encubierta, para que decidáis con criterio.

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Lo más importante de este artículo:

• Un contrato privado de compraventa entre hermanos es válido entre las partes, pero no se puede inscribir en el Registro de la Propiedad hasta elevarlo a escritura pública. Y el impuesto se paga igual; el comprador tiene que presentarlo y liquidar el ITP.
• La compraventa tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en 2026 va del 3% (Ceuta y Melilla) al 13% (tramos más altos de Cataluña y Baleares), según la comunidad. Además, el hermano que vende paga IRPF por la ganancia y la Plusvalía Municipal.
• Si la vivienda es de los hermanos desde el origen (por ejemplo, heredada) y uno se queda con toda, la extinción de condominio suele ser mucho más barata; paga Actos Jurídicos Documentados (AJD), del 0% al 2% según la comunidad, solo sobre la parte que se adquiere.
• Declarar un precio por debajo del valor de referencia del Catastro no rebaja el impuesto; el ITP y el Impuesto de Donaciones se calculan sobre el mayor de los 2 (salvo en Navarra y el País Vasco, que no usan el valor de referencia).
• La donación entre hermanos suele ser la opción más cara, porque casi ninguna comunidad bonifica a los hermanos. Las excepciones en 2026 son Murcia (deducción del 99%), Baleares (deducción del 60%, con requisitos), Madrid (50%), Ceuta y Melilla (50%) y la Comunitat Valenciana (25% desde el 1 de junio de 2026).

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En este artículo aprenderás:

• ¿Qué es un contrato privado de compraventa entre hermanos?
• ¿Qué requisitos tiene el contrato privado de compraventa entre hermanos?
• ¿Qué impuestos se pagan con un contrato privado de compraventa entre hermanos en 2026?
• A tener en cuenta: El riesgo de la donación encubierta
• ¿Qué alternativas hay? Donación y extinción de condominio
• Otros riesgos de firmar un contrato privado de compraventa entre hermanos
• ¿Necesitas financiación para comprar las otras partes?

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¿Qué es un contrato privado de compraventa entre hermanos?

Un contrato privado de compraventa entre hermanos es un documento firmado únicamente entre las partes, sin notario, por el que un hermano vende su cuota de propiedad del inmueble a otro a cambio de un precio.

Como habitualmente procede de una herencia, un contrato privado de compraventa entre hermanos consiste en comprar la parte de los demás, es decir, un porcentaje de la vivienda, ya sea un 50%, un 33,3%...

El contrato es válido y vinculante entre ambos hermanos desde el momento que hay acuerdo sobre el objeto (inmueble) y el precio de la venta, tal como está estipulado en el artículo 1450 del Código Civil.

• Nota importante: Esta operación tiene un límite; por sí solo no permite inscribir la operación en el Registro de la Propiedad. Para eso se necesitar elevar la vivienda a escritura pública ante notario. Hasta que eso no ocurra, el comprador tiene un acuerdo válido bajo contrato, pero no la protección plena que da el Registro de la Propiedad.

¿Qué requisitos tiene el contrato privado de compraventa entre hermanos?

Un contrato privado de compraventa entre hermanos tiene como requisitos identificar a las partes y la vivienda, la parte que se vende, el precio y la forma de pago, las cargas, el reparto de gastos y una fecha para firmar la escritura. Y el comprador tiene que presentar el ITP en plazo.

Para que sea sólido, el contrato debe incluir:

• Identificación completa de ambos hermanos y de la vivienda, con sus datos registrales.
• Título de propiedad; la herencia, si la hay, aceptada y, a ser posible, adjudicada e inscrita (para poder inscribir después la compra).
• Parte exacta que se transmite y su precio.
• Forma de pago y plazos.
• Cargas (hipoteca u otras deudas) y quién las asume.
• Reparto de gastos e impuestos (notaría, registro, ITP y plusvalía).
• Fecha de entrega y compromiso de elevar el contrato a escritura pública en una fecha concreta.

Pasos después de firmar:

1. Pagar el ITP en el plazo de tu comunidad (con carácter general, 30 días hábiles). El contrato privado también se presenta; si no se presenta, el plazo de prescripción del impuesto no empieza a contar, porque se toma como fecha la de su presentación (art. 50.2 del texto refundido del ITP).
2. Firmar la escritura ante notario.
3. Inscribirla en el Registro de la Propiedad.

Consejo Housfy:

Es muy recomendable no quedarse tan solo con el contrato privado de compraventa entre hermanos y fijar en el propio documento una fecha concreta para acudir al notario y elevarlo a escritura pública. Mientras no se haga eso, el comprador no aparece como titular en el Registro y queda expuesto a imprevistos como embargos o una segunda venta.

¿Qué impuestos se pagan con un contrato privado de compraventa entre hermanos en 2026?

El hermano que compra paga el ITP, el que vende paga el IRPF por la ganancia y la Plusvalía Municipal. Firmar en documento privado no cambia ninguno de estos impuestos.

A efectos fiscales, vender tu parte a tu hermano es una compraventa como cualquier otra, aunque se firme en un contrato privado:

Concepto	Compraventa de la parte	Extinción de condominio
Impuesto del comprador	ITP, del 3% al 13% según la comunidad	AJD, del 0% al 2% según la comunidad
Base del impuesto	El mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro (salvo en Navarra y el País Vasco)	El valor de la parte que se adquiere
IRPF de quien sale	Tributa por la ganancia, del 19% al 30% (salvo exenciones, como la de mayores de 65 por su vivienda habitual)	No tributa si cada uno recibe lo que corresponde a su parte; la ganancia se aplaza, porque se conservan los valores de origen (art. 33.2 de la Ley del IRPF)
Plusvalía Municipal	La paga el que vende	Según la doctrina habitual no se paga, aunque algunos ayuntamientos la reclaman

Ejemplo con una parte de 100.000€

• Con una compraventa en una comunidad con ITP del 8%, el comprador paga 8.000€.
• Con una extinción de condominio y un AJD del 1%, paga 1.000€.

En este ejemplo, la extinción ahorra 7.000€ solo en el impuesto del que se queda la vivienda, sin contar el IRPF, que se aplaza, y la plusvalía, que normalmente no se paga.

• Nota importante: El ITP se calcula sobre el mayor entre el precio declarado y el valor de referencia del Catastro (art. 10 del texto refundido del ITP; no se aplica en Navarra ni en el País Vasco). Declarar un precio por debajo del valor de referencia no reduce el impuesto. Además, el hermano que vende declara en el IRPF el valor de mercado si el precio es inferior (art. 35.2 de la Ley del IRPF).

A tener en cuenta: El riesgo de la donación encubierta

Si vendes tu parte muy por debajo de su valor, Hacienda puede considerar que una parte es un regalo y reclamar el Impuesto de Donaciones por esa diferencia. La forma de evitarlo es fijar un precio realista.

No existe una regla automática que convierta en donación la diferencia entre el precio y el valor. La que existía fue anulada por el Tribunal Constitucional en 2000.

Sin embargo, Hacienda puede recalificar una compraventa como donación, total o parcial, si el precio no responde a la realidad (arts. 13 y 16 de la Ley General Tributaria).

Además, un precio bajo no ahorra impuestos:

• ITP: El comprador lo paga igualmente sobre el valor de referencia.
• IRPF: El vendedor tributa sobre el valor de mercado.

Fija un precio coherente con el valor de mercado y con el valor de referencia del Catastro, y déjalo claro en el contrato.

Consejo Housfy:

Antes de marcar una cifra definitiva de venta, conviene tener una referencia objetiva acerca del valor real del inmueble. Puedes obtener tu primera estimación fidedigna online y de forma gratuita con la herramienta de valoración de la vivienda de Housfy. En apenas segundos, te da un rango de mercado con el que contrastar el precio antes de firmar y evitar que Hacienda recalifique la operación.

¿Qué alternativas hay? Donación y extinción de condominio

Hay 2 alternativas, la extinción de condominio y la donación. La donación sirve si de verdad quieres regalar tu parte, pero entre hermanos suele ser cara. La extinción de condominio es la opción más barata cuando la vivienda es de los hermanos desde el origen y uno se queda con toda.

¿Qué opción es mejor?

La respuesta, como siempre, es que depende de las necesidades y las circunstancias que rodean cada caso. No obstante, a continuación puedes ver las diferencias que existen entre ambos procedimientos al detalle:

Diferencias	Donación	Extinción de condominio
Requisitos y límites	Tiene que hacerse en escritura pública. La donación de un inmueble en documento privado no es válida (art. 633 del Código Civil).	Aplicable cuando la vivienda es para todos, por herencia por ejemplo, es indivisible y una sola persona se lo queda todo, compensando a los demás. Si no se cumplen estos requisitos, Hacienda puede exigir el ITP.
Impuesto principal	Impuesto de Donaciones; se paga sobre el valor de la parte vendida. Solamente Murcia (99%), Baleares (60% si el valor escriturado no supera en más de un 20% el valor de referencia), Madrid, Ceuta y Melilla (50%) y la Comunitat Valenciana (50% a partir del 1 de junio de 2027 y 25% ahora) bonifican la donación entre hermanos.	En este caso, la extinción de condominio no tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), sino por Actos Jurídicos Documentados (AJD). Se paga solamente en base al valor de la parte que se está adquiriendo.
IRPF	El hermano que dona también tributa por la ganancia, aunque no cobre nada (arts. 33 y 36 de la Ley del IRPF), salvo que tenga 65 años o más y sea su vivienda habitual. Si hay pérdida, no se puede compensar.	Quien sale no tributa si recibe lo que corresponde a su parte. El que se queda la vivienda mantiene las fechas y valores de adquisición originales, así que la ganancia se aplaza a una venta futura (art. 33.2 de la Ley del IRPF).
Plusvalía municipal	La paga el hermano que recibe (art. 106 de la Ley de Haciendas Locales).	Según la doctrina habitual no se paga, aunque algunos ayuntamientos la reclaman.

Si vais a cerrar la copropiedad para que la vivienda quede a nombre de uno, la extinción de condominio suele ser la opción más barata. Si solo se vende una parte y la copropiedad sigue, estáis ante una compraventa.

Consejo Housfy:

Una vez con los números encima de la mesa, si la decisión final es la venta del inmueble a un tercero para repartir el dinero, es recomendable buscar apoyo para optimizar procesos y beneficios. Con el servicio de venta de pisos heredados de Housfy os acompañamos en todo momento, incluida la extinción de condominio o la donación previa, para que la venta sea limpia y sin sorpresas fiscales.

Otros riesgos de firmar un contrato privado de compraventa entre hermanos

Más allá de los impuestos, un contrato privado de compraventa entre hermanos conlleva riesgos como la falta de inscripción en el Registro, la posibilidad de una doble venta, el conflicto familiar y el bloqueo de la operación si la herencia aún no está liquidada.

Más allá de los riesgos de sobrepago que hemos visto con los impuestos, un contrato privado de compraventa entre hermanos tiene otras cuestiones e inconvenientes que conviene conocer:

Riesgo	¿En qué consiste?
No hay inscripción en el Registro	El comprador no consta como titular hasta que la operación se eleva a escritura pública, lo que debilita su posición jurídica.
Riesgo de doble venta	Si el vendedor firmara con un tercero y este sí inscribiera la propiedad en el Registro, podría llegar a prevalecer (artículo 1473 del Código Civil).
Conflicto familiar	Sin fechas, cantidades y responsabilidades bien definidas, es fácil que un malentendido entre hermanos acabe en disputa.
Herencia sin liquidar	Si el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o la adjudicación de la herencia no están cerrados, la venta puede quedar bloqueada.

Consejo Housfy:

Antes de firmar ningún documento, nuestros expertos recomiendan verificar que la herencia esté legalmente aceptada, adjudicada e inscrita de la mano de un asesor fiscal especializado en herencias. Un buen análisis previo determinará si conviene un contrato privado de compraventa entre hermanos, una donación o una extinción de condominio, además de potenciar el ahorro de varios miles de euros y más de un disgusto.

¿Necesitas financiación para comprar las otras partes?

Si no dispones del efectivo para compensar a tus hermanos, existen hipotecas específicas para esta operación, y un bróker hipotecario puede comparar bancos y negociar por ti para conseguir las mejores condiciones sin recorrer una oficina tras otra.

En muchas ocasiones, la principal dificultad de esta operación es el dinero disponible de la parte compradora. Compensar al resto por su cuota no es barato, y no siempre se dispone del dinero en efectivo. Ahí es donde entra la financiación.

Existen hipotecas especiales para estas situaciones en concreto pero las condiciones varian ampliamente entre bancos. Comparar por tu cuenta lleva tiempo y no siempre consigues las mejores condiciones, sobre todo cuando la operación es entre familiares.

• Nota importante: Si necesitas financiar la compra de la parte de tus hermanos, deja que un experto negocie por ti. El bróker hipotecario de Housfy compara las ofertas de varios bancos, negocia las condiciones en tu nombre y te consigue la mejor hipoteca sin que tengas que ir banco por banco. Así resuelves el problema del dinero en efectivo y te quedas con el piso familiar sin renunciar a las mejores condiciones del mercado.

Preguntas frecuentes (FAQ's)

¿Qué impuestos paga el comprador y cuáles el vendedor?

El comprador paga el ITP (del 3% al 13% según la comunidad) sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia de la parte que adquiere, además de la notaría y el registro de su copia e inscripción. El vendedor tributa en el IRPF por la ganancia, del 19% al 30%, y paga la plusvalía municipal.

¿Es obligatorio pagar el precio de mercado entre hermanos o se puede pactar uno menor?

Entre vosotros podéis pactar el precio que queráis, pero el ITP se paga sobre el valor de referencia si es mayor (salvo en Navarra y el País Vasco), y el vendedor tributa en el IRPF por el valor de mercado. Un precio bajo no ahorra impuestos y puede hacer que Hacienda considere que parte de la operación es una donación.

¿Se puede donar una vivienda a un hermano con un contrato privado?

No. La donación de un inmueble tiene que hacerse en escritura pública; si no, no es válida (art. 633 del Código Civil).

Las imágenes de este artículo se han generado con inteligencia artificial. Sirven para ilustrar visualmente los conceptos explicados y facilitar su comprensión.