En la mayoría de casos, cuando uno compra una vivienda, necesita pedir una hipoteca. Pero, aunque la hayas comprado pensando a medio o largo plazo, en algún momento puede que debas vender casa. Hay miles de motivos por los que uno puede decidir cambiar de vivienda, pero, ¿qué pasa cuándo queda una hipoteca pendiente?, ¿Se puede vender una casa hipotecada? Vamos a verlo:
¿En qué casos puede darse?
Si bien es común comprar una casa pensando en vivir en ella toda la vida, no siempre es así. Cuando se contrata una hipoteca, normalmente, el tiempo de devolución del préstamo hipotecario puede oscilar entre 20, 30 o 40 años. Estos son largos períodos de tiempo y, por supuesto, la vida puede dar muchas vueltas durante estos años.
Son muchas las situaciones que pueden llevarte como propietario a querer vender tu casa mientras aún sigue vigente la hipoteca: cambiar de trabajo, de residencia, heredar otra vivienda, divorciarse, tener un hijo, querer una vivienda más grande o moderna… Todas ellas nos harán mudarnos de casa, y el hecho de que tengamos una hipoteca, no es un problema.
¿Se puede vender una casa hipotecada?
Si tu pregunta es si se puede vender una casa hipotecada, la respuesta es un sí. Aunque quizás la pregunta idónea no es el qué, sino el cómo y el cuándo.
Siempre y cuando el valor de la venta sea superior a la hipoteca pendiente, no habrá ningún problema para vender casa hipotecada mediante alguna de las siguientes opciones:
- Cancelación del préstamo.
- Subrogación de hipoteca.
- Hipoteca Puente.
En el caso de que la deuda pendiente sea superior al valor de la venta del inmueble en el mercado inmobiliario, la cosa puede complicarse. Por ley no se puede vender una casa hipotecada y seguir pagando la hipoteca. En estos casos, la entidad bancaria suele cancelar el préstamo pendiente y sustituirlo por un préstamo del mismo valor, pero con intereses más elevados.
¿Cómo se puede vender una casa hipotecada?
Veamos en detalle en qué consiste cada una de las opciones mencionadas anteriormente:
Cancelación del préstamo hipotecario
Una de las formas más sencillas de vender casa con hipoteca es cancelando el préstamo en el momento de efectuar la compraventa. De lo que obtengas por vender el inmueble, una parte podrás destinarla a saldar la deuda, y otra como ganancias.
Pero ¡ojo! Cancelar la hipoteca tiene unos gastos asociados a los que tendrás que hacer frente. La mayoría de hipotecas contienen cláusulas que penalizan la amortización o cancelación del préstamo. Antes de cancelar el contrato, mira si debes pagar comisión de cancelación y de cuánto se trataría.
En los casos en que la amortización salga cara, aunque se puede vender una casa hipotecada cancelando el préstamo, no es lo más recomendable.
Subrogación al deudor
Para evitar pagar los gastos de cancelación lo que debemos es hacer es no cancelar el préstamo. Pero, ¿Se puede vender una casa hipotecada sin cancelar la hipoteca? Efectivamente.
En esto consiste precisamente la subrogación al deudor. Mediante esta operación, el comprador de la casa adquiere el préstamo hipotecario pendiente como método de pago. De manera, que implica un cambio en las condiciones de la hipoteca, ya se modifica su titular. Eso, si debe hacerse con el acuerdo mutuo entre el titular de la hipoteca y la entidad bancaria.
La subrogación únicamente será posible siempre y cuando el banco lo acepte. Como el deudor pasa a ser una nueva persona, el banco debe estudiar su solvencia como lo hizo contigo antes de concederte la hipoteca. Por lo tanto, el perfil financiero seguirá siendo un aspecto clave para que el comprador consiga la hipoteca.
Uno de los inconvenientes de esta operación es que implica una serie de gastos:
- Gastos por tramitación: que incluyen los gastos de notaría, el Registro de la Propiedad, o de gestoría.
- Gastos por comisión de subrogación: seguramente, al cambiar la hipoteca de titular, el banco nos aplique una comisión, eso sí, siempre y cuando aparezca así en el contrato.
Hipoteca Puente
Bien porque la venta sea más lenta de lo que esperabas o porque te corre prisa, hay veces en las que debes comprar una casa nueva antes de vender la tuya. ¿Qué pasa entonces?, ¿debes resignarte y esperar hasta encontrar un comprador?
¡No! Para casos como este último se inventó la hipoteca puente. El banco permite juntar la hipoteca antigua con la nueva en un único préstamo. De este modo puedes disfrutar del nuevo piso mientras encuentras comprador.
Eso sí, la hipoteca puente tiene fecha de caducidad, normalmente, entre 6 meses y máximo de 5 años. Por lo tanto, deberás haber encontrado un comprador antes de que se agote el plazo. Pero si durante este tiempo se consigue vender el inmueble, se liquidará el préstamo y se instaurará una nueva hipoteca para seguir pagando la vivienda actual.
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¡Te esperamos!
Buenos días.
Estoy vendiendo mi vivienda habitual y ya tengo comprador, mi vivienda aun tiene hipoteca que se cancelará el mismo día de la firma de la compraventa.
Para comprar la nueva vivienda necesito una nueva hipoteca, y mi duda es, si el banco me concederá la nueva hipoteca, presentado el contrato de arras confirmatorias, y sin poder cancelar aun la anterior hipoteca, tenemos suficientes ahorros para dar la entrada de la nueva vivenda.
Saludos
¡Hola José M! En principio el banco estudiará tu perfil como si la primera hipoteca la tuvieras solventada. Por lo que, en principio, si podrías seguir con el proceso de compra siempre y cuando se venda tu inmueble. ¡Un saludo!
Tenemos el piso entre 2 personas al 50%. Tenemos hipoteca a 30 años, pero todavia nos quedan por pagar 20 años.Queremos vender ese piso y comprar otro, pero por separado(para el segundo piso tb tendriamos que pedir prestamo. El piso es ha devaluado, por lo que perderiamos dinero. Cual es la mejor opcion? o que opciones tenemos?
¡Hola Fernando! Nos ponemos en contacto contigo por email para resolverte estas dudas que nos has planteado. ¡Muchas gracias y un saludo!
Hola, tengo una casa con 138000€ de hipoteca y un comprador que me ofrece 230000€ pero no quiero cancelar por completo mi hipoteca, si no dejarla en 50000€ por ejemplo y comprar otra.casa con lo q me queda siendo esta última sobre la que recaería la hipoteca. Esto es posible?
Gracias
¡Buenas tardes Chus! Tal como lo explicas no sería posible, cuando realices la venta de la casa donde está la hipoteca de 138.000 euros debes cancelar la totalidad de la misma para poder venderla a un tercero. ¡Un saludo!
Hola, tengo una hipoteca d
a 30 años, el piso cuesta 140000
. Y ahora mismo queda pendiente 120000e. Querría venderlo y comprar otro con mi pareja. Cual seria la mejor opción? Según lo tasado el piso cuesta actualmente lo mismo que antes o más al tenerlo reformado. Gracias
¡Buenas tardes Sara! Ante la duda que planteas es vender cancelar la hipoteca e iniciar el proceso de compra de otra propiedad. Teniendo en cuenta que una tasación no tiene porque coincidir con el precio de mercado. ¡Un saludo!
Hola tengo esa misma duda sobre si uno tiene una casa con hipoteca con otra persona y desea venderla para comprar dos propiedades más pequeñas ; se puede ?
¡Buenos días Carla! Como indicamos en nuestro artículo puedes vender tu casa hipotecada para comprar otra propiedad. En caso de que quieras adquirir 2 viviendas nuevas también deberás hacerlo a través de los tres métodos que te explicamos. ¡Un saludo!
Hola, vamos a comprar una vivienda por 170.000, la hipoteca que tiene es de unos 240.000, la vendedora sacará un prestamo para cancelar la diferencia que va desde los 170.000 a los 240.000. Se podría realizar la siguiente opción:
Hacer subrogación por el total, la vendedora sacar el préstamo igualmente y entregarnos el dinero prestado para pagar los impuestos y hacer cancelación parcial de la hipoteca?
Buenas tardes Francisco. Tenemos muchas dudas de que pueda conseguir un préstamo por un importe de 170.000. Si fuera el caso, y ella esta conforme de debería hacer una donación de ese importe para hacer los pagos que nos comentas. Un saludo.
Hola. En 2017 compré una propiedad por 83.500 dólares. Sacamos crédito hipotecario uva a 20 años de 1.000.000 de pesos, hoy adeudamos 2.500.000. Hoy queremos venderla para comprar en otro lado algo de similar valor. Cuáles son las opciones ? Se puede transferir la hipoteca para poder seguir teniendo esos 2.500.000 a mi favor y seguir pagando la cuota como lo vengo haciendo? Muchas gracias.
Buenas tardes Ezequiel. Al menos en la legislación española si vendes una propiedad con hipoteca debes cancelarla antes de la inscripción del comprador, o se hace previamente al acto de escritura pública o en el mismo acto notarial se realiza la cancelación. Para que el comprador absorba tu hipoteca debe aceptar el banco la subrogación de la misma. Un saludo.
Hola, estoy pensando en comprar una casa con hipoteca, pero yo no quiero subrogarme, voy a pagar al contado, ¿Tiene que ir el banco a la firma de la venta, quién paga los gastos de cancelación? Si no es así ¿Qué garantía tengo yo de que se va a cancelar la hipoteca?
¡Hola! El propietario tendrá que gestionar la cancelación de la hipoteca y firmarla ante el notario el día de la escritura de la compraventa. Así tienes constancia de que estás comprando un inmueble libre de cargas. ¡Un saludo!
Buenas tardes
Quería por favor que me resuelvan una duda.
Compre hace 3 años una vivienda a 115.000 con una hipoteca de 90.000 euros. Y ahora estoy pensando en comprar otra mas grande y para esto trataría de vender mi vivienda actual.
Mi vivienda actual esta tasada en 135.000 y la podría vender hasta 150.000.
Tengo algunas dudas:
-Que pasa con la diferencia a mi favor de la venta de mi vivienda. He leído que pagaría un fuerte impuesto de esa diferencia, excepto si utilizo esa diferencia para comprar la nueva vivienda.
¿Esto es cierto?
-Para evitar pagar ese impuesto, tengo que hacer una doble operación?, ósea comprar la otra vivienda a la vez.
-¿Podría comprar la otra vivienda pasado un tiempo usando esa diferencia y librarme de ese impuesto?
Les agradecería que me respondan al email también por favor.
Gracias de antemano
Saludos cordiales.
¡Buenos días Jaime! Si el dinero de la venta de tu vivienda habitual la usas para comprar una vivienda habitual estarás exento de pagar. Eso sí, tienes 2 años para realizar la reinversión de vivienda habitual. ¡Un saludo!
Hola,
Qué sucede si adquiero mi nueva vivienda habitual antes de deshacerme de la actual? Puedo acogerme a la exención aún vendiéndola a posteriori??
Gracias de antemano.
Un saludo,
¡Buenos días Tomás! La reinversión del importe que se ha obtenido por la venta de una vivienda habitual debe hacerse, de una única vez, en un periodo no más amplio de dos años, tanto dos años antes de la venta como dos años después de la venta. Esperamos haberte ayudado. ¡Un saludo!
buenos dias tengo un piso con hipoteca ademas la tengo alquilada y quisiera venderla y comprar otra vivienda podria hacerlo
¡Buenos días German! Sí, claro, puedes hacerlo. Si te parece puedes conseguir más información en housfy.com ¡Un saludo!
Hola,vivo en un piso hipotecado, y quisiera cambiar de vivienda, como puedo hacerlo? Gracias.
¡Hola Sonia! Tienes todas las opciones para vender un piso hipotecado en el blog. ¡Un saludo!
Tengo una vivienda hipotecada puedo poner la vivienda a otro nombre y la hipoteca a el mío
¡Buenos días Ángel! Así es, puedes poner la vivienda a nombre de otra persona y tú ser el titular de la deuda hipotecaria. Para ello, el nombre de la otra persona solo debe aparecer en las escrituras para dar consentimiento. A esto es lo que llamamos hipotecante no deudor, el cual también tiene que firmar en la hipoteca para aceptar que la vivienda está a su nombre. ¡Un saludo!
Hola!
Voy a vender mi casa para comprar otra.
La vamos a vender en 80.000 y quedan aún 20.000 de hipoteca.
Para poder acogerme a la exención de irpf por vender para comprar una vivienda habitual tengo q invertir lo ganado en la nueva vivienda.
Mi pregunta es …debo pagar IRPF por los 20.000 que destino a cancelar la hipoteca? O se hace la exención al completo por entender q estoy pagando lo que restaba de la anterior casa.
El resto iría todo para la nueva casa.
Gracias
¡Buenas tardes Aránzazu! Si se trata de tu vivienda habitual la que vais a vender y ya habéis firmado la escritura de compraventa de la nueva casa, la operación está exenta de pago de IRPF. Aún así, lo mejor es que te dirijas a un asesor fiscal que pueda repasar todo el proceso que estás realizando. ¡Un saludo!
Hola, estamos pensando en comprar una vivienda para posteriormente venderla y comprar una parcela, ya que el terreno es rústico y no nos conceden hipoteca. ¿No habría forma de utilizar el dinero de la venta para comprar la parcela y seguir pagando la hipoteca?
¡Buenos días Vanessa! No habría problema para hacerlo, el inconveniente viene dado porque los bancos no suelen conceder hipotecas para viviendas en terrenos rústicos y exigen unos requisitos muy estrictos a los demandantes del préstamo. ¡Un saludo!
Buenas tardes.
Quiero comprar un inmueble que fue comprado en el 2005 con una hipoteca de 30 años, les quedan 13 años de hipoteca. La casa les costó 320 mil y nos la venden por 300 mil, pero no nos interesa que nos subroguen la hipoteca porque sus condiciones son malas (intereses altos). Ya tenemos una oferta oferta buena de otro banco, pero cuando nos la hicieron no sabíamos que el inmueble seguía hipotecado. Cual sería la mejor manera de seguir adelante con la compra? Puedo pedir la hipoteca para comprar algo que ya está hipotecado para que, con lo que me conceda el banco, los actuales dueños puedan cancelar la suya?
Un saludo!
¡Buenos días María Jesús! Antes de nada, tendrías que valorar las condiciones de la subrogación que te ofrecen en la entidad a la que vas a traspasar la hipoteca para saber si sería la mejor opción para ti, por ello, te recomendamos que estudies todo el proceso con un experto en el sector financiero que pueda decirte cuál sería la mejor opción para ti. ¡Un saludo!
¡Buenos días! Mi pareja y yo vamos a comprar un piso. En la nota simple aparecen cargas hipotecarias, aunque la vendedora asegura que ya ha pagado todo en el banco y que cancelará la hipoteca en el notario en momento de la compra. ¿Se suele hacer así? ¿Conlleva este proceso un incremento de los gastos por parte de los compradores? Muchas gracias
¡Buenos días Nuri! Si el vendedor de la vivienda ha solicitado la cancelación de la hipoteca antes de la compra no tendréis que haceros cargo de ningún gasto adicional. ¡Un saludo!
Compro vivienda en 2006.215000 con gastos y solicito hipoteca de 220000.Yo como propietario y en la hipoteca mi hermano y yo.El es pensionista y no tiene derecho a desgravarse el 50% por no hacer declaración.Yo me he desgravado el 50%.Voy a vender en 260000 y cancelamos 150000 que queda de hipoteca.Hasta 215000 no pago nada hacienda y los 45000 de ganancia patrimonial hasta los 260000 los voy a reinvertir junto con los 65000 que recupero.Compro una vivienda por 110000.Tengo que pagar en el irpf por la ganancia patrimonial si lo reinvierto en vivienda habitual que compro?Gracias
¡Buenos días Jose! En tu caso lo mejor sería que consultaras con un asesor fiscal que pueda estudiar todo el proceso de venta tras solicitarte algunos datos más sobre este e indicarte si tendrás que abonar el IRPF. ¡Un saludo!
Hola buenas tardes.
Tengo hipoteca desde diciembre del 2020 (Única y primera, pero aun no han pasado los 3 años) y estoy pensando en vender, liquidar la hipoteca y con el dinero que me sobre comprar otra sin tener que hipotecarme.
Eso sería posible? Que requisitos me pedirían y debería de pagar algo ha hacienda???
Gracias de Antemano!
¡Buenas tardes Anruca! Al vender una propiedad sobre la que hay una hipoteca pendiente seguramente tengas que afrontar una comisión por cancelación anticipada con tu banco. Después, tendrás que solicitar un certificado de deuda pendiente, donde figuran todas las cargas pendientes de la vivienda. Otra opción es subrogar la hipoteca, aunque la aprobación de este trámite depende de la entidad bancaria. ¡Un saludo!
Hola buenas ! Quería vender mi casa, de la que todavía me quedan por pagar 115000€. Había pensado venderla,comprar con ese dinero al contado una en terreno rústico y seguir con mi hipoteca del piso anterior. Puedo hacerlo? Muchas gracias
¡Buenas tardes, Sara!
Claro, hay varias opciones disponibles para lo que nos comentas. Si lo prefieres, nosotros podemos ayudarte a vender tu casa y gestionar todos los trámites que se desprenden de la operación.
Cuéntanos un poco más sobre tu vivienda en este enlace y un experto se pondrá en contacto contigo en breve.
¡Mucha suerte! 🙂
Buenas.
Me gustaría saber si se puede vender una cada hipotecada y con el dinero sacado (que sería más del doble de lo solicitado al banco) se podrían comprar 2 viviendas y mantener la hipoteca poniendo como aval esas dos viviendas compradas.
Gracias.
¡Buenos días Diego! En el momento que vendes la propiedad tienes que cancelar la deuda que recae sobre la vivienda que vendes. Si quieres comprar otra vivienda con hipoteca, tendrás que solicitar una nueva hipoteca sobre la vivienda que compras. ¡Un saludo!