A día de hoy, tener una hipoteca pendiente no significa que estés anclado a la vivienda en cuestión. Por eso, nuestros expertos quieren hacerte saber que si estás pensando en vender una casa con hipoteca para comprar otra, puedes.
De hecho, es una operación habitual en España y tiene un procedimiento bastante claro. A continuación, te explicamos los pasos, las opciones de financiación y qué tener en cuenta para que la venta y la compra encajen sin sustos.
Lo más importante de este artículo:
- Puedes vender tu casa aunque no hayas terminado de pagar la hipoteca; la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, no te obliga a liquidar el préstamo antes de vender, y seguir pagando las cuotas hasta la firma no es ningún obstáculo.
- El primer paso es pedir al banco un certificado de deuda pendiente con fecha del día de la operación, para saber exactamente cuánto tendrás que liquidar.
- El precio de venta debe cubrir, como mínimo, la deuda pendiente y los gastos; lo que sobre te servirá para pagar la entrada de tu nueva vivienda.
- La opción más habitual y recomendable es cancelar la hipoteca al vender y contratar una nueva; la hipoteca puente solo tiene sentido si necesitas comprar antes de vender.
- Lo más sensato es no pagar 2 hipotecas a la vez, así que conviene vender primero o firmar la venta y la compra el mismo día.
En este artículo aprenderás:
- ¿Se puede vender una casa con hipoteca para comprar otra?
- Pasos para vender una casa hipotecada y comprar otra
- Cancelar la hipoteca, hipoteca puente o subrogación: ¿Qué opción elegir?
- ¿Puedo vender mi casa y seguir pagando la hipoteca?
- ¿Qué hacer si tengo una casa en propiedad y quiero comprar otra?
¿Se puede vender una casa con hipoteca para comprar otra?
Sí, puedes vender una casa con hipoteca para comprar otra; lo habitual es liquidar la deuda pendiente con el dinero de la venta y destinar el resto a la nueva vivienda.
La respuesta corta es que sí, puedes vender una casa con hipoteca para comprar otra en España este 2026. No estás obligado legalmente a terminar de pagar el préstamo del banco antes de vender el inmueble.
El camino más habitual para vender un piso con hipoteca para comprar otro es utilizar el dinero de la venta de la vivienda para liquidar la deuda pendiente con el banco y destinar el resto a la nueva compra.
Según nuestros especialistas inmobiliarios, debes tener claro desde un principio estos 3 aspectos:
- La hipoteca requiere cancelación, en casos muy concretos puede pasar directamente al comprador, pero todo debe darse en el momento de firma de la compraventa.
- Para que sea rentable, el precio de venta debe cubrir la deuda pendiente del préstamo hipotecario y, si es posible, dejarte una parte para aportar la entrada de la siguiente vivienda.
- La coordinación de las fechas para vender una casa con hipoteca y comprar otra son clave; deben estar bien encajadas para sacarle el máximo rendimiento posible a la operación.
Pasos al vender una casa con hipoteca para comprar otra
El proceso de vender una casa con hipoteca para comprar otra consta de 4 pasos; pedir el certificado de deuda pendiente, fijar un precio que la cubra, coordinar en notaría la cancelación con la nueva firma y destinar lo que sobre a la entrada.
Muchos clientes que quieren llevar a cabo esta operación se preguntan: ¿Qué pasos tengo que seguir para vender mi casa con hipoteca y comprarme otra? Pues aquí van los 4 pasos ordenados según preferencia por nuestros expertos:
- Pide un certificado de deuda pendiente a tu banco con fecha del día de la transacción. En este documento vas a ver el capital que te queda por pagar, junto con los intereses y la posible comisión si decides realizar una amortización anticipada.
- Fija un precio de venta que, como mínimo, cubra la deuda pendiente; tiene que ser suficiente como para liquidar la hipoteca y cancelarla registralmente.
- Coordina las fechas de la firma de la nueva hipoteca y la cancelación de la actual en notaría. De esta manera, el pago del comprador de tu vivienda se entrega al instante al banco para cancelar tu hipoteca, todo en el mismo acto.
- Destina el dinero restante a tu nueva hipoteca; nuestros expertos recomiendan usar lo que sobra tras liquidar la deuda, más gastos, para entregar la entrada de la nueva vivienda.
Esta lista de 4 pasos es el proceso habitual para vender una casa con hipoteca para comprar otra, aunque algunos detalles pueden variar según tu banco, el notario o la Comunidad Autónoma.
Consejo Housfy:
Lo más importante de todo el proceso es saber si la venta cubre lo que te queda de hipoteca, y para ello primero necesitas una valoración realista de tu vivienda. Con nuestra herramienta online y gratuita, puedes saber cuánto vale tu casa en segundos.
¿Cuánto vale mi casa?
Realiza la valoración online y gratuita de tu vivienda en pocos minutos
Cancelar la hipoteca, hipoteca puente o subrogación: ¿Qué opción elegir?
La cancelación al vender es la opción más habitual y limpia, la hipoteca puente sirve si compras antes de vender pero te deja con dos deudas, y la subrogación depende de que el banco acepte al comprador.
Existen 3 caminos distintos para vender una casa con hipoteca para comprar otra sin que ambas transacciones coincidan en el eje temporal deseado; cancelación de hipoteca, hipoteca puente y subrogación.
| Opción | Ventajas | Inconvenientes |
|---|---|---|
| Cancelar al vender | Es la opción más habitual y la más limpia. Vendes, liquidas la deuda con el dinero del comprador y contratas una nueva hipoteca para tu siguiente vivienda. Es el proceso que hacemos en Housfy. | Necesitas vender antes o a la vez que compras |
| Hipoteca puente | El banco te financia la nueva vivienda mientras todavía no has vendido la anterior. Normalmente agrupa ambas deudas en un solo préstamo y ofrece un periodo de carencia en el que pagas cuotas reducidas hasta que vendes. Cuando se produce la venta, amortizas parte de la deuda y la cuota se recalcula. | Asumes temporalmente 2 deudas, más riesgo si la venta se retrasa |
| Subrogación | El comprador asume tu hipoteca actual, con las mismas condiciones. Requiere que el banco acepte al nuevo titular tras estudiar su solvencia, y en la práctica es cada vez menos frecuente; los compradores suelen preferir negociar su propia hipoteca. | Depende de que el banco acepte al comprador y de que este quiera tus condiciones |
- Consejo práctico: En la mayoría de casos, nuestros expertos recomiendan cancelar la hipoteca actual y contratar una nueva adaptada a tu situación financiera del momento. Además, nuestro equipo de brókeres hipotecarios trabaja con más de 20 bancos en España para buscarte una hipoteca con las mejores condiciones para ti sin que tengas que hacer nada.
Encuentra la mejor hipoteca posible para ti
Ir de banco en banco es del pasado
¿Puedo vender mi casa y seguir pagando la hipoteca?
Sí, puedes seguir pagando las cuotas de tu hipoteca hasta el día de la firma ante notario, siempre que la deuda quede liquidada en ese momento.
Como venimos diciendo, la respuesta a la pregunta: «¿Puedo vender mi casa y seguir pagando la hipoteca?» es que sí, y seguir pagando las cuotas hasta el día que se firma ante notario no es obstáculo para la venta.
¿Por qué aclaramos esto? Pues porque muchos clientes temen que el banco les bloquee la operación. No es así; mientras la deuda quede liquidada en la firma ante notario, el banco no puede impedir el pago de las cuotas ni la venta del inmueble.
Lo que sí que pueden impedir las entidades financieras es que vendas y mantengas la hipoteca a tu nombre sobre una vivienda que ya no es tuya.
- Consejo práctico: No dejes de pagar las cuotas mientras estás en el proceso de vender una casa con hipoteca para comprar otra; un impago puede generar intereses de demora y complicar la cancelación el día de la firma ante notario. Si por cualquier motivo necesitas comprar antes de vender, nuestros expertos recomiendan una hipoteca puente, explicada en profundidad en el enlace.
¿Qué hacer si tengo una casa en propiedad y quiero comprar otra?
Lo primero es saber qué deuda te queda y cuánto obtendrás con la venta, y a partir de ahí decidir el orden de las dos operaciones.
Si tu pensamiento es «tengo una casa en propiedad y quiero comprar otra», lo primero que debes tener claro es por donde empezar. ¿Por dónde? te estarás preguntando; el primer paso es tener a mano todos los datos de tu vivienda actual.
Estos datos aparecen en la referencia catastral de tu vivienda; si no sabes cómo y dónde encontrarla, con Housfy puedes obtener tu referencia catastral aquí.
Descubre gratis el valor catastral de tu piso
Consigue tu valoración online y consulta tu referencia catastral gratis
A partir de ahí, conviene ordenar la operación así:
- Revisa tu situación financiera; deuda pendiente, ahorros disponibles y capacidad de endeudamiento para la hipoteca.
- Calcula cuánto vas a obtener con la venta del inmueble; un aproximado, menos deuda y gastos.
- Decide el orden la operación; puedes vender primero o comprar primero, aunque también existe la posibilidad de hacerlo a la vez.
- Si vas a comprar antes de vender, elige qué financiación te va mejor; seguramente la hipoteca puente.
Sin embargo, para nuestros especialistas en hipotecas lo más sensato es evitar pagar, aunque sea por un tiempo, 2 hipotecas a la vez. Esto se consigue vendiendo primero o firmando ambas operaciones a la vez.
Vender y comprar sin perder el control
La conclusión es que vender una casa con hipoteca para comprar otra es perfectamente viable en 2026 si cuentas con el asesoramiento adecuado.
La clave es conocer tu deuda pendiente, establecer un precio realista con una valoración, coordinar la cancelación en notaría de la hipoteca en el Registro de la Propiedad y elegir aquella financiación que mejor encaje con tu perfil para el nuevo préstamo.
Consejo Housfy:
En el caso que quieras vender tu vivienda de forma rápida para poder conseguir el dinero suficiente para la cancelación registral y la entrada tu siguiente inmueble, con Housfy tendrás un agente que se ocupa de todo, desde la valoración hasta la firma en notaría.
Vende tu casa consiguiendo más por menos
Pagar mucho por recibir poco es del pasado
Preguntas frecuentes (FAQ’s)
¿Cuánto tiempo tengo para comprar otra casa después de vender la mía?
No hay un plazo legal para comprar otra vivienda. Pero, a efectos fiscales, si reinviertes lo obtenido en una nueva vivienda habitual en un plazo de 2 años, puedes quedar exento de tributar por la ganancia en el IRPF.
Esta exención solo aplica si la vivienda vendida era tu residencia habitual. Si vas a vender una casa con hipoteca para comprar otra, se tiene en cuenta el importe reinvertido, descontada la deuda cancelada.
¿Puedo utilizar mi hipoteca actual para comprar otra vivienda sin vender la primera?
Es un escenario distinto; supondría pedir una segunda hipoteca manteniendo la primera activa. El banco estudiará si puedes asumir ambas deudas con tus ingresos.
No es lo mismo que vender una casa con hipoteca para comprar otra, porque aquí conservas las dos viviendas y las dos cargas financieras.
¿Qué gastos tengo que pagar al vender una casa con hipoteca?
Además de los gastos habituales de la venta (plusvalía municipal, IRPF por la ganancia y certificado energético), tendrás que asumir la cancelación de la hipoteca, la posible comisión por amortización anticipada y los gastos de notaría, registro y gestoría.
Antes de vender una casa con hipoteca para comprar otra, pide a tu banco el detalle de la comisión que figura en tu escritura para calcular cuánto te quedará realmente.
Las imágenes de este artículo se han generado con inteligencia artificial. Sirven para ilustrar visualmente los conceptos explicados y facilitar su comprensión.
Buenos días.
Estoy vendiendo mi vivienda habitual y ya tengo comprador, mi vivienda aun tiene hipoteca que se cancelará el mismo día de la firma de la compraventa.
Para comprar la nueva vivienda necesito una nueva hipoteca, y mi duda es, si el banco me concederá la nueva hipoteca, presentado el contrato de arras confirmatorias, y sin poder cancelar aun la anterior hipoteca, tenemos suficientes ahorros para dar la entrada de la nueva vivenda.
Saludos
¡Hola José M! En principio el banco estudiará tu perfil como si la primera hipoteca la tuvieras solventada. Por lo que, en principio, si podrías seguir con el proceso de compra siempre y cuando se venda tu inmueble. ¡Un saludo!
Tenemos el piso entre 2 personas al 50%. Tenemos hipoteca a 30 años, pero todavia nos quedan por pagar 20 años.Queremos vender ese piso y comprar otro, pero por separado(para el segundo piso tb tendriamos que pedir prestamo. El piso es ha devaluado, por lo que perderiamos dinero. Cual es la mejor opcion? o que opciones tenemos?
¡Hola Fernando! Nos ponemos en contacto contigo por email para resolverte estas dudas que nos has planteado. ¡Muchas gracias y un saludo!
Hola, tengo una casa con 138000€ de hipoteca y un comprador que me ofrece 230000€ pero no quiero cancelar por completo mi hipoteca, si no dejarla en 50000€ por ejemplo y comprar otra.casa con lo q me queda siendo esta última sobre la que recaería la hipoteca. Esto es posible?
Gracias
¡Buenas tardes Chus! Tal como lo explicas no sería posible, cuando realices la venta de la casa donde está la hipoteca de 138.000 euros debes cancelar la totalidad de la misma para poder venderla a un tercero. ¡Un saludo!
Hola, tengo una hipoteca d
a 30 años, el piso cuesta 140000
. Y ahora mismo queda pendiente 120000e. Querría venderlo y comprar otro con mi pareja. Cual seria la mejor opción? Según lo tasado el piso cuesta actualmente lo mismo que antes o más al tenerlo reformado. Gracias
¡Buenas tardes Sara! Ante la duda que planteas es vender cancelar la hipoteca e iniciar el proceso de compra de otra propiedad. Teniendo en cuenta que una tasación no tiene porque coincidir con el precio de mercado. ¡Un saludo!
Hola tengo esa misma duda sobre si uno tiene una casa con hipoteca con otra persona y desea venderla para comprar dos propiedades más pequeñas ; se puede ?
¡Buenos días Carla! Como indicamos en nuestro artículo puedes vender tu casa hipotecada para comprar otra propiedad. En caso de que quieras adquirir 2 viviendas nuevas también deberás hacerlo a través de los tres métodos que te explicamos. ¡Un saludo!
Hola, vamos a comprar una vivienda por 170.000, la hipoteca que tiene es de unos 240.000, la vendedora sacará un prestamo para cancelar la diferencia que va desde los 170.000 a los 240.000. Se podría realizar la siguiente opción:
Hacer subrogación por el total, la vendedora sacar el préstamo igualmente y entregarnos el dinero prestado para pagar los impuestos y hacer cancelación parcial de la hipoteca?
Buenas tardes Francisco. Tenemos muchas dudas de que pueda conseguir un préstamo por un importe de 170.000. Si fuera el caso, y ella esta conforme de debería hacer una donación de ese importe para hacer los pagos que nos comentas. Un saludo.
Hola. En 2017 compré una propiedad por 83.500 dólares. Sacamos crédito hipotecario uva a 20 años de 1.000.000 de pesos, hoy adeudamos 2.500.000. Hoy queremos venderla para comprar en otro lado algo de similar valor. Cuáles son las opciones ? Se puede transferir la hipoteca para poder seguir teniendo esos 2.500.000 a mi favor y seguir pagando la cuota como lo vengo haciendo? Muchas gracias.
Buenas tardes Ezequiel. Al menos en la legislación española si vendes una propiedad con hipoteca debes cancelarla antes de la inscripción del comprador, o se hace previamente al acto de escritura pública o en el mismo acto notarial se realiza la cancelación. Para que el comprador absorba tu hipoteca debe aceptar el banco la subrogación de la misma. Un saludo.
Hola, estoy pensando en comprar una casa con hipoteca, pero yo no quiero subrogarme, voy a pagar al contado, ¿Tiene que ir el banco a la firma de la venta, quién paga los gastos de cancelación? Si no es así ¿Qué garantía tengo yo de que se va a cancelar la hipoteca?
¡Hola! El propietario tendrá que gestionar la cancelación de la hipoteca y firmarla ante el notario el día de la escritura de la compraventa. Así tienes constancia de que estás comprando un inmueble libre de cargas. ¡Un saludo!
Buenas tardes
Quería por favor que me resuelvan una duda.
Compre hace 3 años una vivienda a 115.000 con una hipoteca de 90.000 euros. Y ahora estoy pensando en comprar otra mas grande y para esto trataría de vender mi vivienda actual.
Mi vivienda actual esta tasada en 135.000 y la podría vender hasta 150.000.
Tengo algunas dudas:
-Que pasa con la diferencia a mi favor de la venta de mi vivienda. He leído que pagaría un fuerte impuesto de esa diferencia, excepto si utilizo esa diferencia para comprar la nueva vivienda.
¿Esto es cierto?
-Para evitar pagar ese impuesto, tengo que hacer una doble operación?, ósea comprar la otra vivienda a la vez.
-¿Podría comprar la otra vivienda pasado un tiempo usando esa diferencia y librarme de ese impuesto?
Les agradecería que me respondan al email también por favor.
Gracias de antemano
Saludos cordiales.
¡Buenos días Jaime! Si el dinero de la venta de tu vivienda habitual la usas para comprar una vivienda habitual estarás exento de pagar. Eso sí, tienes 2 años para realizar la reinversión de vivienda habitual. ¡Un saludo!
Hola,
Qué sucede si adquiero mi nueva vivienda habitual antes de deshacerme de la actual? Puedo acogerme a la exención aún vendiéndola a posteriori??
Gracias de antemano.
Un saludo,
¡Buenos días Tomás! La reinversión del importe que se ha obtenido por la venta de una vivienda habitual debe hacerse, de una única vez, en un periodo no más amplio de dos años, tanto dos años antes de la venta como dos años después de la venta. Esperamos haberte ayudado. ¡Un saludo!
buenos dias tengo un piso con hipoteca ademas la tengo alquilada y quisiera venderla y comprar otra vivienda podria hacerlo
¡Buenos días German! Sí, claro, puedes hacerlo. Si te parece puedes conseguir más información en housfy.com ¡Un saludo!
Hola,vivo en un piso hipotecado, y quisiera cambiar de vivienda, como puedo hacerlo? Gracias.
¡Hola Sonia! Tienes todas las opciones para vender un piso hipotecado en el blog. ¡Un saludo!
Tengo una vivienda hipotecada puedo poner la vivienda a otro nombre y la hipoteca a el mío
¡Buenos días Ángel! Así es, puedes poner la vivienda a nombre de otra persona y tú ser el titular de la deuda hipotecaria. Para ello, el nombre de la otra persona solo debe aparecer en las escrituras para dar consentimiento. A esto es lo que llamamos hipotecante no deudor, el cual también tiene que firmar en la hipoteca para aceptar que la vivienda está a su nombre. ¡Un saludo!
Hola!
Voy a vender mi casa para comprar otra.
La vamos a vender en 80.000 y quedan aún 20.000 de hipoteca.
Para poder acogerme a la exención de irpf por vender para comprar una vivienda habitual tengo q invertir lo ganado en la nueva vivienda.
Mi pregunta es …debo pagar IRPF por los 20.000 que destino a cancelar la hipoteca? O se hace la exención al completo por entender q estoy pagando lo que restaba de la anterior casa.
El resto iría todo para la nueva casa.
Gracias
¡Buenas tardes Aránzazu! Si se trata de tu vivienda habitual la que vais a vender y ya habéis firmado la escritura de compraventa de la nueva casa, la operación está exenta de pago de IRPF. Aún así, lo mejor es que te dirijas a un asesor fiscal que pueda repasar todo el proceso que estás realizando. ¡Un saludo!
Hola, estamos pensando en comprar una vivienda para posteriormente venderla y comprar una parcela, ya que el terreno es rústico y no nos conceden hipoteca. ¿No habría forma de utilizar el dinero de la venta para comprar la parcela y seguir pagando la hipoteca?
¡Buenos días Vanessa! No habría problema para hacerlo, el inconveniente viene dado porque los bancos no suelen conceder hipotecas para viviendas en terrenos rústicos y exigen unos requisitos muy estrictos a los demandantes del préstamo. ¡Un saludo!
Buenas tardes.
Quiero comprar un inmueble que fue comprado en el 2005 con una hipoteca de 30 años, les quedan 13 años de hipoteca. La casa les costó 320 mil y nos la venden por 300 mil, pero no nos interesa que nos subroguen la hipoteca porque sus condiciones son malas (intereses altos). Ya tenemos una oferta oferta buena de otro banco, pero cuando nos la hicieron no sabíamos que el inmueble seguía hipotecado. Cual sería la mejor manera de seguir adelante con la compra? Puedo pedir la hipoteca para comprar algo que ya está hipotecado para que, con lo que me conceda el banco, los actuales dueños puedan cancelar la suya?
Un saludo!
¡Buenos días María Jesús! Antes de nada, tendrías que valorar las condiciones de la subrogación que te ofrecen en la entidad a la que vas a traspasar la hipoteca para saber si sería la mejor opción para ti, por ello, te recomendamos que estudies todo el proceso con un experto en el sector financiero que pueda decirte cuál sería la mejor opción para ti. ¡Un saludo!
¡Buenos días! Mi pareja y yo vamos a comprar un piso. En la nota simple aparecen cargas hipotecarias, aunque la vendedora asegura que ya ha pagado todo en el banco y que cancelará la hipoteca en el notario en momento de la compra. ¿Se suele hacer así? ¿Conlleva este proceso un incremento de los gastos por parte de los compradores? Muchas gracias
¡Buenos días Nuri! Si el vendedor de la vivienda ha solicitado la cancelación de la hipoteca antes de la compra no tendréis que haceros cargo de ningún gasto adicional. ¡Un saludo!
Compro vivienda en 2006.215000 con gastos y solicito hipoteca de 220000.Yo como propietario y en la hipoteca mi hermano y yo.El es pensionista y no tiene derecho a desgravarse el 50% por no hacer declaración.Yo me he desgravado el 50%.Voy a vender en 260000 y cancelamos 150000 que queda de hipoteca.Hasta 215000 no pago nada hacienda y los 45000 de ganancia patrimonial hasta los 260000 los voy a reinvertir junto con los 65000 que recupero.Compro una vivienda por 110000.Tengo que pagar en el irpf por la ganancia patrimonial si lo reinvierto en vivienda habitual que compro?Gracias
¡Buenos días Jose! En tu caso lo mejor sería que consultaras con un asesor fiscal que pueda estudiar todo el proceso de venta tras solicitarte algunos datos más sobre este e indicarte si tendrás que abonar el IRPF. ¡Un saludo!
Hola buenas tardes.
Tengo hipoteca desde diciembre del 2020 (Única y primera, pero aun no han pasado los 3 años) y estoy pensando en vender, liquidar la hipoteca y con el dinero que me sobre comprar otra sin tener que hipotecarme.
Eso sería posible? Que requisitos me pedirían y debería de pagar algo ha hacienda???
Gracias de Antemano!
¡Buenas tardes Anruca! Al vender una propiedad sobre la que hay una hipoteca pendiente seguramente tengas que afrontar una comisión por cancelación anticipada con tu banco. Después, tendrás que solicitar un certificado de deuda pendiente, donde figuran todas las cargas pendientes de la vivienda. Otra opción es subrogar la hipoteca, aunque la aprobación de este trámite depende de la entidad bancaria. ¡Un saludo!
Hola buenas ! Quería vender mi casa, de la que todavía me quedan por pagar 115000€. Había pensado venderla,comprar con ese dinero al contado una en terreno rústico y seguir con mi hipoteca del piso anterior. Puedo hacerlo? Muchas gracias
¡Buenas tardes, Sara!
Claro, hay varias opciones disponibles para lo que nos comentas. Si lo prefieres, nosotros podemos ayudarte a vender tu casa y gestionar todos los trámites que se desprenden de la operación.
Cuéntanos un poco más sobre tu vivienda en este enlace y un experto se pondrá en contacto contigo en breve.
¡Mucha suerte! 🙂
Buenas.
Me gustaría saber si se puede vender una cada hipotecada y con el dinero sacado (que sería más del doble de lo solicitado al banco) se podrían comprar 2 viviendas y mantener la hipoteca poniendo como aval esas dos viviendas compradas.
Gracias.
¡Buenos días Diego! En el momento que vendes la propiedad tienes que cancelar la deuda que recae sobre la vivienda que vendes. Si quieres comprar otra vivienda con hipoteca, tendrás que solicitar una nueva hipoteca sobre la vivienda que compras. ¡Un saludo!