Por definición la plusvalía es el incremento de valor de una cosa, por lo general, un bien inmueble. Con el paso de los años, los bienes tienden a incrementar su valor. La diferencia positiva entre el precio de compra y el de venta de un inmueble, es la plusvalía venta vivienda.
Sin embargo, muchos asociarán plusvalía con impuestos, y no se equivocan. Cuando hablamos de plusvalía, muchas veces nos referimos al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Este es un impuesto municipal directo, y grava precisamente la plusvalía venta vivienda. Si estás pensando en vender piso, esta entrada, te interesa.
Plusvalía venta vivienda: El impuesto del valor de los bienes
El IIVTNU o plusvalía, es un impuesto que grava el incremento de valor de los bienes de naturaleza urbana. Esto significa que, las fincas rústicas nunca estarán sujetas a este impuesto. El impuesto de plusvalía venta vivienda es uno de los gastos e impuestos que debes pagar al vender la vivienda.
Por lo tanto, hasta que no se consiga vender casa éste impuesto no te incumbe. Por mucho que el valor de un inmueble se multiplique, si el inmueble sigue en propiedad, no tendrás que calcular la plusvalía y ningún ayuntamiento podrá pedirte que abones nada por tal concepto.
Valor catastral, imprescindible para calcular la plusvalía
A la hora de calcular base imponible de la plusvalía venta vivienda, el valor catastral de tu vivienda es uno de los factores más importantes. Es, de hecho, la base de todo el cálculo. A partir del valor catastral de tu vivienda, cada ayuntamiento aplica unas ratios de incremento de valor que variarán según los años que haga que se adquirió la vivienda. Si hace 20 o más años, la ratio aplicada será la máxima que considere cada ayuntamiento.
Por lo tanto, la plusvalía venta vivienda dependerá tanto del valor catastral de tu vivienda (puedes conocer este valor con tu recibo del IBI), como de la población donde se encuentre. Una vez aplicada la ratio al valor catastral se obtiene la base imponible. La base imponible se multiplica por el tipo impositivo establecido – en Madrid por ejemplo es de un 29% – y así se obtiene la cuota total a pagar. Este importe debe ser abonado al Ayuntamiento en 30 días hábiles desde la fecha de la transmisión.
¿Cómo puedes ahorrarte pagar plusvalía venta vivienda?
Ya hemos comentado que el IIVTNU grava la plusvalía venta vivienda. Por lo tanto, este impuesto sólo tiene sentido cuando realmente la venta de pisos supone un incremento de valor. No obstante, no siempre se logra un beneficio con la venta de un inmueble.
En algunas ocasiones, el vendedor, debe vender piso por debajo del valor de compra. En este caso, no se obtiene ningún beneficio de la venta, pero aún así, hasta hace poco, se debía pagar la plusvalía.
Esto claramente suponía un perjuicio para aquellos vendedores que, aún perdiendo dinero con la venta de su piso, estaban obligados a pagar el impuesto. En este sentido, el tribunal supremo, ha sentenciado que en dichos casos el vendedor no debe pagar el impuesto. Por lo tanto, si se vende tu piso por debajo del valor de compra te puedes ahorrar pagar la plusvalía venta vivienda presentando un recurso.
Otros resquicios legales sobre el impuesto de plusvalía municipal
Si quieres vender tu piso por encima del precio de compra y no pagar el impuesto de plusvalía, presta atención. En estos 3 casos tampoco estarás obligado a abonar este impuesto.
- Si la transmisión se hace entre los cónyuges.
- Cuando tu inmueble es considerado como histórico-artístico.
- Si la transmisión de tu vivienda habitual se realiza con el fin de cancelar tu hipoteca.
No siempre que vayas a vender piso podrás ahorrarte pagar la plusvalía venta vivienda, dependerá de la ganancia obtenida con la transacción. Sin embargo, existen otras formas de ahorrar dinero a la hora de vender piso. Si decides vender tu piso con nosotros, te ahorrarás las comisiones de agencia inmobiliaria. Confía en Housfy, y vende tu piso rápido y al mejor precio de mercado.
39 Comments
Buenos días,
He vendido una plaza de aparcamiento que en el año 2006 costó 10.800€ por 6.000€. Entiendo que estoy exenta de pagar la plusvalía, pero en la Notaría me instaron a pedir cita en la agencia tributaria en un plazo de 30 días para abonar dicho impuesto.. si se supone que no he obtenido ganancia alguna y que según el Tribunal Supremo no tengo por qué pagar plusvalía.. ¿cual es el siguiente paso a dar? tengo que presentar un recurso? ¿cómo y donde se presenta? ¿hay algún tipo de documento a rellenar para dicho recurso? o directamente me "hago la sueca" y no voy a la agencia tributaria y no pago nada y me quedo "a verlas venir" por si el Ayuntamiento en un futuro me envía alguna notificación de que tengo que pagar este impuesto y encima con recargo o intereses de demora???
Tampoco tengo idea de cual sería el importe a pagar.. ni como calcularlo (si es que se puede..)
Muchas gracias,
Un saludo,
Marta
Quiero vender una viviemda en Bolivia, ?cuanto he de pagar en impuestos en ese pais?
¡Buenos días Francisco! Actualmente no trabajamos en Bolivia, lamentamos no poder ayudarte :( ¡Un saludo!
Buenas tardes,
He vendido un piso heredado y, de cara a calcular y liquidar el impuesto de Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), no tengo claro si se toma como fecha de adquisición del piso la fecha de fallecimiento de quien heredé o la fecha en la que firmé la Aceptación de Herencia ante notario.
Muchas gracias por la ayuda.
Un saludo!
hola.quiero vender un piso que me costo 37000 y lo quiero vender por 65000 para liquidar esta hipoteca que le queda 33000 pendientes y con lo que me sobra entregarlo como entrada de una nueba hipoteca para la compra de una casa como vivirnda avitual¿en ese caso deveria pagar pusvalia?
¡Hola Pedro! Tendrás que restar los 33000€ de la liquidación de la hipoteca al dinero de la venta del inmueble para saber cuánto dinero tienes para reinvertir. Si encuentras una nueva vivienda habitual en un plazo de 2 años, estarías exento de pagar la plusvalía. ¡Un saludo!
Hola, quisiera saber si compro y vendo un piso con un incremento de valor en el mismo año, debo pagar plusvalía?
Gracias
Tengo una consulta he vendido una casa con su plaza de garaje y la compre en 2011 por 68000 euros y la acabo de vender por 59000 euros ¿Tengo que pagar las plusvalías? es en la comunidad de Murcia. Un saludo
¡Hola! Si no has obtenido ninguna ganancia, estás exento de pagar el impuesto. ¡Un saludo!
Hola! En 2017 compré una vivienda con el que era mi pareja por 105.000€ y ahora quiero quedármela yo por un valor de 130.000€ (sube el precio debido a las reformas que le hicimos), ¿tenemos que pagar plusvalía municipal al ser una extinción de condomio? ¿Cómo puedo calcular la plusvalía en el IRPF?
Gracias!
¡Hola Ester! Al no haber una transmisión patrimonial, no tendrás que pagar la plusvalía municipal, a no ser que realicéis un contrato de compraventa entre ambos. En caso de que sea una compraventa, puedes consultar cómo calcularla en este enlace: https://housfy.com/blog/calcular-plusvalia-municipal-en-madrid/
Buenos días, como se calcularía el valor de venta? Se podría minorar incluyendo los gastos de notaria, registro, agencia (Housfy ;), certificado energetico...
Muchas gracias!
¡Hola Carlos! El valor de venta es el precio por el que has vendido el inmueble descontando los gastos que hayas tenido de los trámites de la compraventa y los impuestos. ¡Un saludo!
Buenos días. En el valor de adquisión se suma el IVA? Lo pregunto para la plusvalía municipal. Gracias
¡Buenas tardes Ricardo! El valor de adquisición se establece de la siguiente forma: Al importe que pagaste por la transmisión del bien inmueble debes sumarle los costes de las mejoras o reformas y las inversiones realizadas en el inmueble. También deberás de incluir los gastos y tributos que son inherentes a la compra del inmueble como notarios, ITP, IVA, IAJD, Impuesto de Sucesiones o Donaciones (sin contar los intereses). A toda esta cantidad debes restar las amortizaciones que correspondan si el inmueble se ha alquilado. Esperamos haberte ayudado. ¡Un saludo!
Buenas, el año pasado vendí un piso y una cochera por el valor de la compra, porque no podía pagar y se vendió así para quitarme de esa carga (quedamos así con el banco), me ha llegado la plusvalía del piso y la cochera pero tengo entendido que al no beneficiarme de nada de dinero no tengo que pagar plusvalía.
Decirme que tengo que hacer para recurrir estas notificaciones de la plusvalía.
¡Hola! Si has hecho el cálculo y no has obtenido una ganancia patrimonial, no tendrías que pagar el impuesto de plusvalía municipal. ¡Un saludo!
Buenos dias. Acabo de vender una vivienda en Madrid que me ha generado una minusvalía. Según la página del ayuntamiento de Madrid, en la liquidación me sale a pagar puesto que no toman en cuenta el valor de la compraventa, sino del catastro. He estado mirando y todos los comentarios legales son, que primero hay que pagar si o si la plusvalía municipal, y despues reclamar. Entiendo que la sentencia del Tribunal Supremo del 9 de diciembre de 2020 va en ese sentido, puesto que si no pagas, además de las correspondientes sanciones, e intereses, no tienes derecho a reclamar nada. Si no es así y puedo no pagar, les ruego me indiquen como.
¡Buenas tardes Esther! Lo que recomendamos es pedir una instancia con una nueva plusvalía por valor 0 y esperar la resolución, porque así no has de abonar el importe y esperar la resolución y obviamente acreditar con las escrituras la disposición de esa minusvalía. ¡Un saludo!
Hola,
Vivo en Madrid y este año heredamos una vivienda en Madrid, comprada hace 20 años por aprox 400k€, al heredarla con mis otros 2 hermanos actualizamos su valor a 600k€ y pagamos la plusvalía. Ahora uno de mis hermanos nos va a comprar la casa a los otros dos.
Tengo tres preguntas:
1. Si nos la compra por 600k€ no hay plusvalía verdad, no tendría que pagar la plusvalía como vendedor, verdad? En realidad el comprado ya tiene un tercio de la casa y sólo paga 200k€ a cada hermano. el caso es que no se generan ganancias, y no abría plusvalías, no?
2. Si nos la compra por 620k€ cada hermano gana 10k€, tendríamos que pagar esa plusvalía, verdad?
3. Si el dinero de la venta, los lo destinamos a pagar la hipoteca de nuestra casa actual y vivienda habitual, tenemos que seguir pagando la plusvalía
¡Buenos días! La Plusvalía Municipal no tienen en cuenta si hay ganancia o pérdida patrimonial. No se basa en el valor real del inmueble sino que toma como referencia el valor catastral de este. En la última sentencia sobre plusvalía del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 2020 se declaró nulo e inconstitucional el cobro de este impuesto cuando no había un incremento del valor del inmueble. Deberéis de comprobar estos datos y consultarlo con un asesor especialista para tomar la opción que más os beneficie a todos vosotros. ¡Un saludo!
Hola. En 2005 adquirí una vivienda por 230000+IVA y en 2021 la he vendido por 235000€.
Entiendo que al ser superior el valor de compra al de venta, estaría exento de pago según jurisprudencia?
Gracias.
¡Buenos días Luis! No tendrás que pagar impuesto siempre y cuando no haya una ganancia patrimonial con la venta. ¡Un saludo!
Buenos días, en el 2012 heredé un piso de mis padres en Barcelona que compraron en 1965 más, el notario actualizó el valor supuesto a 2012 en la escritura y pagué la plusvalía correspondiente. Ahora me estoy planteando venderlo. ¿En caso de que el valor actual de venta fuera superior al valor actualizado en el 2012 tendría que pagar otra plusvalía? Muchas gracias
¡Buenos días Cristina! Al heredar una vivienda y querer venderla siempre tendrás que liquidar y pagar la plusvalía dos veces, una como heredero y otra como vendedor. ¡Un saludo!
Buenas tardes. Tengo un piso en Madrid capìtal desde hace quince años que me estaba planteando vender, pero en la calculadora del Ayuntamiento, dado que su valor catastral es de 180.000 euros, me sale a pagar ¡19.000 euros! ¿Es esto posible? Me resulta increíble y vergonzoso una cantidad semejante a cambio de nada, que además me impedirá vender mi piso y mudarme a otra Comunidad como teníamos pensado. Saludos.
¡Hola! Sí, es posible, cuando vendes un inmueble hay que pagar la plusvalía municipal y el IRPF. ¡Un saludo!
Hay que pagar plusvalía de una vivienda tasada por el banco por encima de su valor de venta
¡Buenos días Juan! La plusvalía municipal se debe pagar cuando el precio de venta del inmueble es superior al precio de compra del mismo. Es decir, si con la venta has generado ganancias. ¡Un saludo!
¿Hay que pagar plusvalía municipal cuando se vende una vivienda por debajo de su valor?
¡Buenos días María! El Tribunal Supremo sentenció que en las compraventas realizadas por un valor inferior al precio de la compra no hay que pagar la plusvalía municipal de la vivienda. Únicamente se realizará el pago cuando esta operación ha generado ganancias. ¡Un saludo!
Buenos días. Una casa embargada por hacienda en 2012 mediante subasta, el Ayuntamiento pasa un cargo ejecutivo por plusvalías de los años 2013, 2014 y 2015. ¿Quien tiene que pagarlo el embargado, el vendedor o el comprador? Gracias
¡Buenos días Alfonso! Según el apartado 3 del anexo en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección a deudores hipotecarios sin recursos económicos, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad que adquiera el inmueble, sin que el sustituto pueda exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas. Aunque con esta información que aportas no podemos darte una respuesta definitiva. Para saberlo tendríamos que conocer tu caso al detalle para saber a quién corresponde pagar la plusvalía municipal. Te recomendamos comentarlo con un abogado experto en estos caso. ¡Un saludo!
Buenos días,
Si se vende un inmueble para comprar la nueva vivienda (que será vivienda habitual), también se paga la plusvalía?
Las familias numerosas tienen alguna ventaja al respecto? Gracias
¡Buenos días Cristina! La plusvalía municipal se paga cuando el precio de la venta es superior al precio de la compra del mismo, es decir, cuando has obtenido ganancias con la operación de compraventa. ¡Un saludo!
buenas tardes en el 2009 compre en portigal un apartamento el cual es mi vivienda habitual, con una hipoteca. Mi idea es venderlos, cancelar la hipoteca y comprar un piso en MAdrid que es donde voy a vivir, estoy exenta de abonar ese impuesto? ya q es mi vivienda habitual y permanente.
¡Buenos días Natalia! Para darte una respuesta correcta necesitamos algunos datos más sobre tu caso como por ejemplo cual es tu residencia. Si nos amplias más información te ayudaremos encantados :) ¡Un saludo!
Buenas tardes, acaba de pagar un piso VPO y lo voy a vender, para comprar otro como vivienda abitual, también tengo que pagar plusvalía ya que llevo solo un mes como propietario del piso que se va a vender?
Gracias
¡Buenos días Ioana! La plusvalía municipal deberás pagarla siempre que haya una ganancia patrimonial. ¡Un saludo!
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