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Lo que necesitas saber sobre las hipotecas con tipo de interés variable

Características principales de las hipotecas variables

Una hipoteca a interés variable es un préstamo cuyo finalidad es comprar una casa y cuyo interés cambia. La cuota de una hipoteca a tipo variable se calcula teniendo en cuenta un diferencial de hipoteca que será fijo y un índice de referencia que será variable y se actualizará en cada revisión previamente pactada. El índice más común en las hipotecas variables de España es el euríbor. Este índice de referencia es el interés medio al que se prestan dinero los bancos de Europa entre ellos a un año vista. Actualmente es un porcentaje negativo.

Las hipotecas a interés variable en 2022 se caracterizan por lo siguiente:

  • Interés variable. Cuando leemos euríbor + 0,69% estamos ante un índice de referencia variable que es el euríbor y un diferencial fijo del 0,69%. El euríbor normalmente se revisa a 12 meses pero puede hacerse también a 6 meses.
  • Plazos. Los plazos de las hipotecas variables suelen ser más largos y podemos encontrar hipotecas de hasta 40 años. Eso sí, el riesgo de que cambie el euríbor en ese plazo es mucho más alto.
  • Financiación. La financiación máxima de las hipotecas variables suele ser del 80% pero podemos conseguir hasta el 100% recurriendo a la ayuda de un bróker hipotecario como Housfy.

Vinculaciones. En las hipotecas variables también obtendremos mejores condiciones de hipoteca si contratamos los productos vinculados que propone el banco. Normalmente nos pedirán la nómina, algunos recibos, contratar un producto adicional o un seguro.

Ventajas de las hipotecas variables

Una hipoteca a tipo variable dispone de unas ventajas a tener en cuenta:

  • Con las características que tienen en la actualidad pagaremos cuotas más bajas que con las hipotecas fijas. El euríbor lleva en negativo varios años y no parece que se vaya a recuperar a corto plazo.
  • Si el euríbor no se pone por encima del 2% en los próximos 20 años habremos hecho una buena elección.
  • Si tenemos la intención de amortizar una hipoteca en un plazo pequeño de tiempo es una gran opción porque cuenta con un interés muy bajo y se estima que se mantendrá así a corto plazo.

Perfiles indicados para solicitar una hipoteca variable

Una hipoteca a tipo variable es la elección más habitual para aquellas personas que quieran pagar cuotas más bajas al disponer de plazos mucho mayores de amortización. 

Una hipoteca variable es apta para todos los bolsillos y es la favorita de la mayoría de hogares españoles ya que la mayoría de contratos firmados son de este tipo de hipoteca.

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Hipotecas con tipo de interés variable: Preguntas y respuestas frecuentes

¿Qué es una hipoteca variable?

Una hipoteca fija es aquella en la que se aplica el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo.

¿Cómo funciona el cálculo para el tipo de interés en una hipoteca variable?

El tipo de interés se compone del valor del índice de referencia más un diferencial constante. Vamos a detallar cada uno de estos componentes:

  • Índice de referencia. El índice de referencia más conocido es el euríbor ya que es el más usado en la constitución de hipotecas españolas. Este factor es el causante de que una hipoteca cambie su cuota en cada revisión realizada por la entidad financiera.
  • Diferencial constante de la hipoteca. Este componente se mantiene fijo a lo largo de la vida de la hipoteca a pesar de formar parte de una hipoteca variable. Este porcentaje se suele pactar con la entidad financiera y no suele cambiar siempre que se cumpla con la vinculación pactada.

Por lo que, una hipoteca variable dependerá del valor del índice de referencia. Es decir, si este sube en el momento de la revisión los intereses subirán y con ello la cuota hipotecaria a pagar.

Si quieres saber cuánto vas a pagar por tu hipoteca variable, te recomendamos hacer una simulación. Con nuestro simulador de hipotecas podrás calcular cuáles serían las cuotas hipotecarias estimadas de tu nueva hipoteca variable así como algunas de las condiciones del préstamo.

¿Quiénes pueden solicitar una hipoteca variable?

Si quieres obtener la mejor hipoteca variable del mercado tendrás que analizar algunos aspectos de las ofertas hipotecarias como el diferencial, la vinculación bancaria, las comisiones o el plazo del préstamo hipotecario.

Pero no solo eso, tú como solicitante también tendrás que cumplir con algunos requisitos financieros como los ingresos mínimos que acepta cada banco para saber qué porcentaje del valor de la tasación de la vivienda está dispuesto a prestarte.

Todos estos factores y algunos otros más serán necesarios para saber si estás ante una buena oferta hipotecaria. Toda esta información también te será útil si ya cuentas con una hipoteca, pero estás interesado en realizar una subrogación cambiándola de banco o simplemente pasándola de variable a fija.

¿Cuáles son las ventajas y las desventajas de una hipoteca variable?

Estas son algunas de las ventajas de contratar una hipoteca con interés variable:

  • Tiempo de amortización superior. Generalmente, el plazo de hipoteca que más se concede por la entidades bancarias suele oscilar entre los 25-30 años. En las hipotecas variables el banco puede aprobar una ampliación de la deuda hasta los 40 años, siempre y cuando se cumplan una serie de condiciones.
  • Menos comisiones y vinculaciones. Aunque cada vez las hipotecas fijas se parecen más a las variables para impulsar su interés entre los que buscan financiación, en este aspecto las variables siguen ganando ya que disponen de comisiones más bajas y disponen de menos productos vinculados.
  • Más baratas. Siempre que el euríbor o el índice de referencia esté a niveles bajos, las hipotecas variables suelen ser más económicas que las hipotecas fijas.

En cuanto a las desventajas de las hipotecas a interés variable nos encontramos con las siguientes:

  • Euríbor variable. La variación del euríbor o el índice de referencia pactado puede provocar unas cuotas inestables. Si al interesado en una hipoteca no le importa arriesgar, podría estar ante el producto financiero correcto. Pero debe tener en cuenta de que si en algún momento de la duración de la hipoteca el interés sube, deberá de hacer frente a pagos de cuotas más elevadas.
  • Plazos más caros. Este tipo de hipoteca con intereses variables son más caros a medida que se extienda el plazo de la hipoteca ya que el deudor corre el riesgo de pagar más por la financiación.
  • Interés inicial. En la primera etapa de la hipoteca el interés a pagar será fijo. Este periodo suele durar como máximo unos 24 meses.
  • Difícil negociación. Al contratar esta hipoteca estarás casi obligado a negociar con la entidad bancaria un diferencial de hipoteca más bajo. Eso sí, si el cliente tiene un perfil financiero óptimo y contrata productos con la entidad financiera los intereses siempre serán más bajos de lo habitual.
  • Cláusulas suelo. Este es uno de los mayores problemas que han experimentado las hipotecas con intereses variables. Con esta cláusula los bancos establecían un límite mínimo de intereses, con el que independientemente de si el euríbor tenía valores más bajos que ese límite, el banco calculaba la cuota con ese límite marcado por ellos. Este valor ha provocado problemas en muchas hipotecas españolas y actualmente no se comercializan.

¿Cuándo se modifica la cuota con una hipoteca variable?

El euríbor o índice de referencia pactado puede variar la cuota hipotecaria en cada revisión. Los bancos fijan periodos de revisión en el contrato para modificar las cuotas hipotecarias en función de lo que está pasando con su índice. Normalmente esta revisión se realiza semestralmente o anualmente. 

Este control no solo será para calcular los nuevos intereses sino que también se revisarán las bonificaciones obtenidas por las vinculaciones, comprobando que aún cumplas estos requisitos. De no ser así, te podrán penalizar con el pago de una cuota un poco más elevada.

¿Qué índices de referencia puede tener una hipoteca variable?

Estos son todos los tipos de índices de referencia que existen actualmente:

  • Euríbor. El principal interés medio que usan los bancos europeos para prestar dinero. Tiene diferentes modalidades pero la más usada es anual.
  • IRPH. Es una media de tipo de interés de hipoteca calculada con hipotecas firmadas o renovadas durante un mes con un plazo similar.
  • Divisas de otros países. Un interés que se aplica en las hipotecas multidivisa y que suponen un gran riesgo por posibilidades de fluctuación de las monedas.
  • IRS o Interest Rate Swap. Una media mensual de los tipos Mid Spot anuales para swap de intereses, utilizados con la moneda de euro y con un vencimiento de cinco años.
  • Mibor. Actualmente no se utiliza y se pueden encontrar en hipotecas que se crearon antes del año 2000.
  • €STR. La media de intereses cobrada por los bancos al dejarse dinero con plazo de devolución de 24 horas.
  • Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de deuda pública. El rendimiento de media que se obtiene en el mercado de la bolsa española. Actualmente no se usa en préstamos hipotecarios.

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