Encuentra la mejor hipoteca variable para ti

Una hipoteca fija es aquella en la que se aplica el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo.

El tipo de interés se compone del valor del índice de referencia más un diferencial constante. Vamos a detallar cada uno de estos componentes:

• Índice de referencia. El índice de referencia más conocido es el euríbor ya que es el más usado en la constitución de hipotecas españolas. Este factor es el causante de que una hipoteca cambie su cuota en cada revisión realizada por la entidad financiera.
• Diferencial constante de la hipoteca. Este componente se mantiene fijo a lo largo de la vida de la hipoteca a pesar de formar parte de una hipoteca variable. Este porcentaje se suele pactar con la entidad financiera y no suele cambiar siempre que se cumpla con la vinculación pactada.

Por lo que, una hipoteca variable dependerá del valor del índice de referencia. Es decir, si este sube en el momento de la revisión los intereses subirán y con ello la cuota hipotecaria a pagar.

Si quieres saber cuánto vas a pagar por tu hipoteca variable, te recomendamos hacer una simulación. Con nuestro simulador de hipotecas podrás calcular cuáles serían las cuotas hipotecarias estimadas de tu nueva hipoteca variable así como algunas de las condiciones del préstamo.

Si quieres obtener la mejor hipoteca variable del mercado tendrás que analizar algunos aspectos de las ofertas hipotecarias como el diferencial, la vinculación bancaria, las comisiones o el plazo del préstamo hipotecario.

Pero no solo eso, tú como solicitante también tendrás que cumplir con algunos requisitos financieros como los ingresos mínimos que acepta cada banco para saber qué porcentaje del valor de la tasación de la vivienda está dispuesto a prestarte.

Todos estos factores y algunos otros más serán necesarios para saber si estás ante una buena oferta hipotecaria. Toda esta información también te será útil si ya cuentas con una hipoteca, pero estás interesado en realizar una subrogación cambiándola de banco o simplemente pasándola de variable a fija.

Estas son algunas de las ventajas de contratar una hipoteca con interés variable:

• Tiempo de amortización superior. Generalmente, el plazo de hipoteca que más se concede por la entidades bancarias suele oscilar entre los 25-30 años. En las hipotecas variables el banco puede aprobar una ampliación de la deuda hasta los 40 años, siempre y cuando se cumplan una serie de condiciones.
• Menos comisiones y vinculaciones. Aunque cada vez las hipotecas fijas se parecen más a las variables para impulsar su interés entre los que buscan financiación, en este aspecto las variables siguen ganando ya que disponen de comisiones más bajas y disponen de menos productos vinculados.
• Más baratas. Siempre que el euríbor o el índice de referencia esté a niveles bajos, las hipotecas variables suelen ser más económicas que las hipotecas fijas.

En cuanto a las desventajas de las hipotecas a interés variable nos encontramos con las siguientes:

• Euríbor variable. La variación del euríbor o el índice de referencia pactado puede provocar unas cuotas inestables. Si al interesado en una hipoteca no le importa arriesgar, podría estar ante el producto financiero correcto. Pero debe tener en cuenta de que si en algún momento de la duración de la hipoteca el interés sube, deberá de hacer frente a pagos de cuotas más elevadas.
• Plazos más caros. Este tipo de hipoteca con intereses variables son más caros a medida que se extienda el plazo de la hipoteca ya que el deudor corre el riesgo de pagar más por la financiación.
• Interés inicial. En la primera etapa de la hipoteca el interés a pagar será fijo. Este periodo suele durar como máximo unos 24 meses.
• Difícil negociación. Al contratar esta hipoteca estarás casi obligado a negociar con la entidad bancaria un diferencial de hipoteca más bajo. Eso sí, si el cliente tiene un perfil financiero óptimo y contrata productos con la entidad financiera los intereses siempre serán más bajos de lo habitual.
• Cláusulas suelo. Este es uno de los mayores problemas que han experimentado las hipotecas con intereses variables. Con esta cláusula los bancos establecían un límite mínimo de intereses, con el que independientemente de si el euríbor tenía valores más bajos que ese límite, el banco calculaba la cuota con ese límite marcado por ellos. Este valor ha provocado problemas en muchas hipotecas españolas y actualmente no se comercializan.

El euríbor o índice de referencia pactado puede variar la cuota hipotecaria en cada revisión. Los bancos fijan periodos de revisión en el contrato para modificar las cuotas hipotecarias en función de lo que está pasando con su índice. Normalmente esta revisión se realiza semestralmente o anualmente. 

Este control no solo será para calcular los nuevos intereses sino que también se revisarán las bonificaciones obtenidas por las vinculaciones, comprobando que aún cumplas estos requisitos. De no ser así, te podrán penalizar con el pago de una cuota un poco más elevada.

Estos son todos los tipos de índices de referencia que existen actualmente:

• Euríbor. El principal interés medio que usan los bancos europeos para prestar dinero. Tiene diferentes modalidades pero la más usada es anual.
• IRPH. Es una media de tipo de interés de hipoteca calculada con hipotecas firmadas o renovadas durante un mes con un plazo similar.
• Divisas de otros países. Un interés que se aplica en las hipotecas multidivisa y que suponen un gran riesgo por posibilidades de fluctuación de las monedas.
• IRS o Interest Rate Swap. Una media mensual de los tipos Mid Spot anuales para swap de intereses, utilizados con la moneda de euro y con un vencimiento de cinco años.
• Mibor. Actualmente no se utiliza y se pueden encontrar en hipotecas que se crearon antes del año 2000.
• €STR. La media de intereses cobrada por los bancos al dejarse dinero con plazo de devolución de 24 horas.
• Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de deuda pública. El rendimiento de media que se obtiene en el mercado de la bolsa española. Actualmente no se usa en préstamos hipotecarios.