Índice de referencia de préstamos hipotecarios (IRPH): aspectos clave para el propietario

El IRPH es un indicador utilizado para determinar el tipo de interés de las hipotecas variables. Se popularizó en 2008, justo cuando empezaba la crisis económica, debido a que el euríbor estaba en máximos históricos en aquel entonces. Actualmente, se trata de un índice muy residual, y la mayoría de bancos no lo comercializa, aún así, siguen existiendo hipotecas que se vincularon a él en el pasado y siguen vigentes hoy en día.

El IRPH se calcula mediante la media simple de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por bancos, entidades financieras y cajas de ahorro en España.

Existen tres modelos de IRPH:

1. IRPH de cajas de ahorro: Se calcula realizando la media de los tipos de interés que aplican las cajas de ahorro a los préstamos (desaparición en 2013).

2. IRPH de bancos: Se calcula en base a la media de los tipos de interés aplicado por los bancos (desaparición en 2013).

3. IRPH de entidades: Representaba la media de las dos anteriores. Tras la desaparición de ambos, se calcula mediante la media de los tipos de interés ofrecidos por el conjunto de entidades financieras y que tienen un plazo de amortización superior a tres años.

Si no estás seguro de si tu hipoteca está referenciada al IRPH, puedes consultarlo en la escritura de la misma, en la cláusula referente al interés.

Puede que no aparezca el concepto IRPH como tal, sino “Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para la adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España”.

Históricamente, el IRPH ha mostrado valores más altos y menos volátiles que el euríbor, lo que se ha traducido en cuotas hipotecarias más elevadas para los clientes. Esto es debido a que el IRPH depende de las condiciones del mercado hipotecario, las políticas de los bancos y cajas, y la economía en general.

No obstante, el IRPH se vendió como un índice más estable y seguro, el inconveniente es que las entidades financieras ocultaron información a los clientes para que pareciera más beneficioso.

Ante este comportamiento, los afectados presentaron reclamaciones legales que acabaron alargándose hasta 2023. Las primeras sentencias se postulaban a favor de la legalidad y transparencia del IRPH, sin embargo, en 2013 el Tribunal de Justícia de la Unión Europea (TJUE) produjo una reforma normativa que comportó la desaparición del IRPH de cajas y el IRPH de bancos, manteniéndose únicamente el IRPH de entidades, que se convirtió en el sustitutorio para las hipotecas con los otros tipos de IRPH.

Asimismo, en 2020 el Tribunal Supremo emitió una sentencia conforme el IRPH se declarará nulo si se demuestra la falta de transparencia en su contratación.

Todo cliente que haya sufrido falta de transparencia en la contratación de una hipoteca referenciada al IRPH podrá reclamar su nulidad, ya sea porque la entidad correspondiente no informó de manera adecuada o porque se usaron cálculos engañosos para la persuasión.

Actualmente, está en manos de los jueces el estudio de cada caso particular para determinar si la aplicación del índice consta de falta de transparencia, y, por tanto, se trata de un IRPH abusivo.

Para la reclamación, el propietario deberá presentar un escrito a la entidad financiera demandando la eliminación del IRPH por su índole abusiva, esta dispondrá de hasta 2 meses para dar respuesta a la petición. Si el veredicto es negativo, el hipotecado puede iniciar una demanda, y si en esta la entidad tampoco acepta las condiciones, el caso podrá llevarse a los juzgados.

Ya sea porque el propietario consigue eliminar de su hipoteca el IRPH, como si, al no conseguirlo, desea dejar de referenciar su hipoteca variable al IRPH, podrá cambiar de índice de referencia y solicitar la vinculación al euríbor, o incluso convertir la hipoteca a tipo fijo,  operaciones que le permitirán ahorrar en en las cuotas de la hipoteca. 

La primera alternativa es realizar una novación, es decir, un cambio de condiciones del préstamo vigente, mediante una solicitud a la entidad financiera con la que se tenga contratada la hipoteca.

Otra alternativa es la subrogación de acreedor, que consiste en cambiar la hipoteca de entidad financiera, y solicitar a esta la modificación del índice.

Por último, aunque menos favorable, existe la opción de cancelar la hipoteca, que implica saldar la deuda pendiente del préstamo vigente para contratar uno nuevo vinculado a otro índice de referencia.