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¿Qué es una hipoteca de vivienda habitual?

Una hipoteca de vivienda habitual o de primera vivienda es aquella que tiene como objetivo adquirir una vivienda para que se convierta en el domicilio habitual de la persona en cuestión.

¿Qué tipo de interés tiene una hipoteca de vivienda habitual?

Las hipotecas de vivienda habitual pueden ser tanto a interés fijo, como variable o mixto.

¿En qué se diferencia una hipoteca de vivienda habitual o primera vivienda con una hipoteca de segunda vivienda?

Las diferencias entre una hipoteca de primera vivienda y una de segunda vivienda son:

  • Porcentaje de financiación. En el caso de la primera vivienda suele ser del 80 % (y puede llegar hasta el 100 %), mientras que en la segunda vivienda suele estar entre el 60 % y el 70 %.
  • Tipo de interés. En el caso de la segunda vivienda el tipo de interés suele ser más alto que en la primera vivienda.

Amortización. Los plazos de amortización del préstamo puede llegar hasta a los 40 años en el caso de vivienda habitual, mientras que en el caso de segunda vivienda suele llegar solo hasta los 25 años.

¿Qué considera Hacienda como vivienda habitual?

Hacienda considera como vivienda habitual cuando el propietario de la vivienda vive ahí durante, mínimo, 3 años.

¿Qué requisitos existen para pedir una hipoteca de vivienda habitual?

Los requisitos que se exigen para solicitar la hipoteca de una vivienda habitual son:

  • Tener estabilidad económica e ingresos, para ello el banco podrá pedir últimas nóminas, rentas y liquidaciones del IVA.
  • Contar con ahorros.
  • En cuanto a la edad, no hay que ser ni muy joven ni muy mayor. Es difícil conseguir rápido una hipoteca de primera vivienda si eres menor de 30 o si eres mayor de 70.
  • Es recomendable contar con un historial crediticio positivo.

Información sobre las hipotecas vivienda habitual

El mercado de alquileres en España

En España, actualmente, hay un total de 4,2 millones de viviendas en régimen de alquiler, lo que supone que el 24,9 % de la población vive de alquiler frente al 71,1 % que vive en propiedad. Estas cifras aumentaron después de los años de pandemia, lo que ha repercutido positivamente en el mercado de la vivienda de alquiler. Y si por aquel entonces, se redujeron considerablemente los precios de alquiler, ahora vuelve a tomar su tendencia creciente.

El precio medio de alquilar una casa se sitúa en 674 €, aunque este dato puede variar según la provincia. En general, los inmuebles suelen ser de media de unos 60 m², aunque, para alquilar un piso de más de 90 m² el precio de alquiler puede ascender entre los 800 € y 1.000 €. 

La demanda en las principales ciudades también es un factor determinante que incrementa el importe mensual del arrendamiento. Tanto es así que el precio por metro cuadrado en España se sitúa en 11,21 €/m², con un aumento del 5,6 % interanual, lo que supone la mayor subida en lo que llevamos de año.

Legislación del alquiler de viviendas en España

Destacamos los puntos más relevantes de la ley de la vivienda en España:

  1. Limitar los precios del alquiler en las zonas tensionadas:
    • El precio medio de alquilar en la zona supera en más del 30 % de los ingresos medios.
    • Cuando el alquiler haya subido un 5 % sobre el IPC en los últimos cinco años.
  2. Introducir nuevas bonificaciones fiscales en el alquiler de inmuebles: todos aquellos propietarios que tengan menos de 10 viviendas:
    • Bonificación del 50 % propietarios que alquilen su vivienda.
    • Bonificación del 70 % propietarios que alquilen su vivienda por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años.
    • Bonificación del 90 % si el alquiler del inmueble se produce en áreas tensionadas.
  3. Penalizar aquellos propietarios que tengan sus viviendas vacías: aquellas que estén vacías más de dos años y cuyo propietario cuente con más de cuatro inmuebles en el mismo municipio. 
  4. Destinar el 30% de las promociones a viviendas protegidas y alquiler social.
  5. Mayor control y regulación de los desahucios: se amplía de 1 a 2 meses  el procedimiento de desahucio para ofrecer una vivienda a las familias. 
  6. Vivienda asequible incentiva: Son inmuebles de propietarios privados que beneficios fiscales o urbanísticos por alquilar a precios reducidos.

 

Precios de venta de viviendas en España

Según los expertos, los precios de la venta de viviendas seguirán en alza de forma moderada, pudiendo incrementar entre el 2 % y el 5 % influyendo en ellos elementos como la demanda o la evolución de la inflación.

En el primer trimestre de 2022, la vivienda aumentó un 6,6 % interanual, situándose en un precio medio de 1.645 euros por metro cuadrado. Se mantiene la tendencia en aumento pero de manera más generalizada. También, el precio de una vivienda media se sitúa en 223.380 euros para un piso estándar de 90 metros cuadrados.

Situación del mercado inmobiliario en España

En los últimos doce meses se han registrado 599.640 ventas de viviendas, el mayor resultado desde el tercer trimestre de 2008, con un crecimiento interanual del 42,2%. En lo que respecta a inmuebles de segunda mano, se han registrado 482.952 transacciones, el mejor resultado desde mediados de 2007. Y en referencia a las viviendas nuevas, se han alcanzado 116.688 operaciones, el mayor resultado desde 2014.

Si nos detenemos en datos de este primer trimestre de 2022, las comunidades autónomas siguen creciendo en volumen de ventas. Teniendo el mayor número de venta de viviendas Andalucía (34.215), Cataluña (25.189), Comunidad Valenciana (24.305) y Comunidad de Madrid (22.356), alcanzando cuotas de mercado con respecto al conjunto de España del 20,82%, 15,33%, 14,79% y 13,61%, respectivamente.

Bonificaciones y consideraciones fiscales al vender una casa

A la hora de poner piso en venta existen algunos beneficios fiscales, siempre y cuando se den algunas situaciones:

  • Para las personas mayores de 65 años no tendrán que tributar por la ganancia patrimonial obtenida al vender su piso. Tampoco lo harán aquellas personas en situación severa o de gran dependencia.
  • También estarán exentas de tributación las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de una vivienda habitual, aunque el contribuyente sea menor de 65 años. Siempre que el beneficio obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda común.
  • Por último, quedan fuera las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de cualquier elemento patrimonial, mueble o inmueble. Siempre que se cumplan de manera simultánea que sean personas de más de 65 años, que se destine a la constitución de la renta vitalicia y que las ganancias tengan un límite de 240.000 euros.

Requisitos para pedir hipoteca

  • Tener ahorrado el 30% del valor de tasación de la vivienda. Generalmente, los bancos ofrecen una financiación del 80%, con lo cual deberás aportar el 20% restante. Además, tienes que asumir los costes asociados a la compraventa y la escrituración, lo que supone un 10% más. 
  • Estabilidad laboral. La entidad bancaria debe asegurarse de que podrás hacer frente a las cuotas. Si trabajas por cuenta ajena, deberás aportar un contrato indefinido y cierta antigüedad. Si, por otro lado, eres autónomo, tendrás que aportar otros documentos que justifiquen tu solvencia. 
  • Ingresos. Vinculado con el punto anterior, para pedir hipoteca es recomendable que las cuotas no superen el 35% de tus ingresos netos. 
  • Historial crediticio. Para obtener mejores hipotecas lo más lógico es que no tengas ninguna otra deuda pendiente, tenerlas no significa que no puedas solicitar hipoteca, pero sí que estudiarán tu perfil más detalladamente. En cambio, si tienes alguna cuota impagada no te van a conceder el préstamo. 

Mercado de hipotecas en España

La compraventa de inmuebles ha recuperado el nivel de antes de la pandemia, aunque la evolución no es lineal ya que cada vez más gente requiere financiación. Exactamente, en junio de 2022 se alcanzaron las 42.767 hipotecas a nivel nacional.
No obstante, los tipos de interés de las hipotecas están subiendo paulatinamente a causa de la tendencia al alza del mercado. El Euríbor, el índice de referencia de las hipotecas variables, alcanzó niveles positivos en abril de 2022. Es por eso que las hipotecas de tipo variable están subiendo considerablemente, con lo cual, la gente opta por solicitar una hipoteca fija.

Así pues, el mercado de hipotecas en España se ha estabilizado estos últimos meses, aunque se prevé un crecimiento moderado y estable. El foco de atención recae en los factores que más influyen, así como los tipos de interés o la inflación. Se puede observar una transición de las hipotecas variables a las de tipo fijo con tal de buscar una mayor estabilidad. 

Legislación hipotecaria en España

Actualmente, las hipotecas en España están reguladas por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Se trata de una Ley que no entró en vigor hasta el 16 de junio de 2019. No obstante, se creó por mandato de la Unión Europea en 2016, con el objetivo de ofrecer una mayor protección al consumidor.
La regulación de los contratos de crédito inmobiliario desempeña un papel fundamental en la estabilidad económica y en la cohesión social, ya que el régimen de concesión de préstamos, ha hecho que muchas familias españolas puedan acceder a la compra de viviendas. 

De este modo, si quieres conseguir una hipoteca, el banco tiene que proporcionarte toda la información sobre el préstamo en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), así como otra información de carácter vinculante para una mayor protección al consumidor.


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