Todo lo que necesitas saber sobre la amortización de la hipoteca

En España, el método más común para pagar una hipoteca es mediante el sistema de amortización francés, que establece unos pagos por cuotas periódicas para saldar la deuda con el banco.

Con ese método, sin embargo, no saldamos capital e intereses a la vez, sino que durante los primeros años pagamos más intereses y empezamos a amortizar más capital más tarde.

Esto es porque la cantidad de intereses mensual resulta de aplicar el tipo de interés a la cantidad de capital pendiente de pago cada mes. Para que la cuota sea constante, la cantidad de intereses se reduce con el tiempo a medida que aumenta la parte de capital. 

Te ponemos un ejemplo de una hipoteca fija. Las cuotas siempre son las mismas, pero la cantidad de capital e interés cambia:

Hablamos de amortizar anticipadamente cuando decidimos adelantar las cuotas de nuestra hipoteca o pagar nuestra deuda antes de tiempo. Esta amortización puede ser parcial o total:

• Con una amortización parcial, podemos decidir si reducir la cantidad que pagamos de cuota o acortar el plazo del préstamo.
• Con la amortización total, saldamos la deuda íntegra con la entidad y terminamos la hipoteca.

Hay muchos momentos en los que amortizar una hipoteca puede ser conveniente. Aun así, siempre es recomendable fijarse en la cantidad de intereses que quedan por pagar.

Por eso, pide a tu banco el cuadro de amortización de tu hipoteca. Así sabrás, exactamente, cuánto te falta pagar de capital y de interés.

Si ya has abonado gran parte de los intereses, es posible que amortizar anticipadamente no te salga tan a cuenta y te interese más invertir ese dinero en otros activos para rentabilizar tus ahorros.

Los bancos cobran compensaciones o comisiones por amortizar la hipoteca anticipadamente. Esto es un porcentaje fijado por ley sobre la cantidad del pago adelantado y depende, entre otras cosas, de la fecha de contratación:

• Si tu hipoteca es anterior al 9 de diciembre de 2007, la comisión puede ascender hasta el 1 % del importe adelantado.
• Si firmaste tu hipoteca entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019, el máximo de comisión es 0,5 %.

Por último, si firmaste tu hipoteca después del 16 de junio de 2019, el máximo de comisión es el siguiente:

• Para las hipotecas fijas, hasta el 2 % los primeros 10 años o hasta el 1,5 % si lo haces después.
• Para las hipotecas variables, hasta el 0,25 % si lo haces en los primeros 3 años o el 0,15 % durante los primeros 5 años. Después, la comisión es 0 %.

Según la ley, la comisión por amortización anticipada de una hipoteca no puede superar la pérdida financiera del banco por devolver el dinero antes de tiempo.

O sea que, si el banco no pierde, amortizar anticipadamente te sale gratis.

Amortizar anticipadamente una hipoteca supondrá una pérdida financiera al banco cuando los tipos de interés del mercado sean inferiores a los del momento de formalización de tu hipoteca.

Como sabrás, el negocio bancario se vertebra por dos actividades:

• Custodiar el dinero de los ahorradores en depósitos a plazo fijo, a cambio de un rendimiento.
• Prestar dinero a otras personas a cambio de unos intereses más altos.

Si amortizas anticipadamente tu préstamo, se puede perder el equilibrio entre estas dos actividades del negocio bancario. Y esto puede suponer una pérdida financiera al banco

Cuando decides llevar a cabo una amortización parcial de tu hipoteca, el banco te hará decidir entre reducir las cuotas mensuales de tu hipoteca o bien acortar el plazo del préstamo.

En estos casos, acortar el plazo suele salir más a cuenta: como se generan intereses durante menos tiempo, te ahorrarás más intereses.

Ahora bien, es recomendable hacer los cálculos con la tabla de amortización de hipoteca para considerar cuál es la mejor opción para tu caso.

Solo si contrataste una hipoteca antes del 1 de enero de 2013, puedes desgravar por tu hipoteca en la declaración de la renta.

El titular de una hipoteca puede deducirse hasta un 15 % de lo que haya pagado por la hipoteca el año anterior, con un máximo de 9.040 € anuales.

Dependiendo de tu situación, puedes plantearte amortizar parte de tu hipoteca para aprovechar el máximo:

• Si pagas más de 9.040 € anuales por tu hipoteca, puedes optar por reducir tus cuotas a la hora de amortizar. Así, sigues desgravando el máximo cada año hasta el final del plazo.
• Si no llegas a los 9.040 € anuales, quizá te interesa amortizar anticipadamente la parte correspondiente antes de acabar el año para amortizar el máximo.

En todo caso, siempre es recomendable hacer el cálculo con el resto de factores que influyan en tu situación.