Todo sobre los gastos de pedir una hipoteca para comprar un piso

Estos son los gastos asociados a un préstamo hipotecario a los que generalmente incurre el comprador, según la última Ley Hipotecaria de 2019:

• Tasación de la vivienda. Debe ser de una tasadora homologada por el Banco de España. ¡Hay muchas de ellas! Pide varios presupuestos y escoge el que más se ajuste a tu bolsillo, pues su precio rondará entre los 200 € y los 500 €.

• Nota simple. Aunque el precio oficial es de 9,02 € + IVA, muchas inmobiliarias o incluso bancos la expiden fácilmente y sin coste adicional.

Gracias a la última Ley Hipotecaria, el banco debe asumir ya gran parte de los gastos de formalización de la hipoteca:

• Notaría. Los costes del notario son fijados por normativa y rondan entre el 0,3 % y el 0,5 % de la responsabilidad hipotecaria.

• Registro de la Propiedad. Estos honorarios también están regulados por ley y oscilan entre el 0,1% y el 0,3% de la cantidad hipotecada.

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) de la escritura de la hipoteca.

• Gestoría. Las entidades suelen exigir que ciertos trámites necesarios para la contratación de la hipoteca se realicen por una gestoría, que normalmente también se encargará de inscribir la escritura de compraventa de la vivienda.

Aparte de la hipoteca, la compraventa de un inmueble supone otros gastos que deberán antes y durante la escritura:

• Notaría. El notario que firmará las escrituras de compraventa es a elección del comprador, y le cobrará entre 500 y 900 € de honorarios.

• Registro de la Propiedad. Habrá que registrar la vivienda a nombre del nuevo titular. Los costes de ello rondan los 450 € y los 650 €.

• Gestoría. Suele ser opcional, pero toman un gran papel cuando el comprador pide financiación al banco. La gestoría se encarga de la tramitación de los impuestos y otra burocracia y sus tarifas responden al libre mercado.

Aunque no todas las agencias funcionan igual, algunas también cobran comisión inmobiliaria al comprador. Asegúrate de si ese es tu caso, pues deberás tener asimismo ese dinero preparado.

Si la vivienda es de segunda mano, estos son los impuestos que deben liquidarse tras la compra de la nueva casa:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). También depende de la región y se aplica sobre el precio de la vivienda o el valor de referencia del catastro (el mayor de ambos).

• En Catalunya, es del 10 % con carácter general, aunque los jóvenes que compran una vivienda habitual pagan un 5 %.

• En la Comunitat Valenciana, es del 10 %.

• En Balears, del 8 %.

• En Madrid, es del 6 % generalmente.

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la escritura de compraventa. Dependerá de la región, pero ronda los 0,5 % y el 2 % del dinero hipotecado.

• En Catalunya es del 1,5 %.

• En la Comunitat Valenciana, del 0,1 %.

• En Balears, del 1,2 %.

• En Madrid es del 0,8 %.

Si la vivienda es de obra nueva, hay que pagar el IVA, que es del 10 % con carácter general y del 4 % en el caso de viviendas de protección oficial.

En suma, contando los gastos de la hipoteca, los gastos de la compraventa y los tributos, un comprador debe tener presente un total del 11 % al 12 % del precio de la vivienda.

Para una vivienda de 140.000 €, estos serían ejemplos orientativos de los importes que deberá asumir el comprador:

Antes del 16 de julio de 2019, el cliente debía satisfacer, por ley, la mitad de los gastos de notario y del impuesto de Actos Jurídicos Documentados relacionados con la hipoteca (¡y no con la compraventa!).

Muy a menudo, sin embargo, el banco instaba al cliente a pagar más de lo que debía. El Tribunal Supremo dictaminó abusivos muchos de los gastos, que ahora el cliente puede reclamar:

• La mitad de los gastos de notaría.

• Los honorarios del Registro.

• La tasación de la vivienda.

• Los gastos de la gestoría.

Podrán reclamar la devolución del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados por la escritura de la hipoteca solo aquellas personas que firmaron el préstamo después del 10 de noviembre de 2018.

El proceso de reclamación de los gastos hipotecarios abusivos pasa por estos tres puntos:

1. Recupera todas las facturas. Si no las guardas, puedes acudir a la gestoría, a la notaría, al Registro de la Propiedad y a la empresa tasadora. 

2. Interpón una reclamación ante el servicio de Atención al Cliente de tu banco. Es un trámite gratuito y recibirás la respuesta de tu banco en un mes como máximo.

3. Demanda a tu entidad bancaria ante juzgado. Solo si rechaza tu reclamación extrajudicial, deberás presentar una denuncia a los juzgados. Si llegas a este paso, deberás saber que el trámite es más lento y tedioso.