Guía para acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual

Reinvertir en vivienda habitual significa usar el dinero de la venta del inmueble que constituye tu domicilio para comprar otro o rehabilitar el que devendrá tu residencia habitual a partir de ahora.

En general, al vender un inmueble debes tributar el IRPF por las ganancias patrimoniales obtenidas. Sin embargo, si reinviertes todo o parte del dinero en vivienda habitual, puedes beneficiarte de una exención de pago del IRPF.

En líneas generales, los requisitos para adherirse a la exención por reinversión en vivienda habitual son los siguientes:

• Tanto el inmueble vendido como el comprado (o rehabilitado) deben tener el carácter de vivienda habitual. En el siguiente apartado explicamos qué considera Hacienda como vivienda habitual.
• El plazo para reinvertir el dinero en vivienda habitual no puede ser superior a dos años, tanto posteriores como anteriores, desde la venta de la vivienda.
• No se aplica automáticamente. El contribuyente deberá, pues, manifestar su voluntad de acogerse a ella.

Es de suma importancia conocer qué entiende Hacienda por vivienda habitual, pues de lo contrario podrías no reunir los requisitos para la exención.

La Agencia Tributaria describe vivienda habitual como aquella en la que el propietario vive durante 3 años continuados y, por lo tanto, esté empadronado en ella. Durante este tiempo, la vivienda no se puede arrendar o vender a terceras personas.

Hay excepciones gracias a las cuales, a pesar de no haber transcurrido el plazo de 3 años, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual:

• Fallecimiento del contribuyente.
• Cuando la vivienda anterior sea inadecuada tras el reconocimiento de una minusvalía del contribuyente.
• Circunstancias excepcionales que exijan un cambio de domicilio, como por ejemplo:
• matrimonio,
• divorcio,
• obtención del primer empleo,
• traslado laboral,
• cambio de empleo,
• etc.

En estos casos, el contribuyente deberá presentar el justificante correspondiente a Hacienda, que valorará las pruebas. Si te encuentras en una situación homóloga, consulta tú mismo con la Agencia Tributaria para que analicen tu caso particular.

Según la cantidad de dinero que reinviertas en la compra de tu nueva vivienda habitual, la reinversión puede ser total o parcial:

• Reinversión parcial en vivienda habitual. Esto ocurre cuando el importe de la compra o rehabilitación de la nueva casa es inferior al obtenido por la venta de la antigua. En estos casos, solo se excluye de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que se ha usado para la reinversión.
• Reinversión total en vivienda habitual. Todo el importe de la venta se ha reinvertido en la adquisición de la nueva casa o en su rehabilitación y, por lo tanto, está exento de gravamen.

Para indicar que te acoges a la reinversión en la compra de una vivienda habitual en tu declaración de la renta, sigue estos pasos:

1. En Renta WEB, clica en el botón “Apartados declaración”.
2. Despliega la pestaña “Datos económicos”.

• Busca “Ganancias y pérdidas patrimoniales (Ventas de bienes, subvenciones, premios, etc.)”.
• Clica en “Inmuebles”.

      3. En la casilla 1817 introduce los datos del inmueble.

      4. En la casilla 1824, introduce toda la información sobre el trámite:

• el valor de adquisición y de transmisión;
• los respectivos gastos;
• amortizaciones realizadas o pendientes; e
• importe reinvertido.

      5. Renta WEB calculará, después de introducir todos los datos anteriores, la ganancia patrimonial          exenta por reinversión en vivienda habitual, que pertenece a la casilla 1835.

Es posible llevar a cabo una reinversión en vivienda habitual con un préstamo hipotecario y adherirnos a la exención del IRPF por las ganancias patrimoniales.

Al desplegar la casilla 1824 de la declaración de la renta, podrás especificar las amortizaciones que hayas realizado o los importes pendientes de amortizar.

Estos son los dos escenarios que podríamos encontrarnos:

Si compras tu nueva casa con hipoteca

En este caso, es válido usar el dinero de una hipoteca para reinvertir en tu nueva casa, incluso si es por subrogación.

Si amortizas tu hipoteca anterior con el dinero de la venta

Se considerará como importe obtenido el dinero de la venta menos lo que falte por amortizar.

Por ejemplo. Patricia compró su piso en 1998 por 90.000 € y ahora lo vende por 120.000 €. Con ese dinero cancela los 20.000 € que le quedan de hipoteca.

Patricia podrá destinar los 100.000 € restantes en la compra de su nueva vivienda habitual y acceder a la exención por reinversión.

Es posible llevar a cabo una reinversión en vivienda habitual con un préstamo hipotecario y adherirnos a la exención del IRPF por las ganancias patrimoniales.

Al desplegar la casilla 1824 de la declaración de la renta, podrás especificar las amortizaciones que hayas realizado o los importes pendientes de amortizar.

Estos son los dos escenarios que podríamos encontrarnos:

Si compras tu nueva casa con hipoteca

En este caso, es válido usar el dinero de una hipoteca para reinvertir en tu nueva casa, incluso si es por subrogación.

Si amortizas tu hipoteca anterior con el dinero de la venta

Se considerará como importe obtenido el dinero de la venta menos lo que falte por amortizar.

Por ejemplo. Patricia compró su piso en 1998 por 90.000 € y ahora lo vende por 120.000 €. Con ese dinero cancela los 20.000 € que le quedan de hipoteca.

Patricia podrá destinar los 100.000 € restantes en la compra de su nueva vivienda habitual y acceder a la exención por reinversión.

No, pues estamos hablando de dos impuestos distintos. La exención por reinversión en vivienda habitual solo afecta al IRPF, durante la campaña de la declaración de la renta.

Deberás pagar la plusvalía municipal si el suelo sobre el que está edificado tu vivienda ha experimentado un incremento de valor desde que lo compraste. Y deberás hacerlo en los 30 días hábiles posteriores a la venta.

Sí. Hacienda acepta la reinversión en la construcción de una nueva vivienda habitual. En estos casos, según una sentencia del Tribunal Supremo de 2021, se distinguen dos plazos que hay que tener en cuenta:

• Se deberá reinvertir el dinero de la venta en 2 años.
• Las obras deberán concluir en el plazo de 4 años desde la adquisición de la propiedad donde se construirá la nueva vivienda.

Estos 4 años podrán ampliarse:

• 4 años más si el promotor se encuentra en situación de concurso;
• 4 años más por otras circunstancias excepcionales no imputables al propietario y que supongan la paralización de las obras. El propietario deberá solicitar la ampliación durante los 30 días siguientes al incumplimiento.

No pasa nada: se sigue entendiendo como reinversión en vivienda habitual, siempre que el dinero de estos plazos se destine a la compra de la nueva vivienda dentro del periodo impositivo en que se perciben.

Ahora bien, no se aplica la exención en el caso de arrendamiento con derecho a compra. Y es que, para considerar la vivienda como habitual, el contribuyente debe ser su titular de pleno dominio (aunque sea compartido) y no arrendatario.

La exención por reinversión en vivienda habitual es una ventaja fiscal de la cual, como contribuyente, puedes beneficiarte. Si no manifiestas tu voluntad de acogerte a ella, perderás este beneficio.

Si no efectúas la reinversión dentro de los plazos establecidos o incumples cualquiera de las condiciones, perderás el derecho a la citada exención. Esto puede llevar a una autoliquidación complementaria de los impuestos que no abonaste a tiempo, con los intereses de demora correspondientes.