¿Vendes tu piso? Asegúrate de conocer todo sobre la plusvalía municipal

Aunque su nombre esté muy presente en el día a día, pocas personas conocen realmente qué significa la plusvalía municipal. 

En esencia, la plusvalía municipal es la denominación común que recibe el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Este tributo se cobra sobre el aumento de valor que experimenta un inmueble desde el momento en que el propietario lo adquiere hasta su posterior venta.

Cuando hablamos de qué es la plusvalía de una vivienda, ya sea una casa o un piso, nos referimos al aumento de valor que genera un inmueble a lo largo del tiempo. Se trata de un incremento que se produce gracias a diversos factores, entre los que destacan:

• Reformas en el hogar.
• Incremento de la demanda en el mercado inmobiliario.
• Mejoras en la zona donde se ubica el inmueble.

Para calcular la base imponible de la plusvalía municipal se utilizan los coeficientes, que se actualizan cada año en los Presupuestos Generales del Estado (PGE). A partir de aquí, cada ayuntamiento decide si considera oportuno actualizar los valores, o no.

Desde el 8 de noviembre de 2021, con la entrada en vigor del Real Decreto 26/2021, se establecen dos métodos de cálculo de la plusvalía municipal. Son los siguientes:

• Método real. Se basa en el valor catastral del terreno en el momento de la compra y en el de la venta. A partir de estas cifras, se calcula la diferencia entre ambas, y, en función del tiempo que haya transcurrido, se aplica un porcentaje u otro, dependiendo de cada ayuntamiento.
• Método objetivo. Consiste en un cálculo del incremento de valor del terreno, partiendo de un valor de referencia indicado en función de la fecha de compra del terreno. Se aplica un porcentaje fijo, que escoge cada ayuntamiento.

Más adelante, explicaremos cómo calcular la plusvalía municipal con un ejemplo práctico que utiliza ambos métodos.

Los coeficientes permiten realizar una estimación de cuánto se ha revalorizado un inmueble con el paso de los años. Estos se actualizan cada año en los Presupuestos Generales.

No obstante, el Gobierno tan solo delimita unos valores máximos, pudiendo así cada ayuntamiento decidir si los rebaja o los mantiene tal y como se establecen.

Con la aprobación de los Presupuestos Generales de 2024, se instauran los nuevos coeficientes para calcular la plusvalía municipal:

Partimos de la siguiente situación: en el año 2012, adquieres una propiedad por 100.000 euros, la cual vendes en 2022 por 150.000 euros. En el momento de la venta, el valor catastral del suelo es de 50.000 euros (60 % del suelo y 40 % de la construcción).

Método real

Comencemos por el método real. Para ello, restamos el valor de compra al valor de venta final. A continuación, multiplicamos la diferencia por el porcentaje del valor catastral del suelo de la propiedad.

La fórmula es la siguiente:

Base imponible = (valor de venta - valor de compra) x porcentaje valor catastral del suelo

Una vez rellenamos la fórmula, quedará así:

Base imponible = (150.000 - 100.000) x 0,60 = 30.000 euros

Recuerda que el porcentaje del valor catastral de la propiedad lo encontrarás en el último recibo del IBI o en la sede online del Catastro.

Método objetivo

En este caso, tomamos como referencia el valor catastral del suelo para calcular la base imponible del impuesto, dejando de lado la diferencia entre el precio de compra y el de venta. 

La fórmula sería:

Base imponible = valor catastral del suelo x coeficiente plusvalía

Rellenamos la fórmula con los datos del ejemplo:

Base imponible = 50.000 € x 0,10 = 5.000 euros

Nos interesa escoger el importe más bajo para calcular la plusvalía municipal. Por ende, utilizaremos el método objetivo. En total, abonamos:

Importe a abonar de la plusvalía = Base imponible x 30 % (tipo máximo legal)

Al sustituir con los valores:

Importe a abonar de la plusvalía = 5.000 x 0,3 % = 1.500 euros

La persona encargada de pagar la plusvalía municipal es el vendedor del inmueble. Así lo determina la Ley Reguladora de Haciendas Locales, la misma legislación que regula el impuesto.

Por tanto, el comprador del inmueble no está obligado a pagar la plusvalía. El motivo principal reside en el hecho de que el vendedor es el sujeto pasivo de la plusvalía y, como resultado, es quien debe pagarla.

En España, la plusvalía municipal se debe abonar en un plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la transmisión de la propiedad. Tiempo que empieza a contar desde el momento en que se realiza la escritura pública de compraventa.

Una vez finalicen estos 30 días de plazo, si el vendedor no ha abonado el importe del impuesto, comenzarán a aplicarse consecuencias legales y económicas.

Si como vendedor te olvidas de pagar la plusvalía municipal, tu ayuntamiento te hará llegar una comunicación por correo postal exigiendo el pago del impuesto.

Así, si te retrasas con el pago, deberás abonar la cantidad que te corresponda, sumado a unos intereses de demora, que se dividen en los siguientes porcentajes:

• De 0 a 3 meses: 5 %.
• De 3 a 6 meses: 10 %.
• De 6 a 12 meses: 15 %.
• A partir de 12 meses: 20 %.

Sí, en España existe la posibilidad de fraccionar el pago de la plusvalía municipal, siempre y cuando se solicite al ayuntamiento que corresponda. Asimismo, deberás cumplir los requisitos necesarios que determine la normativa local.

Hay que tener en cuenta que cada ayuntamiento establece unos plazos distintos. Por ende, será recomendable informarse adecuadamente del número de plazos disponibles, así como sus condiciones.

Sí, se debe pagar la plusvalía municipal, pues se trata de un impuesto obligatorio.

No obstante, existen distintos casos en los que el vendedor no debe abonar la plusvalía municipal. Los vemos en el siguiente apartado.

Hay ciertos casos en los que el vendedor queda exento de pagar la plusvalía municipal y el importe correspondiente. En esencia, las exenciones principales del pago de la plusvalía son las siguientes:

• Cuando el precio de venta es inferior al de compra, porque el valor del terreno ha disminuido desde su adquisición hasta la venta.
• Si se produce una pérdida de patrimonio, porque no ha habido un incremento del valor del terreno donde está la propiedad.

De normal, la plusvalía municipal corresponde al vendedor del inmueble. Sin embargo, si el que vende el inmueble es una persona física cuya residencia fiscal no está en España, será el comprador quien se haga cargo de pagar el impuesto.

Esto sucede porque, al residir el vendedor en otro país, el sujeto pasivo sustituto pasa a ser el comprador. De esta forma, si el vendedor no paga la plusvalía, se le reclamará al comprador.

Cuando hablamos de anulación de la plusvalía municipal nos referimos a la posibilidad de impugnar el abono del impuesto. De esta forma, el vendedor no está obligado a pagar la plusvalía.

La anulación de la plusvalía municipal se da en aquellos casos en que el contribuyente, el vendedor, considera que el cálculo es incorrecto o que está exento de pagarlo. Esta solicitud también puede realizarse si la venta del inmueble genera pérdidas o es con un valor inferior al de adquisición.

Cuando hablamos de anulación de la plusvalía municipal nos referimos a la posibilidad de impugnar el abono del impuesto. De esta forma, el vendedor no está obligado a pagar la plusvalía.

La anulación de la plusvalía municipal se da en aquellos casos en que el contribuyente, el vendedor, considera que el cálculo es incorrecto o que está exento de pagarlo. Esta solicitud también puede realizarse si la venta del inmueble genera pérdidas o es con un valor inferior al de adquisición.

No. En 2019, el Tribunal Supremo español dictaminó que no debe abonarse la plusvalía municipal si la transmisión de un inmueble genera pérdidas.

La plusvalía municipal se calcula en función del aumento del valor del suelo. Por lo tanto, si el valor del suelo de tu propiedad ha disminuido, y la venta genera pérdidas, quedarás exento de pagar el impuesto.

Aun así, al ser un impuesto municipal, cada ayuntamiento decide de forma unilateral. Existen municipios en los que, aunque el valor del suelo disminuya, se considera obligatorio el pago de la plusvalía municipal, pues se basan en otros factores para generarla.

Se puede. Si crees que te encuentras en alguna de las circunstancias mencionadas anteriormente, tan solo sigue estos pasos:

1. Recopila la documentación necesaria para acreditar y justificar la reclamación.
2. Presenta la reclamación por escrito ante el ayuntamiento que te corresponda, con los motivos y la documentación adjunta.
3. Espera a que el ayuntamiento emita una resolución a tu solicitud.
4. Si la entidad acepta tu reclamación, te devolverá el importe de la plusvalía municipal en el tiempo indicado.
5. Si el ayuntamiento desestima la solicitud, podrás recurrir la decisión ante el Tribunal Económico Administrativo. Como último recurso, podrías acudir al Tribunal Superior de Justicia de tu comunidad autónoma.

Cuando reclames la plusvalía municipal, la documentación básica que deberás tener a mano será el documento que acredite la autoliquidación, liquidación o justificante de pago del impuesto.

Adicionalmente, tu ayuntamiento podría solicitarte alguno de los siguientes documentos:

• Escritura de compra de la propiedad.
• Escritura de venta del inmueble.