¿Puedes desgravar tu hipoteca después de 2013? Guía completa para 2026

¿Quieres desgravar la suma de tus cuotas hipotecarias más gastos deducibles en la declaración de la renta? Descubre por qué no puedes desgravar tu hipoteca después de 2013 y las excepciones legales.

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Lo más importante del artículo:

• Si la inscripción de tu vivienda habitual en el Registro de la Propiedad fue antes del 1 de enero y ya desgravaste en algún ejercicio anterior, puedes deducir el 15% de tus cuotas.
• Aunque la Ley 16/2012 prohibió desgravar tu hipoteca después de 2013, existen excepciones territoriales a tener en cuenta.
• El límite deducible es de 9.040€ anuales por contribuyente; 18.080€ si sois 2 titulares y hacéis la declaración de la renta de forma individual.
• La deducción no se limita a la cuota mensual. Puedes incluir en el cálculo los seguros de vida y hogar vinculados, gastos de tasación y las comisiones de apertura.
• Si compraste después del 1 de enero de 2013 y no cumples los requisitos para optar a beneficios fiscales, puedes mejorar tus condiciones con Housfy, ahorrándote hasta 30.000€ en intereses.

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En este artículo aprenderás:

• ¿Puedes desgravar tu hipoteca después de 2013? Todo lo que debes saber
• ¿Qué excepciones existen para poder desgravar tu hipoteca después de 2013?
• ¿Qué alternativas tienes si no puedes desgravar tu hipoteca después de 2013?
• ¿Qué requisitos debes cumplir para deducir tus gastos por vivienda habitual si compraste antes de 2013?
• ¿Cuánto te puedes ahorrar al desgravar tu hipoteca antes de 2013?
• ¿Cuáles son los gastos deducibles que computan para el ahorro por inversión en vivienda habitual?
• ¿Cómo desgravar tu hipoteca si compraste antes de 2013 paso a paso?

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¿Puedes desgravar tu hipoteca después de 2013? Todo lo que debes saber

A nivel estatal, no es posible desgravar la hipoteca si la vivienda se adquirió a partir del 1 de enero de 2013, aunque existen excepciones territoriales y casos específicos.

La respuesta corta es que si compraste tu vivienda habitual después del 1 de enero de 2013, no puedes desgravar tu hipoteca. Esto aplica a nivel estatal, pero hay excepciones que veremos más adelante.

La entrada en vigor de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, eliminó esta deducción para reducir el déficit público y reequilibrar el mercado inmobiliario después de la burbuja que estalló en 2008.

¿Qué excepciones existen para poder desgravar tu hipoteca después de 2013?

Existen excepciones para que la deducción sea aplicable después de 2013 en territorios forales, mediante beneficios autonómicos específicos para jóvenes, viviendas protegidas y residentes en zonas con riesgo de despoblación.

Aunque la aprobación de la Ley 16/2012 cerró la puerta a desgravar tu hipoteca después de 2013, nuestros expertos recomiendan tener en cuenta estas excepciones territoriales:

Territorio	Fecha	Condiciones
País Vasco	No existe fecha de corte.	Régimen foral: La deducción por tu vivienda habitual es vigente.
Navarra	Viviendas compradas antes de 2018.	Régimen foral con fecha de corte más reciente que la estatal.
Madrid y Andalucía	Según la Comunidad Autónoma	Jóvenes menores de 35 años y adquirentes de Viviendas de Protección Oficial (VPO).
Zonas rurales	Según Comunidad Autónoma	Compras en municipios con riesgo de despoblación (Aragón, Asturias, La Rioja…).

• Consejo del experto: La normativa autonómica en estos aspectos es extremadamente cambiante. Por eso, es fundamental que, antes de presentar el borrador de tu declaración de la renta este año, verifiques los límites de ingresos y los requisitos específicos de cada Comunidad Autónoma.

¿Qué alternativas tienes si no puedes desgravar tu hipoteca después de 2013?

Si no puedes desgravar, las mejores alternativas para ahorrar son la amortización anticipada, la subrogación para mejorar tus tipos de interés o el aprovechamiento de deducciones autonómicas específicas.

¿Tu perfil no encaja para la deducción de la vivienda después de 2013? Consulta estas opciones a continuación que, según nuestros expertos, son las que más pueden beneficiarte:

Estrategia	Beneficio principal	Recomendación clave
Amortización anticipada	Ahorro directo en intereses.	Reduce capital lo antes posible para minimizar el coste total del préstamo.
Subrogación hipotecaria	Mejora de las condiciones.	Cambia de banco o renegocia para pasar a tipo fijo o reducir cuota/préstamo.
Deducciones autonómicas	Incentivos específicos.	Revisa las ayudas de tu comunidad para jóvenes o zonas rurales antes de declarar.

Sin embargo, todas estas opciones tienen ciertos riesgos y ciertas condiciones que hacen difícil rentabilizar su aplicación.

Consejo práctico:

Con la amortización necesitas capital, las deducciones autonómicas son procesos que requieren de condiciones específicas y las subrogaciones hipotecarias son un procedimiento que los bancos suelen evitar. Por eso, en Housfy, nuestros brókeres hipotecarios trabajan con más de 20 bancos para mejorar tu hipoteca y ahorrarte hasta 30.000€ en intereses. Habitualmente, este proceso de mejora se basa en la cancelación de la hipoteca antigua y la contratación de una nueva.

¿Qué requisitos debes cumplir para deducir tus gastos por vivienda habitual si compraste antes de 2013?

Para desgravar tu hipoteca antes de 2013, es imprescindible haber firmado la escritura de tu vivienda habitual antes de esa fecha y haber aplicado la deducción en ejercicios anteriores.

Legalmente, si cumples con estas 3 condiciones, puedes seguir aplicando la deducción gracias al régimen transitorio (paso de una ley antigua a una nueva para situaciones que ya estaban en marcha).

Estos son los requisitos:

1. La fecha de escritura pública de tu vivienda en el Registro de la Propiedad debe ser anterior al 1 de enero de 2013.
2. Esta deducción solamente es aplicable para aquellos inmuebles que son vivienda habitual; quedan excluidas segundas residencias y viviendas en alquiler.
3. Es obligatorio haber aplicado esta deducción en alguna declaración del IRPF anterior a 2013, ya que Hacienda exige «haber practicado la deducción con anterioridad» sin excepción alguna.

¿Cuánto te puedes ahorrar al desgravar tu hipoteca antes de 2013?

Puedes ahorrarte el 15% del total de tus cuotas mensuales, más servicios vinculados, tasación y costes de apertura. El límite son 9.040€ al año por contribuyente, con un ahorro de 1.356€.

Si cumples con todos los requisitos marcados previamente, vas a poder deducir el 15% sobre el total de tus cuotas hipotecarias de todo el año.

El reparto de la deducción fiscal es del 7,5% para el Estado y el 7,5% para la Comunidad Autónoma en cuestión.

• Puedes deducir un máximo de 9.040€ al año por persona, que si aplicamos el 15% nos da un ahorro de 1.356€ al año.
• Si sois 2 titulares y presentáis la declaración de forma individual, el límite se duplica. Podréis deducir sobre una base de hasta 18.080€ entre ambos, lo que supone un ahorro conjunto de 2.712€
• En la modalidad conjunta, el límite de la base se mantiene en 9.040€ para los 2. Por tanto, las parejas con hipoteca suelen preferir la declaración individual para no «perder» la mitad de la deducción.

Consejo práctico:

Si antes de acabar el año sabes que no vas a llegar a los 9.040€ de gasto y quieres exprimir al máximo tus beneficios fiscales, nuestros expertos recomiendan realizar una amortización anticipada (pagar más dinero de golpe y reducir cuota o plazos del préstamo hipotecario del banco) para asegurar la máxima devolución fiscal posible.

¿Cuáles son los gastos deducibles que computan para el ahorro por inversión en vivienda habitual?

Los gastos deducibles son las cuotas con intereses, los seguros obligatorios vinculados y los gastos derivados de mejorar tu hipoteca o cambiar de banco mediante subrogación o novación.

La base máxima deducible de 9.040€ anuales por persona no solamente incluye las cuotas mensuales; tiene en cuenta otros aspectos como los que verás a continuación:

Gastos deducibles	Gastos no deducibles
La cuota mensual con intereses del préstamo hipotecario.	Impuestos de la compra (IVA o ITP).
Seguros vinculados (vida, hogar, pagos) solamente si son obligatorios.	Reformas o mejoras de la vivienda.
Gastos de subrogación o novación por cambios de condiciones hipotecarias.	Muebles del inmueble.
Gastos de apertura (el precio que pagas porque el banco analice tu perfil y te prepare el dinero).	Gastos de la comunidad de vecinos.
Gastos de tasación (valoración oficial de la vivienda realizada por una entidad homologada por el Banco de España).	Electrodomésticos de la vivienda.

• Nota importante: La subrogación o el cambio de banco no te hace perder la deducción. Aunque mejores tus condiciones o cambies de entidad, Hacienda permite seguir desgravando siempre que cumplas con los requisitos establecidos previamente. Para confirmar los requisitos según tu caso, consulta los manuales de renta de la Agencia Tributaria.

¿Cómo desgravar tu hipoteca si compraste antes de 2013 paso a paso?

Accede al portal de la Agencia Tributaria y anota las cantidades abonadas en las casillas 547 y 548 del apartado de deducción por inversión en vivienda habitual.

Para aplicar la deducción por vivienda habitual en la declaración de la renta, nuestros especialistas te recomiendan que sigas este paso a paso específico:

1. Reúne la documentación necesaria (contrato de compraventa, escritura de la hipoteca y los respectivos justificantes de todos los pagos que vayas a desgravar durante el año).
2. Entra en el portal de la Agencia Tributaria e identifícate con tu certificado digital, el DNI o el sistema Cl@ve.
3. Navega hasta el apartado de deducciones y selecciona «Deducción por inversión en vivienda habitual».
4. Introduce los importes que has pagado (base máxima deducible) y repártelas en las casillas correspondientes; la mitad, 7,5%, en la 547 para el tramo estatal y el otro 7,5% en la 548 para el tramo autonómico.

Si te han quedado dudas acerca de cualquier trámite, procedimiento o concepto, habla con nuestros brókeres hipotecarios en Housfy y deja que nosotros negociemos las mejores condiciones por ti.

Preguntas frecuentes (FAQ’s)

¿Se puede desgravar una segunda vivienda?

No. La deducción por inversión en vivienda habitual solo aplica a la residencia principal, tanto en el régimen anterior a 2013 como en las excepciones vigentes. Una segunda vivienda, aunque tenga hipoteca, queda fuera.

¿Qué pasa si me divorcio y me quedo con la casa?

Si adquiriste la vivienda antes de 2013 y cumplías los requisitos, puedes seguir aplicando la deducción sobre las cantidades que pagues tú, en proporción a tu titularidad real tras el divorcio.

Si como consecuencia del divorcio pasas a ser el único titular y a pagar el 100% de la hipoteca, puedes deducirte el 100% de lo pagado, siempre dentro del límite de 9.040€ anuales. Conviene documentar bien el acuerdo y la escritura de modificación de titularidad para que Hacienda no tenga dudas.