¿Puedes desgravar tu hipoteca después de 2013? Guía completa para 2026

¿Quieres desgravar la suma de tus cuotas hipotecarias más gastos deducibles en la declaración de la renta? Descubre por qué no puedes desgravar tu hipoteca después de 2013 y las excepciones legales.

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Lo más importante del artículo:

• Si adquiriste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 (cuenta la fecha de la escritura de compraventa) y te aplicaste la deducción en alguna renta anterior, puedes seguir deduciendo el 15 % de lo que pagas.
• Aunque la Ley 16/2012 prohibió desgravar tu hipoteca después de 2013, existen excepciones territoriales a tener en cuenta.
• El límite deducible es de 9.040€ anuales por titular, tanto en declaración individual como conjunta; con 2 titulares, hasta 18.080€ entre ambos.
• La deducción no se limita a la cuota mensual; también cuentan los seguros de vida y hogar vinculados al préstamo y los gastos de una subrogación o novación, el año en que los pagas.
• Si compraste después del 1 de enero de 2013 y no cumples los requisitos para optar a beneficios fiscales, puedes mejorar tus condiciones con Housfy, ahorrándote hasta 30.000€ en intereses.

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En este artículo aprenderás:

• ¿Puedes desgravar tu hipoteca después de 2013? Todo lo que debes saber
• ¿Qué excepciones existen para poder desgravar tu hipoteca después de 2013?
• ¿Qué alternativas tienes si no puedes desgravar tu hipoteca después de 2013?
• ¿Qué requisitos debes cumplir para deducir tus gastos por vivienda habitual si compraste antes de 2013?
• ¿Cuánto te puedes ahorrar al desgravar tu hipoteca antes de 2013?
• ¿Cuáles son los gastos deducibles que computan para el ahorro por inversión en vivienda habitual?
• ¿Cómo desgravar tu hipoteca si compraste antes de 2013 paso a paso?

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¿Puedes desgravar tu hipoteca después de 2013? Todo lo que debes saber

A nivel estatal, no es posible desgravar la hipoteca si la vivienda se adquirió a partir del 1 de enero de 2013, aunque existen excepciones territoriales y casos específicos.

La respuesta corta es que si compraste tu vivienda habitual después del 1 de enero de 2013, no puedes desgravar tu hipoteca. Esto aplica a nivel estatal, pero hay excepciones que veremos más adelante.

La entrada en vigor de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, eliminó esta deducción para reducir el déficit público y reequilibrar el mercado inmobiliario después de la burbuja que estalló en 2008.

¿Qué excepciones existen para poder desgravar tu hipoteca después de 2013?

Existen excepciones para que la deducción sea aplicable después de 2013 en territorios forales, mediante beneficios autonómicos específicos para jóvenes, viviendas protegidas y residentes en zonas con riesgo de despoblación.

Aunque la aprobación de la Ley 16/2012 cerró la puerta a desgravar tu hipoteca después de 2013, nuestros expertos recomiendan tener en cuenta estas excepciones territoriales:

Territorio	Fecha	Condiciones
País Vasco	No existe fecha de corte.	18% de lo que pagas, con un máximo de 1.530€ al año (23% y 1.955€ para menores de 36 años) y un límite total de 36.000€ por titular.
Navarra	Compras anteriores a 2016.	Si compraste antes de 2013, mantienes el régimen transitorio. Si compraste entre 2013 y 2015, solo puedes deducir si tu suma de bases es inferior a 24.000€ en individual o 48.000€ en conjunta (más con hijos, familia numerosa o discapacidad).
Madrid	-	Menores de 30 años: 25% de los intereses, hasta 1.031€ al año. Menores de 35 que compren desde 2024 en municipios de menos de 2.500 habitantes: 10% del precio, repartido en 10 años.
Andalucía	-	Menores de 35 años o vivienda protegida: 6% de lo pagado, sobre un máximo de 9.040€, con bases de hasta 25.000€ (individual) o 30.000€ (conjunta).
Zonas rurales	Según Comunidad Autónoma	Aragón, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Extremadura, La Rioja, Madrid y Cataluña (desde 2025), cada una con requisitos de municipio, edad o renta. Asturias solo tiene deducción para vivienda protegida.

• Consejo del experto: La normativa autonómica en estos aspectos es extremadamente cambiante. Por eso, es fundamental que, antes de presentar el borrador de tu declaración de la renta este año, verifiques los límites de ingresos y los requisitos específicos de cada Comunidad Autónoma.

¿Qué alternativas tienes si no puedes desgravar tu hipoteca después de 2013?

Si no puedes desgravar, las mejores alternativas para ahorrar son la amortización anticipada, la subrogación para mejorar tus tipos de interés o el aprovechamiento de deducciones autonómicas específicas.

¿Tu perfil no encaja para la deducción de la vivienda después de 2013? Consulta estas opciones a continuación que, según nuestros expertos, son las que más pueden beneficiarte:

Estrategia	Beneficio principal	Recomendación clave
Amortización anticipada	Ahorro directo en intereses.	Reduce capital lo antes posible para minimizar el coste total del préstamo.
Subrogación hipotecaria	Mejora de las condiciones.	Cambia de banco o renegocia para pasar a tipo fijo o reducir cuota/préstamo.
Deducciones autonómicas	Incentivos específicos.	Revisa las ayudas de tu comunidad para jóvenes o zonas rurales antes de declarar.

Sin embargo, todas estas opciones tienen ciertos riesgos y ciertas condiciones que hacen difícil rentabilizar su aplicación.

Consejo práctico:

Con la amortización necesitas capital, las deducciones autonómicas son procesos que requieren de condiciones específicas y las subrogaciones hipotecarias son un procedimiento que los bancos suelen evitar. Por eso, en Housfy, nuestros brókeres hipotecarios trabajan con más de 20 bancos para mejorar tu hipoteca y ahorrarte hasta 30.000€ en intereses. Habitualmente, este proceso de mejora se basa en la cancelación de la hipoteca antigua y la contratación de una nueva.

¿Qué requisitos debes cumplir para deducir tus gastos por vivienda habitual si compraste antes de 2013?

Para desgravar tu hipoteca antes de 2013, es imprescindible haber firmado la escritura de tu vivienda habitual antes de esa fecha y haber aplicado la deducción en ejercicios anteriores.

Legalmente, si cumples con estas 3 condiciones, puedes seguir aplicando la deducción gracias al régimen transitorio (paso de una ley antigua a una nueva para situaciones que ya estaban en marcha).

Estos son los requisitos:

1. Haber adquirido la vivienda antes del 1 de enero de 2013 (fecha de la escritura de compraventa) o haber pagado antes de esa fecha cantidades para su construcción.
2. Esta deducción solamente es aplicable para aquellos inmuebles que son vivienda habitual; quedan excluidas segundas residencias y viviendas en alquiler.
3. Es necesario haber aplicado la deducción en alguna renta anterior a 2013. Desde 2024, el TEAC admite 2 excepciones; no haber estado obligado a declarar o no haber tenido cuota a la que aplicarla.

¿Cuánto te puedes ahorrar al desgravar tu hipoteca antes de 2013?

Puedes ahorrarte el 15% del total de tus cuotas mensuales, más servicios vinculados, tasación y costes de apertura. El límite son 9.040€ al año por contribuyente, con un ahorro de 1.356€.

Si cumples con todos los requisitos marcados previamente, vas a poder deducir el 15% sobre el total de tus cuotas hipotecarias de todo el año.

El reparto de la deducción fiscal es del 7,5% para el Estado y el 7,5% para la Comunidad Autónoma en cuestión.

• Si aplicamos el 15% sobre el máximo, nos da un ahorro de 1.356€ al año.
• Si sois 2 titulares y presentáis la declaración de forma individual, el límite se duplica. Podréis deducir sobre una base de hasta 18.080€ entre ambos, lo que supone un ahorro conjunto de 2.712€
• En declaración conjunta, el límite de 9.040€ también se aplica a cada titular con derecho a la deducción, así que no se pierde la mitad.

Consejo práctico:

Si antes de acabar el año sabes que no vas a llegar a los 9.040€ de gasto y quieres exprimir al máximo tus beneficios fiscales, nuestros expertos recomiendan realizar una amortización anticipada (pagar más dinero de golpe y reducir cuota o plazos del préstamo hipotecario del banco) para asegurar la máxima devolución fiscal posible.

¿Cuáles son los gastos deducibles que computan para el ahorro por inversión en vivienda habitual?

Los gastos deducibles son las cuotas con intereses, los seguros obligatorios vinculados y los gastos derivados de mejorar tu hipoteca o cambiar de banco mediante subrogación o novación.

La base máxima deducible de 9.040€ anuales por persona no solamente incluye las cuotas mensuales; tiene en cuenta otros aspectos como los que verás a continuación:

Gastos deducibles	Gastos no deducibles
La cuota mensual del préstamo hipotecario, con capital e intereses.	Reformas o mejoras de la vivienda.
Seguros vinculados (vida, hogar, pagos) solamente si son obligatorios para el préstamo.	Muebles del inmueble.
Gastos de mejorar tu hipoteca, ya sea cambiando las condiciones o de banco.	Gastos de la comunidad de vecinos.
Impuestos de la compra (IVA o ITP), notaría y registro, en el año en que se pagaron.	Electrodomésticos de la vivienda.
Gastos de apertura (lo que pagas al banco por estudiar tu perfil y conceder el préstamo), en el año en que se pagaron.	Plazas de garaje o trasteros comprados por separado de la vivienda.
Gastos de tasación (valoración oficial de la vivienda por una entidad homologada por el Banco de España), en el año en que se pagaron.	-

• Nota importante: La subrogación o el cambio de banco no te hace perder la deducción. Aunque mejores tus condiciones o cambies de entidad, Hacienda permite seguir desgravando siempre que cumplas con los requisitos establecidos previamente. Para confirmar los requisitos según tu caso, consulta los manuales de renta de la Agencia Tributaria.

¿Cómo desgravar tu hipoteca si compraste antes de 2013 paso a paso?

Accede al portal de la Agencia Tributaria y anota las cantidades abonadas en las casillas 547 y 548 del apartado de deducción por inversión en vivienda habitual.

Para aplicar la deducción por vivienda habitual en la declaración de la renta, nuestros especialistas te recomiendan que sigas este paso a paso específico:

1. Reúne la documentación necesaria (contrato de compraventa, escritura de la hipoteca y los respectivos justificantes de todos los pagos que vayas a desgravar durante el año).
2. Entra en el portal de la Agencia Tributaria e identifícate con tu certificado digital, el DNI o el sistema Cl@ve.
3. Navega hasta el apartado de deducciones y selecciona "Deducción por inversión en vivienda habitual".
4. Introduce las cantidades pagadas en el anexo A.1; Renta Web calcula la deducción y la lleva a las casillas 0547 (7,5% estatal) y 0548 (7,5% autonómico).

Si te han quedado dudas acerca de cualquier trámite, procedimiento o concepto, habla con nuestros brókeres hipotecarios en Housfy y deja que nosotros negociemos las mejores condiciones por ti.

Preguntas frecuentes (FAQ's)

¿Se puede desgravar una segunda vivienda?

No. La deducción por inversión en vivienda habitual solo aplica a la residencia principal, tanto en el régimen anterior a 2013 como en las excepciones vigentes. Una segunda vivienda, aunque tenga hipoteca, queda fuera.

¿Qué pasa si me divorcio y me quedo con la casa?

Si adquiriste la vivienda antes de 2013 y cumplías los requisitos, puedes seguir aplicando la deducción sobre las cantidades que pagues tú, en proporción a tu titularidad real tras el divorcio.

Si como consecuencia del divorcio pasas a ser el único titular y a pagar el 100% de la hipoteca, puedes deducirte el 100% de lo pagado, siempre dentro del límite de 9.040€ anuales. Conviene documentar bien el acuerdo y la escritura de modificación de titularidad para que Hacienda no tenga dudas.