Se trata de una de las preguntas más habituales al alquilar una vivienda. ¿Puede un propietario alquilar un piso hipotecado? La duda surge, presumiblemente, de la tensión entre el hecho de ser propietario de una vivienda, por un lado, pero no haber terminado de pagarla, por el otro. Te la resolvemos a continuación.
Cuándo puede un propietario alquilar un piso hipotecado
Esta sería la respuesta más rápida a la pregunta sobre cuándo puede un propietario alquilar un piso hipotecado: cuando no haya una cláusula en las escrituras de su préstamo hipotecario que lo prohíba.
Se la conoce como cláusula de impedimento del alquiler, y prohíbe arrendar una vivienda hasta la cancelación de la hipoteca. El argumento de los bancos para ponerla es que, al alquilar un piso, el uso por parte de terceros puede devaluar el valor que en su día se fijó en la tasación. En caso de embargo, por lo tanto, el banco saldría perdiendo.
Esta cláusula es cada vez menos habitual, aunque en las hipotecas sobre segundas viviendas es algo más frecuente. Al ser más probable que el fin de una segunda vivienda hipotecada sea alquilarla, también es más probable que para el banco cobre fuerza el argumento de la devaluación.
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Jurisprudencia sobre el alquiler de una vivienda hipotecada
La jurisprudencia sobre la cláusula de impedimento del alquiler no expresa una postura unitaria. En una sentencia de 2009, el Tribunal Supremo no admitió la validez total de la cláusula, pero sí la limitación de las condiciones del alquiler.
Sin embargo, en 2020, la Audiencia Provincial de Barcelona emitió una sentencia por la que declaraba nulas tanto la cláusula de impedimento como cualquier tipo de limitación al alquiler de una vivienda hipotecada. La nueva Ley de Vivienda, por su parte, no afecta a esta cuestión.
Ya sabes, pese a todo, que las sentencias pueden recurrirse ante órganos superiores, y que cuando los hechos dependen menos de una ley específica que de la jurisprudencia, es difícil decir la última palabra sobre el tema. Aunque no es muy frecuente y buena parte de la jurisprudencia se opone, la cláusula de impedimento del alquiler sigue existiendo.
Qué ocurre con el inquilino en caso de ejecución de la hipoteca
Ojalá no suceda, pero sobre cualquier vivienda hipotecada pesa la posibilidad del embargo. Si al ocurrir, la vivienda estuviera alquilada, ¿qué pasaría con el inquilino?
En función del momento en que se firmara el contrato de alquiler, se presentan dos escenarios:
- Entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019. En este caso, el contrato de arrendamiento se extinguiría, salvo que se hubiera firmado antes de la concesión de la hipoteca.
- A partir del 6 de marzo de 2019. Conforme al artículo 13 de la Ley de Arrendamiento Urbanos, el inquilino podría permanecer hasta que se cumplan cinco años desde la firma del contrato, o siete si se tratara de personas jurídicas.
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Consejos para el propietario que pretenda alquilar un piso hipotecado
El primer consejo, y el más importante de todos, es comprobar las escrituras de la hipoteca. Evidentemente, si lo único que podría evitar que alquilaras tu vivienda es la cláusula de impedimento del alquiler, deberás mirar si esa cláusula existe en las escrituras.
Una vez tengas claro que puedes ser arrendador de tu vivienda hipotecada, te recomendamos que destines la renta del arrendamiento a pagar las cuotas de la hipoteca. Para ver hasta qué punto sería posible, utiliza nuestra calculadora de rentabilidad del alquiler.
Sería una muy buena forma de ir devolviendo tu hipoteca, ¿pero y si la morosidad se cruzara en tu camino? Los servicios de una inmobiliaria digital como Housfy reducen enormemente las posibilidades de que ocurra. Tenemos dos formas de hacerlo:
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