La Ley de Vivienda, en 10 puntos

La Ley por el Derecho a la Vivienda pretende favorecer el acceso a la vivienda en un sentido muy amplio. Su principal objetivo es aumentar la oferta de viviendas en alquiler y disminuir los precios. El proyecto de Ley surge del compromiso de garantizar el derecho constitucional de “disfrutar de una vivienda digna y adecuada”, poniendo especial énfasis en aquellos hogares más vulnerables.

La Ley trae consigo varias modificaciones de otras leyes, como la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la Ley del IRPF o la Ley de Enjuiciamiento Civil.

¡Aviso a los propietarios! No todas las medidas propuestas en la Ley de Vivienda se aplicarán en todo el Estado. Algunas de ellas dependerán de si el gobierno de cada comunidad autónoma decide declarar algunos ámbitos territoriales como zonas de mercado residencial tensionado.

A continuación, te describimos cuáles son las novedades de la nueva Ley de Vivienda de 2023, una por una.

La Ley de Vivienda prohíbe que el inquilino pague los honorarios de la agencia. Así, la comisión de la inmobiliaria correrá a cargo del propietario en cualquier caso.

La última Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ya introdujo que el propietario asumiera esta comisión cuando era una persona jurídica, o sea, empresas. Para propietarios personas físicas, la Ley proponía que casero e inquilino pactaran cómo se repartían este gasto, aunque, en la práctica, la comisión hasta ahora recaía casi siempre sobre el inquilino.

La Ley delega a las autoridades de las comunidades autónomas la posibilidad de declarar “zonas de mercado residencial tensionado”. Estas serían ciudades, municipios o áreas territoriales donde el precio del alquiler o de la vivienda es tal que las familias tienen dificultades para acceder a una vivienda digna.

Muchas de las medidas del proyecto de Ley se aplican exclusivamente a aquellas zonas declaradas en tensión, por lo que su definición es clave en la Ley de Vivienda.

Para declararlas, la Administración deberá redactar una memoria que justifique que la zona cumple uno de estos requisitos:

• Que la carga media de la hipoteca o del alquiler (más gastos) supere el 30 % del nivel de renta de los hogares.
• Que el precio del alquiler y de compra en los últimos 5 años haya experimentado un crecimiento acumulado de al menos 3 puntos porcentuales por encima del IPC.

El carácter de “zona tensionada” durará 3 años y podrá prorrogarse siguiendo la misma metodología anualmente.

Este punto de la Ley ratificaría la preexistente Ley 11/2020 para la regulación del precio del alquiler en Catalunya, que trataba de limitar el precio del alquiler en 61 municipios catalanes con un mercado residencial tensionado y que el Tribunal Constitucional tumbó en 2022.

Un gran propietario es aquella persona física o jurídica con 10 inmuebles o más en posesión o una superficie construida de más de 1.500 m2 (excluyendo garajes y trasteros).

La Ley de Vivienda permite a las comunidades autónomas, si lo desean, modificar la definición de un gran tenedor a 5 o más inmuebles en propiedad en aquellas zonas que hayan declarado tensionadas.

Los grandes tenedores estarán más bajo control con esta ley, por lo que el cambio en esta definición supondría que más propietarios estén sujetos a limitaciones.

Y ¿qué dice la Ley de Vivienda sobre los grandes propietarios en zonas de mercado tensionado?

Uno de los propósitos de la Ley de Vivienda es asegurar la colaboración de los grandes propietarios de viviendas para destensar el mercado en aquellas zonas donde los precios sean inasequibles para la población media:

• Están obligados a colaborar y proporcionar información sobre sus viviendas: datos identificativos, el uso y destino y justificación del cumplimiento de la ley.
• Estarán sujetos a límites en el precio del alquiler acorde con el Sistema de índice de referencia de precios que se cree a tal efecto.
• Deberán aceptar una prórroga extraordinaria de 1 año cuando los arrendatarios se encuentren en situación de vulnerabilidad (una condición que deberá ser acreditada por un órgano competente).

En aquellas zonas declaradas tensionadas, el inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria al final del contrato de arrendamiento y el propietario deberá aceptarla, salvo que las partes lleguen a otro acuerdo.

El propietario no podrá incrementar la renta en el nuevo contrato de arrendamiento (más allá de la actualización anual) y tampoco podrá subir el alquiler adjudicando nuevos gastos al inquilino (como el IBI o la tasa de recogida de basuras, por ejemplo) que no estuvieran así pactados en el contrato anterior.

Estas prórrogas se irán actualizando por plazos anuales y por un periodo máximo de 3 años.

El propietario podría recuperar la vivienda si la necesita para sí o para un familiar de primer grado, si así se estableció en el contrato de alquiler.

El Gobierno mantuvo un límite a la actualización del alquiler que dejaba en un máximo de un 2% la subida del precio del alquiler, para evitar que siguiera las grandes olas del IPC.

Para finales de 2024, el Instituto Nacional de Estadística empieza a publicar un nuevo índice de referencia de precios del alquiler (IRAV), con datos públicos y del Registro de la Propiedad, que sustituye el IPC para actualizar las rentas.

Para los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta ley, es decir, todos aquellos firmados hasta el 25 de mayo de 2023, siguen usando el IPC como referencia. Todos aquellos firmados del 26 de mayo de 2023 en adelante ya usan el IRAV.

Los grandes propietarios en zonas tensionadas están sujetos a limitaciones al fijar un precio del alquiler en base a este nuevo índice.

La Ley de Vivienda también reformula el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y ofrece ventajas fiscales a los propietarios, con el fin de incentivar la oferta de pisos en alquiler y conseguir bajar el precio del alquiler en las zonas tensionadas.

Así, se modifica el porcentaje de bonificaciones sobre el rendimiento neto del alquiler en la declaración de la renta para los nuevos contratos de alquiler. Por norma general, pasó del 60 % al 50 %, aunque los propietarios pueden acceder a una mayor bonificación si toman medidas como las siguientes:

• Bonificación del 90 % cuando se formalice un nuevo contrato en una zona de mercado tensionado con una rebaja al menos un 5 % del precio del alquiler respecto al anterior.
• Bonificación del 70 % en uno de estos dos casos:
• Alquilar una vivienda por primera vez a jóvenes entre 18 y 35 años en zonas tensionadas.
• Ofrecerse como vivienda asequible incentivada, protegida o alquilada a la Administración o a entidades sin fines lucrativos.
• Bonificación del 60 % si se han efectuado obras de rehabilitación o mejora durante los últimos 2 años.

Se aplica un incremento en el IBI de aquellas viviendas vacías, de forma continuada y sin justa causa, durante al menos dos años cuando pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial.

El recargo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) podrá llegar hasta un 150 %, en función de dos aspectos:

• El tiempo que el piso ha estado vacío.
• El número de viviendas vacías del mismo propietario en el mismo municipio.

Para evitar estos recargos, el propietario solo deberá poner su vivienda en alquiler. Esta medida tiene la misma voluntad de fomentar la oferta de pisos en alquiler y evitar que muchos queden vacíos durante mucho tiempo.

Uno de los puntos de la Ley pretende ampliar, conservar y mejorar el parque público de vivienda protegida, es decir, la cartera de viviendas propiedad del Estado. Sobre todo, se quieren reforzar estos dos tipos:

• Vivienda social, que son aquellos inmuebles sobre suelo público destinados al alquiler, para atender las necesidades prioritarias de las familias vulnerables.
• Vivienda de precio limitado, aquellos inmuebles públicos o privados que están sujetos a un tope en los precios de venta o alquiler.

Con la Ley de Vivienda, las viviendas protegidas formarán parte del patrimonio del Estado y no podrán descalificarse. ¿Qué significa esto? Que serán viviendas protegidas indefinidamente, salvo en casos concretos en que lo serán durante al menos 30 años.

Esto prevendrá las posibles enajenaciones de viviendas públicas, o sea, evitará que haya viviendas del Estado que pasen en manos de propietarios privados, cosa que reduciría el parque público de vivienda.

Esta Ley introduce un concepto inédito, la vivienda asequible incentivada, aquella de titularidad privada, cuyos propietarios (personas físicas) disfrutarán de beneficios urbanísticos o fiscales a cambio de destinarlas al alquiler a precios reducidos.

Estas son las características que definen las viviendas asequibles incentivadas:

• El precio del alquiler estará limitado. El propietario recibirá unos beneficios fiscales proporcionales a ese límite.
• La vivienda debe estar destinada a residencia habitual.
• No hace falta calificarla como vivienda protegida.
• Pueden ser viviendas de nueva promoción o viviendas ya existentes.

En concreto, cada comunidad autónoma fija sus condiciones, reglas y requisitos.

Se trata de una de las acciones de colaboración entre el sector público y privado, con el objetivo de incentivar la oferta a corto plazo y a precios accesibles.

La Ley de Vivienda introduce también cambios en la regulación de los desahucios para ofrecer mayor protección cuando se detecte riesgo de vulnerabilidad económica o social.

Para que eso ocurra, se propone una comunicación más efectiva entre los jueces y los servicios sociales para evaluar la situación y detectar casos de hogares vulnerables.

Así pues, se alargan los plazos de suspensión de los desahucios para que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones o alternativas habitacionales para evitar el desamparo de las familias después del desahucio:

• Pasan de 1 a 2 meses, si el propietario es persona física.
• Pasan de 3 a 4 meses, en caso de persona jurídica.

Si el propietario es un gran tenedor y el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad, el propietario deberá acreditar que se ha llevado a cabo un proceso de conciliación o intermediación entre las dos partes antes de presentar la demanda de desahucio. Si no, esta será desestimada.