El nuevo proyecto de Ley de Vivienda para 2023, en 10 puntos

La nueva Ley por el Derecho a la Vivienda pretende favorecer el acceso a la vivienda en un sentido muy amplio. Su principal objetivo es aumentar la oferta de viviendas en alquiler y disminuir los precios. El proyecto de Ley surge del compromiso de garantizar el derecho constitucional de “disfrutar de una vivienda digna y adecuada”, poniendo especial énfasis en aquellos hogares más vulnerables.

¡Aviso para navegantes! La Ley de Vivienda no se impone a las autonomías ni es de carácter obligatorio en todo el Estado: su aplicación dependerá exclusivamente de las políticas de cada comunidad autónoma.

A continuación, te describimos cuáles son las novedades de la nueva Ley de Vivienda de 2023, una por una.

Uno de los puntos que pretende la Ley es ampliar, conservar y mejorar el parque público de vivienda protegida, es decir, la cartera de viviendas propiedad del Estado. Sobre todo, se quieren reforzar estos dos tipos:

• Vivienda social, que són aquellos inmuebles sobre suelo público destinados al alquiler, para atender las necesidades prioritarias de las familias vulnerables.
• Vivienda de precio limitado, aquellos inmuebles públicos o privados que están sujetos a un tope en los precios de venta o alquiler.

Con la nueva Ley de Vivienda, estas viviendas protegidas formarán parte del patrimonio del Estado y no podrán descalificarse. ¿Qué significa esto? Que serán viviendas protegidas indefinidamente, salvo en casos concretos en que lo serán durante al menos 30 años.

Esto prevendrá las posibles enajenaciones de viviendas públicas, o sea, evitará que haya viviendas del Estado que pasen en manos de propietarios privados, cosa que reduciría el parque público de vivienda.

Este proyecto de Ley introduce un concepto inédito, la vivienda asequible incentivada, aquella de titularidad privada, cuyos propietarios (personas físicas) disfrutarán de beneficios urbanísticos o fiscales a cambio de destinarlas al alquiler a precios reducidos.

Estas son las características de las viviendas asequibles incentivadas:

• Los beneficios fiscales que obtendrá el propietario serán proporcionales a las limitaciones a que esté sometida la vivienda en cada caso.
• La vivienda debe estar destinada a residencia habitual.
• No hace falta calificarla como vivienda protegida.
• Pueden ser viviendas de nueva promoción o viviendas ya existentes.

Una vez se apruebe la Ley definitiva, cada comunidad autónoma deberá fijar sus condiciones, reglas y requisitos.

Se trata de una de las acciones de colaboración entre el sector público y privado, con el objetivo de incentivar la oferta a corto plazo y a precios accesibles.

La nueva Ley delega a las autoridades de las comunidades autónomas la posibilidad de declarar “zonas de mercado residencial tensionado”. Estas serían áreas donde el precio del alquiler o de la vivienda es tal que las familias tienen dificultades para acceder a una vivienda digna.

Muchas de las medidas del proyecto de Ley aplican exclusivamente a aquellas zonas declaradas en tensión, por lo que su definición es clave en la Ley de Vivienda definitiva. Para ello, la Administración deberá tener en cuenta los siguientes aspectos:

• Esfuerzo económico para las familias: que la carga media de la hipoteca o del alquiler supere el 30 % del nivel de renta de los hogares.
• El precio del alquiler y de venta y su evolución en el tiempo, en comparación con el crecimiento acumulado del IPC.

El carácter de “zona tensionada” durará 3 años y podrá prorrogarse siguiendo la misma metodología anualmente.

Este punto de la Ley ratificaría la preexistente Ley 11/2020 para la regulación del precio del alquiler en Catalunya, que trataba de limitar el precio del alquiler en 61 municipios con un mercado residencial tensionado y que el Tribunal Constitucional tumbó en 2022.

La nueva Ley de Vivienda también reformula el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y ofrece ventajas fiscales a los propietarios, con el fin de incentivar la oferta de pisos en alquiler y conseguir bajar el precio del alquiler en las zonas tensionadas.

Así, se modifica el porcentaje de reducción del rendimiento neto del alquiler en la declaración de la renta para los nuevos contratos de alquiler. Por norma general, pasará del actual 60 % al 50 %, aunque los propietarios pueden acceder a una mayor bonificación si toman medidas como las siguientes:

• Bonificación del 90 % cuando se reduzca al menos un 5 % el precio del alquiler en una zona de mercado tensionado.
• Bonificación del 70 % en uno de estos dos casos:
• Alquilar una vivienda por primera vez a jóvenes entre 18 y 35 años en zonas tensionadas.
• Ofrecerse como vivienda asequible incentivada, protegida o alquilada a la administración o a entidades públicas.
• Bonificación del 60 % si se han efectuado obras de rehabilitación o mejora.

Uno de los propósitos de la nueva Ley de Vivienda es asegurar la colaboración de los grandes propietarios de viviendas para destensar el mercado en aquellas zonas donde los precios sean inasequibles para la población media.

Según el proyecto de Ley, un gran propietario es aquella persona física o jurídica que posee 10 o más inmuebles en propiedad (excluyendo garajes y trasteros) o una superficie construida de más de 1.500 m2.

Y, entonces, ¿qué dice la nueva ley de vivienda sobre los grandes propietarios en zonas de mercado tensionado?

• Están obligados a colaborar y proporcionar información sobre sus viviendas: datos identificativos, el uso y destino y justificación del cumplimiento de la ley.
• Pueden estar sujetos a límites en el precio del alquiler u otras medidas, según las autoridades autonómicas.

Los grandes propietarios que sean personas jurídicas (vamos, las empresas propietarias) estarán sujetos a limitaciones del precio del alquiler.

En estos casos, la renta de los nuevos contratos en las zonas tensionadas no podrá ser superior a la del contrato anterior. Además, para asegurar estos límites, la Administración creará un sistema de índice de precios de referencia en un período de 18 meses posteriores a la aprobación de la ley.

Esta medida, de aprobarse finalmente la Ley de Vivienda en 2023, afectaría a miles de grandes propietarios en todo el país. De hecho, solo en la demarcación de Barcelona, hay más de 124.000 viviendas en alquiler en manos de 3.530 grandes propietarios, según el Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona. De todas ellas, el 62,7 % son personas jurídicas.

Se aplicará un incremento en el IBI de aquellas viviendas vacías durante al menos dos años cuando sean de propietarios de al menos 4 viviendas.

Esta medida tiene la misma voluntad de fomentar la oferta de pisos en alquiler y evitar que muchos queden vacíos durante mucho tiempo.

El recargo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) tendrá un máximo de incremento del 150 %, en función de dos aspectos:

• El tiempo que el piso ha estado vacío.
• El número de viviendas vacías del mismo propietario en el mismo municipio.

El proyecto de Ley de Vivienda introduce también cambios en la regulación de los desahucios para ofrecer mayor protección cuando se detecte riesgo de vulnerabilidad económica o social.

Para que eso ocurra, se garantiza una comunicación más efectiva entre los jueces y los servicios sociales para evaluar la situación y detectar casos de hogares vulnerables.

Así pues, se alargan los plazos de suspensión de los desahucios:

• Pasan de 1 a 2 meses, si el propietario es persona física.
• Pasan de 3 a 4 meses, en caso de persona jurídica.

Asimismo, se velará por que los servicios sociales ofrezcan soluciones o alternativas habitacionales para evitar el desamparo de las familias después del desahucio.

La última de las propuestas a debatir hace referencia a los honorarios de la agencia inmobiliaria a la hora de alquilar un piso.

La última Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ya introdujo que el propietario asumiera esta comisión cuando era una persona jurídica. Para propietarios personas físicas, la ley de alquileres vigente propone que casero e inquilino se repartan este gasto. En la práctica, la comisión recae casi siempre sobre el inquilino.

Ahora, se ha propuesto prohibir que el inquilino pague los honorarios de la agencia.

Esta medida ya estaba sobre la mesa desde el primer momento, aunque no llegó a redactarse en el proyecto de Ley de Vivienda de 2022. Ahora, ha vuelto a debatirse en el Congreso de los Diputados.