Cómo funciona el IRAV en la actualización del precio del alquiler

El IRAV se creó a petición de la Ley de Vivienda y a raíz del aumento desmesurado del precio de los alquileres por los altos valores del IPC.

El objetivo era proporcionar una mayor transparencia y fiabilidad y evitar sorpresas desagradables a los inquilinos. La intención es que al actualizar el precio de los alquileres, este se ajuste a la situación de cada año, siendo, por tanto, menor que el IPC.

No solo se enfoca en evitar que el reajuste anual sea excesivo, teniendo así efecto en los alquileres ya vigentes, sino que también influirá en el precio de los nuevos y futuros arrendamientos. Cuando se viven periodos de gran inflación, los propietarios tienden a aumentar el importe de las rentas para compensar el incremento de los costes de la operación e intentar mantener su rentabilidad. En consecuencia, y con motivo de estar a la altura de la competencia, los nuevos arrendadores instauran unos precios mayores a los nuevos contratos.

De manera que, al readaptarse el límite para la actualización anual de las rentas con el IRAV, también se ajustan los importes de las viviendas en alquiler disponibles por esa misma voluntad de incluirse en la competencia.

El IRAV toma en cuenta las variaciones del mercado inmobiliario, y su uso está regulado por la ley para evitar aumentos abusivos en los alquileres.

Continúa incorporando el valor del IPC, pero de manera más precisa.

Este índice equivale al valor mínimo entre la tasa de variación anual del IPC, su tasa de variación anual subyacente y la tasa de variación anual media ajustada.

Por tanto, a pesar del reemplazo del anterior índice de referencia, la fluctuación en el comportamiento del IPC continuará repercutiendo en los arrendamientos.

El INE publica cada mes la tasa actualizada del IRAV, aunque este tiene efecto dos meses después, es decir, el valor del índice de un mes servirá para los contratos que deban actualizarse a los dos meses.

Puedes calcularlo siguiendo estos pasos:

1. Toma como referencia el importe de la renta del alquiler actual, o del anterior si se trata de un nuevo contrato.

2. Convierte el porcentaje del IRAV que debes aplicar en una forma decimal dividiéndolo entre 100, que será el de dos meses previos.

3. Multiplícalo por el precio del alquiler actual (o el del último contrato).

4. Suma este resultado al precio del alquiler actual.

La fórmula es la siguiente:

Renta actualizada = [Renta mensual antigua x (100 + IRAV] / 100

Antes de nada, comprueba cuál es la fecha en la que se debe actualizar el contrato, que será un mes antes del cumplimiento del año, y ese mismo mes avisa al inquilino acerca de la subida, ya que se debe respetar dicho plazo.

Imaginemos que alquilaste la vivienda en marzo de 2024, después de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, y que el importe de las rentas es de 800 euros.

Va a llegar el momento de la actualización anual, es decir, marzo de 2025. Pero como se debe avisar al inquilino con mínimo un mes de antelación a la modificación del precio, consultas el índice un mes antes, en febrero. Consultas el IRAV, equivalente al mes de enero, ya que tiene efecto a dos meses vista.

Este fue del 2,19%. Según la fórmula:

Renta actualizada = [Renta mensual x (100 + IRAV] / 100

Renta actualizada = [800 x (100 + 2,19)] / 100

Renta actualizada = [800 x (102,19)] / 100

Renta actualizada = 817,52 €

Por tanto, el precio de las mensualidades del alquiler podría subir, como mucho, en 17,52 euros.

Los principales efectos del índice de actualización de rentas del alquiler son una mayor transparencia y facilidad en la operación. Asimismo, habrá una mayor estabilidad en el mercado, ya que el IRAV ofrece un mecanismo de control que debe moderar los incrementos, ayudando a que los precios no se disparen de forma descontrolada.

Para los arrendatarios, el IRAV ayuda a disfrutar de una mayor previsibilidad en el ajuste de las rentas, lo que ayudará a evitar incrementos desmesurados. Sin embargo, con una inflación elevada los alquileres podrían de igual manera aumentar de manera significativa.

Para los arrendadores, el IRAV facilita una forma más clara de ajustar las rentas en función de los cambios económicos, pudiendo justificar de manera lícita los aumentos de las rentas.

Lo cierto es que no. El IRAV es el índice de actualización anual de las rentas de los alquileres cuyos contratos se firmaron después de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, es decir, del 25 de mayo de 2023.

Los alquileres constituidos con anterioridad, seguirán referenciados al IPC o al IGC.

Asimismo, huelga recordar que no es obligatorio aumentar el precio de la renta del alquiler, solo una opción en caso de que la rentabilidad de la operación se vea afectada a niveles considerables.

E importante: solo se podrá actualizar el importe del alquiler de manera anual si así consta en el contrato, de manera que, si este no incluye una cláusula específica para ello, no se podrán modificar las rentas.