Duración del contrato de alquiler y prórrogas: lo que dice la nueva Ley

El texto legal que regula la duración de cualquier contrato de arrendamiento es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que asimismo distingue la duración según el tipo de arrendamiento: para vivienda habitual y para uso distinto de vivienda.

La última actualización de la LAU alargó el tiempo de los contratos de alquiler de vivienda habitual. En el preámbulo, lo justifica como suficiente para permitir “una cierta estabilidad para las unidades familiares que les posibilita contemplar el arrendamiento como alternativa válida a la propiedad” y para que, al mismo tiempo, no suponga un impedimento para que los propietarios privados pongan viviendas en el mercado.

Al determinar el tiempo del contrato del alquiler de vivienda habitual, la LAU fija unas reglas para garantizar un mínimo de orden:

• La duración inicial es la que pacten libremente propietario e inquilino. Por tanto, a priori es posible hacer un contrato de alquiler por tanto tiempo como se necesite.
• Si esta duración inicial es inferior a los 5 años (si el propietario es persona física) o 7 años (si el propietario es persona jurídica), se marca un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta que se alcancen los 5 o 7 años, respectivamente, como mínimo.
• El inquilino puede decidir terminar el contrato antes de tiempo avisando con 30 días de antelación.

A modo de ejemplo: un pequeño propietario y su inquilino firman un contrato inicial de 1 año. Una vez transcurrido el plazo inicial de 1 año, si el inquilino quiere seguir en la vivienda, se prorrogará obligatoriamente el contrato año tras año hasta llegar a los 5 años.

Es posible hacer un contrato de alquiler con una duración mínima de 1 año, pero siempre teniendo en cuenta las prórrogas obligatorias hasta un mínimo de:

• 5 años, si el propietario es una persona física, o
• 7 años, si el propietario es una persona jurídica, o sea, una empresa,

y dando siempre por entendido que el inquilino puede finalizarlo antes de tiempo avisando con un mes de antelación.

Es más, si no se ha estipulado un plazo de duración en el contrato, se entenderá que el alquiler durará un año, con sus correspondientes prórrogas.

Sí. Pasados los 5 o 7 años, el contrato se prorrogará anualmente hasta un máximo de 3 años. Estás prórrogas no son obligatorias, pero sí tácitas, es decir, ocurren automáticamente si ninguna de las partes expresa su voluntad de evitarlas:

• El propietario puede oponerse a ellas notificándolo con al menos 4 meses de antelación.
• El inquilino también puede impedir estas prórrogas extra con 2 meses de antelación. Una vez ya prorrogado, el inquilino puede terminar el contrato avisando un mes antes y con las condiciones que se hayan acordado en el contrato.

Sí, pero con ciertas condiciones:

• Solo pueden hacerlo los propietarios que sean personas físicas.
• Deben argumentar necesitar la vivienda para uso propio o para un familiar cercano (de primer grado o el cónyuge).
• Solo puede hacerse una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, por lo menos.
• Debe constar de forma expresa en el contrato de alquiler.

La LAU contempla dos puntos esenciales para garantizar un plazo mínimo del arrendamiento por parte del inquilino:

• Se establece un periodo de permanencia de 6 meses tras la firma, durante el cual el inquilino no puede desistir del contrato.
• Si así se pacta en el contrato, finalizar el alquiler antes de tiempo conllevará penalizaciones equivalentes a una mensualidad de renta por cada año que falte por cumplir. Si falta menos de un año, se calculará la parte proporcional.

La Ley establece que el inquilino puede rescindir el contrato en cualquier momento, sin dar justificación alguna, siempre que avise con 1 mes de antelación.

Es posible convenir en el contrato de alquiler unas penalizaciones por terminar el contrato antes de tiempo. Estas sanciones equivaldrían a una mensualidad por cada año que falte del contrato. Por ejemplo, si tenemos un contrato de 4 años y el inquilino se quiere ir a los 2, deberá pagar dos mensualidades extra como penalización.

Si en el contrato no se ha especificado ninguna penalización por ello, el alquiler terminará y la vivienda pasará de nuevo a estar en manos del propietario en los plazos acordados.

Una vez el piso quede vacío, el casero deberá comprobar que la vivienda está en buen estado y proceder a la devolución de la fianza y garantías.

Sí, lo es. De hecho, es lo mínimo necesario para considerar el alquiler de vivienda habitual. Si el contrato es inferior, se considerará alquiler temporal, para el cual no se aplican las prórrogas obligatorias ni las tácitas.

Sí, pero un alquiler de menos de un año es considerado alquiler de temporada y, como no está destinado a vivir permanentemente, no se lo trata como arrendamiento de vivienda habitual.

Ten en cuenta que, si decides optar por un alquiler de corta duración, deberá ser igual o superior a los 32 días (para no considerarse alquiler vacacional) y no podrá superar los 11 meses (si no, será tratado como alquiler de vivienda habitual y deberá atenerse al sistema de prórrogas detallado en los apartados anteriores).

Al igual que el alquiler temporal, el arrendamiento de un local comercial, una nave industrial u oficinas es para uso distinto al de la vivienda. En estos casos, la LAU no establece una duración mínima ni máxima, por lo que queda al libre albedrío de las partes.