Alquiler temporal vs. vacacional: ¿cuál me conviene?

El alquiler de temporada es aquel que responde a la necesidad de residir en una vivienda por motivos provisionales o transitorios, que justifiquen firmar un contrato de alquiler de corta duración en lugar de uno de larga duración.

Estas son algunas circunstancias que alegan la temporalidad de un contrato de alquiler:

• Motivos académicos. Un estudiante realiza una estancia de movilidad con su universidad en otra ciudad y necesita un piso para unos meses solo.
• Motivos laborales. Destinan a un trabajador unos meses a otra ciudad del país y busca donde vivir.
• Otros motivos. Por ejemplo, un propietario tiene que vivir fuera de su domicilio unos meses mientras lleva a cabo una reforma integral.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) cataloga el alquiler de temporada como “arrendamiento para uso distinto del de vivienda”, igual que, por ejemplo, el de oficinas o locales.

Así pues, igual que aquellos, la LAU delega a propietario e inquilino la libertad de establecer las condiciones del contrato. Sin embargo, un alquiler temporal debe cumplir estos requisitos mínimos para ser considerado como tal:

• Debe constar el motivo de temporalidad de manera explícita que justifique la duración y, por consiguiente, debe constar la fecha de inicio y finalización del contrato.
• La duración debe ser igual o superior a los 32 días. Menos de eso, hablaríamos de alquiler vacacional.
• No debe superar los 11 meses. De lo contrario, debería hacerse un contrato de alquiler para vivienda o dos contratos temporales.
• La vivienda debe estar amueblada y con ajuar doméstico, lista para entrar a vivir.

A la hora de hacer la declaración de la renta, los ingresos del alquiler temporal tributan como rendimientos del capital inmobiliario.

Ahora bien, como todo arrendamiento distinto al de vivienda habitual, sus ingresos están exentos de la reducción del 60 % sobre el rendimiento neto en el cálculo del IRPF.

Del mismo modo, el tiempo en que la vivienda esté vacía debe declararse a Hacienda, bajo lo que conocemos como imputación de rentas inmobiliarias. Y es que se considera que todo alquiler vacío podría estar generando ingresos y sirviendo de hogar a alguien.

Es la pregunta del siglo. Y es que hay varios indicios que nos llevan a pensar que el alquiler temporal es más rentable: los inquilinos están dispuestos a pagar precios mayores a los del mercado, sobre todo en temporada alta, y se pueden actualizar las rentas a cada nuevo contrato.

Pero hay que tener en cuenta el coste de oportunidad que supondría no alquilar el piso durante los meses de temporada baja. Si haces cálculos, cabe la posibilidad de que el rendimiento anual acabe siendo el mismo en ambos casos.

Resumiendo: con una buena gestión, el alquiler temporal puede ser una opción más rentable si se optimizan las estancias y se reduce el tiempo en que el inmueble permanece vacío, pero deberás analizar tú mismo si te compensa en tu caso concreto.

El alquiler temporal es un punto intermedio entre el alquiler vacacional y el de larga estancia. Entre su pros destacamos:

• Una mayor rentabilidad, si se consigue optimizar las estancias.
• Más flexibilidad. Al tratarse de estancias más cortas, puedes recuperar tu vivienda para uso propio entre inquilinos.
• Más libertad a la hora de redactar las cláusulas del contrato, pues la LAU no especifica muchos aspectos de esta modalidad.

Este método de alquiler también tiene sus contras:

• Supone una mayor dedicación por parte del propietario o, en su defecto, de la empresa de gestión de alquiler temporal que lo lleve.
• La alta rotación de inquilinos también conlleva más riesgo.
• No tiene beneficios fiscales, como hemos visto en el apartado anterior.

Consideramos alquiler vacacional aquel de una vivienda acondicionada con todos los enseres para destinarse a estancias turísticas. Estas son las características de este tipo de negocio:

• Las estancias son más cortas, por noches o semanas, y su duración no excede los 31 días.
• Está regulado por las leyes del turismo de cada comunidad autónoma. En algunas regiones, como Catalunya, necesitas una licencia turística para ofrecer tu inmueble en alquiler de vacaciones.
• La comunidad de propietarios también puede establecer normas en sus estatutos referentes al alquiler temporal en la finca.
• Los propietarios a menudo ofrecen más prestaciones en el alquiler vacacional (como ropa de cama o servicio de limpieza), por lo que la gestión del alquiler vacacional es más compleja y acarrea más trabajo.

La regulación es más restrictiva con el modelo de alquiler turístico. Consulta la legislación de tu comunidad autónoma antes de aventurarte con esta práctica.

El alquiler temporal y el alquiler vacacional tienen algunas características en común y divergen en otros puntos. Como muestra la tabla, las principales diferencias entre las diferentes modalidades de alquiler tienen que ver con la duración, el uso que se le da a la vivienda, las regulaciones legales y consideraciones fiscales.

Si quieres sacar partido a tu piso durante una temporada pero no quieres acatar las limitaciones de las leyes turísticas, puedes alquilar tu piso por meses con la ayuda de una empresa de gestión del alquiler temporal.

Entre las plataformas más destacadas encontramos Housfy, desde donde ofrecemos una gestión integral del alquiler con servicios preciados por los propietarios:

• Garantizamos el cobro mensual.
• Resolvemos las incidencias con tu inquilino.

Gracias a nuestra metodología, puedes tener tu piso alquilado aunque residas en otra localidad.