¿Cómo funciona una inmobiliaria para alquilar un piso? Claves para el mejor resultado

Una inmobiliaria se ocupa de gestionar el proceso que conlleva el alquiler de tu vivienda, aunque hay algunas que van más allá y ofrecen una gestión integral, como Housfy, que ofrece servicio hasta la finalización del contrato. 

El proceso que sigue una inmobiliaria para alquilar un piso es el siguiente:

1. Valoración del inmueble.

2. Firma del contrato de intermediación.

3. Crear un anuncio atractivo (fotos, descripción, etc.).

4. Publicación y difusión del anuncio.

5. Contacto con posibles inquilinos y visitas.

6. Asesoramiento legal.

7. Negociación y aceptación de condiciones.

8. Firma del contrato de arrendamiento.

9. Gestión de la fianza y entrega de llaves.

Cada vez más inmobiliarias están apostando por scoring automatizado y firma digital para agilizar las fases 5 a 8. Ideal si no quieres complicarte.

Lo más habitual es que una inmobiliaria para alquilar un piso cobre una mensualidad de la renta como honorarios, aunque existen modelos flexibles. Algunas agencias cuentan con tarifas fijas, otras, por ejemplo, solo cobran si alquilas el piso.

Pide siempre todo el coste total antes de firmar nada, y ten cuidado con los contratos de exclusividad o permanencias ocultas.

Ventajas:

• Ahorro de tiempo y preocupaciones.

• Mayor seguridad.

• Filtrado de inquilinos con garantías.

Desventajas:

• Gasto por honorarios.

• Menor control del proceso si delegas todo.

Hoy en día el alquiler está muy regulado, y cada vez lo estará más para la protección de ambas partes. 

Una buena inmobiliaria para alquilar un piso debe:

• Redactar un contrato personalizado y actualizado según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de Vivienda.

• Registrar la fianza en el organismo correspondiente que exija la normativa autonómica.

• Asesorarte sobre duración, prórrogas, actualización de renta, etc.

• Si la agencia no te ofrece soporte legal, busca otra. Es la clave para evitar problemas futuros.

La determinación del precio de las rentas es uno de los aspectos más cruciales al alquilar un piso. 

Hay que mantener un equilibrio entre rentabilidad para el arrendador y viabilidad para el arrendatario, por lo que se deben tener en cuenta varios elementos: alquileres comparables en la zona, estado del inmueble, demanda actual, tendencias del mercado, aspectos legales o fiscales…

Una buena inmobiliaria, para alquilar un piso, combina datos objetivos con experiencia local para establecer un precio competitivo que atraiga inquilinos y al mismo tiempo proteja tu inversión.

Una inmobiliaria, para alquilar un piso de manera fiable, debe ofrecer prevenciones ante la morosidad, como un filtrado de la solvencia del inquilino solicitando la información necesaria.

Las agencias que trabajan con un servicio integral del alquiler cuentan, además, con una gestión del impago o desahucio si es necesario.

Si la inmobiliaria con la que vas a alquilar tu piso no cuenta con cobro garantizado de la renta, es muy recomendable buscar un seguro u otra agencia.

El tiempo medio depende de varios factores: ubicación, precio, estado del piso, demanda en la zona, y la estrategia de marketing. En general, un alquiler bien gestionado se cierra en 2 a 6 semanas.

Sin embargo, hay inmobiliarias que para alquilar un piso reducen ese tiempo gracias a su base de datos de inquilinos, al uso de plataformas digitales y a una presentación cuidada del piso, como Housfy que ha conseguido cerrar operaciones en menos de una semana.

Eso sí, no te obsesiones con alquilar en días. Mejor asegurarte un buen inquilino que tener que volver a empezar al mes siguiente.

Al finalizar un contrato con una inmobiliaria al alquilar un piso, se sigue un protocolo en el cual se revisa el estado del piso para determinar si se debe devolver o no la fianza según el estado de este, y se decide si se quiere poner punto y final al arrendamiento o continuar con una renovación.

Asimismo, puedes recuperar tu vivienda antes del plazo mínimo del contrato -5 años si el arrendador es persona física y 7 si es jurídica-, pero debe estar justificado legalmente:

• Necesidad de uso propio o de un familiar directo.

• Venta del inmueble.

• Fin del contrato si no hay prórroga vigente.

La visibilidad es fundamental a la hora de alquilar un piso. Las agencias profesionales no se limitan a subir un anuncio a un portal, sino que crean campañas de marketing completas y personalizadas, y ahí está la clave del éxito.

Esto implica fotos profesionales que destacan los mejores atributos de la vivienda, vídeos o tours virtuales para atraer al público online, presencia en múltiples portales y redes sociales, e incluso publicidad segmentada para llegar al inquilino ideal.

En un mercado cada vez más voraz donde la demanda sobrepasa la oferta y esta dura poco en el mercado, las estrategias multiplican las posibilidades de encontrar arrendatarios rápidamente y mejoran la percepción del inmueble. Aquí es donde entra en juego el home staging, una técnica de marketing inmobiliario que consiste en preparar el piso para que resulte lo más atractivo posible a quienes buscan alquilar.

Consiste en realizar pequeñas modificaciones estéticas para eliminar la personalización excesiva, mejorar la iluminación, añadir una decoración neutral y moderna o reorganizar el mobiliario si fuera el caso.

Las inmobiliarias usan esta técnica porque acelera el proceso de alquiler y ayuda a obtener mejores condiciones. ¿Por qué? Porque el inquilino se siente más cómodo, puede imaginarse viviendo allí y percibe un valor añadido. Es psicología aplicada al alquiler. En un mercado donde la primera impresión, mayormente online, es crucial, destacar visualmente es medio camino ganado.

Elige la inmobiliaria para alquilar tu piso que sepa proteger tus derechos y los del inquilino, no solo la que prometa alquilar rápido. 

Resulta de gran ayuda contar con acompañamiento profesional durante todo el arrendamiento para poder consultar cualquier duda, arreglar desperfectos o incluso contar con asesoramiento legal ante conflictos.

Por eso, es importante:

• Revisar opiniones de otros usuarios.

• Comparar condiciones y precios.

• Preguntar por los filtros de solvencia y garantías.

• Valorar si tienen servicios diferenciales (acompañamiento integral, seguros de impago, asesoría legal, etc.).

Las agencias digitales han revolucionado el sector, sobre todo en las grandes ciudades. 

Generalmente, ofrecen unas tarifas más competitivas y unas herramientas tecnológicas que consiguen hacer los procesos más ágiles y transparentes.

No todas son iguales, eso sí: investiga qué incluye su servicio y qué soporte ofrecen.