Los derechos y obligaciones del arrendador y el arrendatario

En un contrato de arrendamiento, siempre hay dos partes implicadas y amparadas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):

• El arrendatario es el inquilino, el que paga por vivir en el piso de alquiler.
• El arrendador es el propietario, el que cede el uso de su inmueble a cambio de unas rentas mensuales.

Además, el casero puede ser una persona física o una persona jurídica (o sea, una empresa o institución), en cuyo caso la ley marca algunas exigencias específicas. Te lo explicamos en los siguientes apartados.

Como toda relación contractual, las dos partes tienen deberes y derechos que, en nuestro caso, quedan establecidas en dos documentos:

• La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que es el texto que regula los alquileres en España.
• El contrato de alquiler. En este caso, propietario e inquilino pueden acordar cláusulas adicionales, si así lo desean, o pactar temas que la LAU deja abiertos.

Te resumimos a continuación las obligaciones del arrendador en un alquiler:

1. Mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. El casero está obligado a llevar a cabo todas las obras necesarias para tal finalidad sin derecho a subir la renta por ello.
2. Pagar las reparaciones importantes, siempre que la culpa del deterioro no sea expresa del inquilino. Esto incluye techo, paredes, suelo, red de saneamientos, caldera, calefacción o cualquier otro arreglo para garantizar la habitabilidad.
3. Depositar la fianza en el organismo encargado en cada CC. AA. De hecho, de no hacerlo, el casero se estará arriesgando a ser sancionado por la administración. En Catalunya, el encargado es el Institut Català del Sòl (Incasòl), mientras que en Madrid es el Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA).
4. Devolver la fianza en el máximo de un mes desde la entrega de llaves, siempre que se haya entregado la vivienda en perfecto estado.
5. Mantener el contrato de arrendamiento vigente en estas situaciones:
• Después de un cambio de propietario.
• Aunque el inquilino no habite la vivienda, si en ella viven el cónyuge o los hijos.

Una persona jurídica es una empresa o una institución —creada por una o varias personas físicas— que también puede ser propietaria de un inmueble puesto en alquiler.

Además de tener las obligaciones de cualquier casero, la LAU contempla condiciones específicas para una persona jurídica propietaria:

• El mínimo de duración del contrato son 7 años.
• El propietario está obligado a asumir los honorarios de la gestión inmobiliaria.

Cuando el propietario es una persona física, el mínimo de duración son 5 años y, según la LAU, la comisión inmobiliaria puede repartirse entre ambas partes, aunque en la vida real acaba siendo el inquilino quien asume este gasto mayoritariamente.

A cambio del alquiler, el arrendatario también tiene obligaciones que deberá cumplir:

1. Cumplir las cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento en base a la LAU.
2. Pagar las rentas mensuales, con el método y en el tiempo acordados.
3. Entregar una fianza en metálico de 1 mes de renta (en alquileres de vivienda habitual) para reparar los daños que puedan ocurrir en el inmueble.
4. Hacer pequeñas reparaciones, aquellas fruto del uso ordenado del inmueble. Por ejemplo, la sustitución de bombillas fundidas o una persiana que se encalla.
5. Devolver el inmueble en perfecto estado al final del contrato. Solo así podrás exigir la fianza de vuelta.

En algunos casos, el propietario podría rescindir el contrato si el arrendatario no cumple con sus obligaciones.

El casero no solo tiene obligaciones: también tiene derechos y están recogidos por la misma legislación. Cabe destacar los siguientes:

1. Establecer un precio del alquiler según su criterio y el mercado, siempre que no exista limitación legal.
2. Actualizar las rentas anualmente en base a los índices de referencia acordados (a saber, el IPC) y la legislación vigente. Eso sí, deberá notificar al inquilino con un mes de antelación.
3. Determinar las condiciones del contrato que considere oportunas, tomando como modelo la Ley de Arrendamientos Urbanos.
4. Pedir el desahucio en caso de impago del alquiler.
5. Terminar el contrato por incumplimiento de las obligaciones, como serían la falta de pago, el subarriendo inconsentido o llevar a cabo actividades molestas o ilícitas.
6. Recuperar la vivienda para uso propio, o bien para su cónyuge o para un familiar de primer grado de consanguinidad, siempre que haya pasado al menos 1 año desde la firma y que así se haya pactado en el contrato.

Del mismo modo, la ley garantiza una serie de derechos del arrendatario, con la intención de evitar abusos:

1. Negociar el precio de alquiler y llegar a un acuerdo con el propietario. Además, puede pedir una carencia a cambio de realizar obras de mejora en el inmueble, si así se pacta con el casero.
2. Privacidad. El propietario no puede entrar en el piso sin el consentimiento del arrendatario. Esto es motivo suficiente de denuncia. Ahora bien, el inquilino deberá permitir su entrada para hacer reformas o reparaciones, a fin de comprobar el estado del inmueble.
3. Prorrogar el contrato cada año y hasta el 5o (o el 7o en caso de personas jurídicas). Después, el contrato se prorrogará anualmente durante al menos 3 años más, salvo que el propietario notifique lo contrario con al menos 4 meses de antelación.
4. Terminar el contrato sin justificación alguna, después de los primeros 6 meses de permanencia y avisando con al menos 30 días de antelación. Si se pacta por contrato, el propietario podría aplicar penalizaciones.
5. Realizar obras para adaptar la vivienda a la discapacidad o a la edad, si es superior de 70 años, del inquilino, el cónyuge o familiares que vivan permanentemente.

La Ley contempla también el derecho de adquisición preferente, mediante el cual el inquilino podría atenerse al derecho de tanteo o al de retracto para comprar el inmueble antes que otros interesados. Actualmente, en cambio, es muy común hacer renunciar a este derecho al inquilino a la hora de firmar el contrato.