6 consejos para comprar un piso para alquilar

Antes de invertir en una casa para alquilar, es importante tener en cuenta los siguientes puntos clave, que desarrollaremos a lo largo del artículo:

1. Rentabilidad. Estima cuánto rendimiento te generará el hecho de tener un piso alquilado en función de la inversión que hiciste.
2. Precio de compraventa. Busca en zonas con precios de la vivienda más bajos frente a una demanda del alquiler elevada, para garantizar un retorno de la inversión más eficiente.
3. Apalancamiento financiero. Acude al financiamiento para maximizar la rentabilidad de la vivienda en alquiler. En otras palabras, pide financiación para invertir.
4. El tipo de vivienda, sus características y su estado son grandes condicionantes. ¿Cuál es el piso ideal para invertir? ¿Vale la pena hacer reformas?
5. Precio del alquiler. No ahuyentes a tus inquilinos: el tiempo que la vivienda está vacía supone un coste de oportunidad para el propietario.
6. Delega tus inversiones a plataformas online de gestión inmobiliaria. Por ejemplo, en Housfy resolvemos todas las incidencias con el inquilino durante la vigencia del contrato de alquiler y te garantizamos el cobro mensual.

Sigue leyendo para saber más sobre cada punto.

Claro que es rentable comprar una vivienda para alquilar. Pero no solo eso: los inversores profesionales buscan unos pisos con la mayor rentabilidad posible.

La rentabilidad del alquiler surge de la relación entre el valor del inmueble y los ingresos que puedes sacar por tenerlo alquilado: las rentabilidades más altas vienen de unos mayores ingresos por un menor capital invertido.

 De ahí que los barrios con una mayor rentabilidad sean los que tienen un precio de venta más bajo (Villaverde o Usera en Madrid y Nou Barris en Barcelona). Los distritos más caros (Salamanca en Madrid y Sarrià-Sant Gervasi en Barcelona) son los menos rentables.

Para considerarla una buena inversión, debemos asegurar el retorno de la inversión, conocido en el mundo financiero como ROI (del inglés, return of investment). Con este objetivo en mente, a la hora de comprar un piso para alquilar, céntrate en estos puntos:

• Busca precios más bajos que el valor de mercado. O sea, será una buena ocasión cuando el piso se venda a menos precio del que vale.
• Enfócate en zonas con una alta demanda del alquiler, para poder ajustar las rentas al alza.

Con esta información, podrás invertir en muchas segundas ciudades de nuestro país comprando inmuebles entre los 60.000 € y los 90.000 €, con rentabilidades elevadas. En las punteras Barcelona o Madrid u otras primeras ciudades, encontraremos pisos para invertir por al menos 120.000 €, si no más.

Y ¿cuál es el mínimo para invertir en vivienda? Descubre el método infalible para invertir desde los 25.000 €, en el siguiente apartado.

¿Sabías que los inversores discriminan la deuda positiva de la negativa? La deuda positiva es la que nos genera un rendimiento que ayuda a saldarla (p. ej., comprar para alquilar), mientras que la negativa es aquella que solo nos resta (p. ej., financiar tu nuevo teléfono móvil).

Los líderes de Housfy Inversión concluyen que merece la pena invertir en vivienda utilizando el apalancamiento financiero. Sin ambages: pedir una hipoteca para financiar tu piso para alquilar. Esto es más común de lo que piensas, pues, al disminuir radicalmente el capital aportado al inicio de la inversión, la rentabilidad se maximiza.

Así, el mínimo para invertir en vivienda es alrededor del 32 % del precio del inmueble, repartido entre la entrada de la hipoteca y los gastos inherentes. Para un piso de unos 70.000 €, un pequeño inversor puede invertir en vivienda desde tan solo 25.000 €.

Algunos de los beneficios del apalancamiento son los siguientes:

• Puedes comprar un piso para alquilar con mucho menos capital.
• Accedes a propiedades más caras, que no podrías alcanzar pagando a tocateja.
• Hasta puedes conseguir un beneficio neto al mes, lo que los inversores conocen como cashflow.

Para reducir los riesgos de este método, cerciórate de que el alquiler cubre los costes de la operación, entre los que encontramos los tributos periódicos (como el IBI o la tasa de recogida de residuos), los gastos de comunidad y los intereses de la hipoteca.

Aunque no hay un patrón de piso para alquilar, sí que es recomendable que cumpla ciertas características para poder ser considerado una oportunidad ideal para invertir:

• Reduce los gastos al máximo. Las fincas con ascensor o piscina tienen gastos de comunidad más altos. Del mismo modo, las fincas muy antiguas pueden conllevar posibles futuras derramas.
• ¿Reformas? Solo si es una gran ocasión y crees que revalorizará mucho el piso. Recuerda que el banco no te las va a financiar y que, al final, son un gasto más añadido al capital inicial invertido.
• El tamaño ideal: un piso entre los 50 m2 y los 70 m2, con un par de habitaciones como mínimo. Así te aseguras un precio de compra más ajustado y una mayor demanda de alquiler, mientras que las rentas no bajan mucho.

Aun así, conviene recordar que, en el mundo inmobiliario, las prioridades del inversor van por delante. Hay gente que prefiere hacer inversiones más patrimonialistas y comprar un piso más preciado y agraciado que luego podrán disfrutar los hijos, aunque tenga una menor rentabilidad.

Establecer un precio óptimo para tu piso en alquiler será el quid de la inversión:

• Un alquiler muy bajo sancionará la rentabilidad de la inversión.
• Unas rentas altas pueden demorar el proceso de encontrar inquilino.

Y es que ¡la avaricia rompe el saco! Cada mes que no alquilas tu piso es una mensualidad que dejas de ingresar. A veces, es mejor pedir un poquito menos y asegurarte un alquiler desde el primer día. Además, tendrás un inquilino más cómodo pagando esta cantidad y te aseguras una menor rotación de inquilinos.

Sabiendo esto, haz un pequeño estudio de mercado respondiendo a las siguientes preguntas:

• ¿A cuánto se ofertan las viviendas parecidas a la tuya en la misma zona?
• ¿Cuánto se puede permitir o está dispuesto a pagar el inquilino medio?

Un experto en el sector puede ayudarte a fijar un precio justo para que cobres unas rentas adecuadas al valor del piso y al precio que pagaste por él, sin sacrificar la rentabilidad.

Ya hemos visto que comprar un piso para alquilar tiene sus pros y sus contras.

Entre las ventajas de comprar un inmueble para ponerlo en alquiler, cabe destacar:

• Te puede dar una mayor rentabilidad anual que invertir en otros activos.
• Es generalmente más seguro, por su menor volatilidad, que otras formas de inversión como las criptomonedas.
• Si la vivienda se revaloriza, puedes venderla a un mayor precio al cabo de los años.

Pero no nos olvidemos de los riesgos e inconvenientes de estas operaciones:

• Tener un inmueble en propiedad implica varios gastos e impuestos periódicos.
• Tratar con el inquilino supone tiempo y dedicación.
• Pueden surgir varios problemas que atender, como el impago o averías en la vivienda.

Para minimizar los riesgos asociados con tener un piso en alquiler y ahorrarse dolores de cabeza, los inversores delegan su patrimonio a plataformas digitales innovadoras que se ocupan de gestionarlo.

En Housfy, con nuestro servicio de gestión total del alquiler, podemos ocuparnos de tus inversiones ¡incluso si vives en otra ciudad!