Guía completa para el contrato de alquiler: todo lo que debe incorporar

Un contrato de alquiler es un documento que establece una relación entre propietario e inquilino, y mediante el cual ambas partes se comprometen a cumplir con compromiso la operación, el arrendador a ceder el inmueble y el arrendatario a pagar un precio por su uso. 

El propósito del contrato de alquiler no es otro que el de garantía legal de estas obligaciones, dando así el amparo a ambas partes ante cualquier posible incumplimiento. Es por todo ello, que el contrato de alquiler se concibe como una pieza clave de la operación de arrendamiento.

Al tratarse de una documentación legal, el contrato de alquiler está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), vigente desde 1964, pero actualizada en 2019.

Existen diversos tipos de contrato de alquiler, de acuerdo con la finalidad de uso de cada bien inmueble. 

• Contrato de alquiler de vivienda, cuando la vivienda se destina a residencia habitual.

• Contrato de alquiler comercial, cuando el arrendamiento se lleva a cabo para establecer un negocio, oficina o almacén.

• Contrato de alquiler de habitación, cuando se alquila solo una o más habitaciones de la vivienda, y el resto de estancias se comparten con otros inquilinos o con el propietario.

• Contrato de alquiler temporal, cuando en contrato de alquiler tiene una duración determinada y menor a cinco años.

• Contrato de alquiler de temporada, cuando se alquila la vivienda solo durante una estación del año.

• Contrato de alquiler con opción a compra, cuando se brinda la opción al inquilino de poder comprar la vivienda una vez acabado el período acordado de arrendamiento.

Todo contrato de alquiler, sea del carácter que sea, debe incluir un seguido de cláusulas con el objetivo de reunir toda la información, condiciones y casuísticas posibles. Los contenidos más importantes son:

• Datos personales y de contacto de ambas partes.

• Descripción precisa de la vivienda: dirección, número de estancias y accesorios como garaje, terraza, balcón, ascensor o trastero.

• Inventario de bienes.

• Uso de la vivienda: residencia habitual, comercial…

• Precio de las mensualidades y su forma de pago.

• Duración del contrato de alquiler, con fecha de inicio y finalización.

• Responsable de las reparaciones de la vivienda.

• Responsable de los suministros.

• Responsable de las tasas de basura y los gastos de la comunidad.

• Las condiciones del propietario para ceder el inmueble, es decir, la posibilidad de mascotas, de reformas estéticas o de usabilidad, o de subarrendamiento del mismo, por ejemplo.

• Fianza.

• Garantía adicional de dos meses, si así se pacta.

• Acreditación de habitabilidad del inmueble, por ejemplo, con la cédula de habitabilidad.

• Penalizaciones de incumplimiento del mismo contrato.

• En caso de haber un aval, también debe constar.

• Seguro de impago de alquiler, si se dispusiera de uno.

• Derecho o no a compra del inmueble por parte del inquilino.

• Derecho del propietario a recuperar la vivienda para uso propio o familiar.

Huelga decir que registrar un contrato de alquiler ya no es obligatorio en España, pero sí muy aconsejable, ya que, como se ha mencionado precedentemente, su formalización concede mayor seguridad jurídica ante cualquier contrariedad.

Para proceder al registro, primero deberás disponer de toda la documentación detallada en el apartado anterior, asegurándote de que toda ella es correcta y de que el contrato de alquiler está firmado por ambas partes.

A continuación, corresponde presentar dicha documentación al Registro de la Propiedad, teniendo que acudir a un notario, quien la revisará y te otorgará la confirmación oficial con su firma.

El coste de registro de un contrato de alquiler no cuenta con un importe fijo, sino que varía según la ubicación y valor de la renta, pero oscila entre los 100 y 150 euros.

Sí. El plazo mínimo de tiempo para un contrato de alquiler es de 5 años —en caso de ser el propietario una persona jurídica, el plazo es de 7 años—. Si la duración es inferior a este tiempo, el contrato se irá prorrogando obligatoriamente por plazos anuales.

Esta condición no implica que el arrendamiento no pueda finalizar con anterioridad a este plazo. Una vez transcurrido cierto periodo de tiempo desde la validez del contrato de alquiler, se puede rescindir. Eso sí, cumpliendo unas condiciones. 

Si el arrendatario quisiera acabar con el contrato, podrá hacerlo pasados 6 meses desde la firma y deberá avisar al propietario con 2 meses de antelación de la voluntad de no renovar el contrato. Si no lo efectuara de esta manera, perdería la fianza a modo de penalización por incumplimiento.

Por su parte, si el propietario quisiera recuperar la vivienda para sí mismo, algún familiar en primer grado de consanguinidad o adopción, su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, podrá hacerlo transcurrido el primer año de arrendamiento y deberá dar un preaviso al inquilino con una antelación de 2 meses.

En el momento de renovar el contrato de alquiler, existen dos posibilidades según la antigüedad del mismo.

Si el contrato de alquiler se firmó en 2019 o fecha posterior, la renovación se realiza de forma automática una vez transcurridos estos 5 primeros años y si así lo desean ambas partes. Una vez efectuada la renovación, el contrato se prorroga anualmente por un periodo de 3 años, el cual será el estipulado para cada renovación. Si alguna de las partes quisiera poner fin al contrato antes de tiempo, es importante recordar que el arrendador deberá notificar a su inquilino con 4 meses de antelación, y este, por su parte, deberá hacerlo con dos meses de anticipación.

¿Y si se firmó antes de 2019? En este caso, al haberse formalizado antes de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la duración del contrato era de 3 años. Si ninguno de los implicados expresa la voluntad de rescindir del contrato, este se renovará automáticamente por ciclos de un año. Asimismo, las condiciones para concluir con el arrendamiento varía para el propietario, quien podrá avisar al arrendatario con tan solo un mes de antelación.

Cabe la posibilidad de que el contrato de alquiler inicial se formalizara con la anterior ley de arrendamientos de 2013, pero se haya firmado uno nuevo después de la nueva LAU. En este caso se aplicarán las condiciones y requisitos que esta dicta, es decir, las mismas que si se hubiera establecido la relación de arrendamiento a partir de 2019.

Para renovar un contrato de alquiler, ambas partes deben expresar su voluntad con un mes de antelación a la fecha de vencimiento del mismo. Si este plazo de tiempo pasa, la prórroga del contrato se extenderá un año más.

El contrato de alquiler es uno de los factores más importantes de un arrendamiento, por no decir el que más, pues este marcará todo el desarrollo de la operación, incluso las circunstancias previas y posteriores.

Es por ello que cuanto más preciso y esclarecedor sea, mejor, ya que cuantas más circunstancias y posibilidades englobe, más protegido estarás.

Otro consejo valioso es mantener un contacto constante con el inquilino, para así facilitar cualquier trámite e incidencia que haya que resolver, para ello, es muy importante que consten los datos de contacto de ambas partes en el contrato de alquiler.

Asimismo, es muy recomendable contar con un seguro de impago de alquiler, para poder estar cubierto ante posibles faltas de mensualidades. Es cierto que esto conlleva un precio, pero merece la pena por la seguridad que otorga. Este extra deberá constar en el contrato de alquiler.

Aunque no es obligatorio, es muy aconsejable registrar el contrato de alquiler, ya que así, al formalizarlo legalmente, quedarás totalmente amparado ante todo tipo de conflictos.

Y por último, pero no menos importante, recuerda que las condiciones para la actualización de la renta han cambiado a raíz de la nueva Ley de Vivienda. La actualización del precio de alquiler deberá hacerse anualmente, con un previo aviso al inquilino de un mes de antelación y siempre respetando el tope que haya establecido, en este caso, del 3% para 2024. La voluntad de querer actualizar las rentas deberá constar asimismo por escrito en el contrato de alquiler.