Fianza del alquiler: ¿qué es y cómo protege al propietario?

La fianza del alquiler es la garantía de arrendamiento que el inquilino está obligado a pagar para poder vivir en un inmueble.

Se trata de un elemento clave en el contrato de alquiler. Así lo constata la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que rige todo lo relacionado con el arrendamiento de viviendas en España.

La función principal de la fianza del alquiler es proteger al propietario ante el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que se le imponen al inquilino en el contrato de arrendamiento.

En otras palabras, es un importe que garantiza el cumplimiento de todas las obligaciones por parte del arrendatario.

En el arrendamiento de vivienda, el importe de la fianza equivaldrá a una mensualidad de la renta, según establece el Artículo 36 de la LAU. 

No obstante, en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (por ejemplo, locales), la fianza equivaldrá a  dos mensualidades de la renta.

Toda cantidad que solicite el arrendador que supere el importe de la fianza, no formará parte de la misma, sino que pasará a formar parte de la garantía adicional, que deberá constar en el contrato de arrendamiento.

La persona encargada de depositar la fianza del alquiler siempre será el propietario del inmueble.

Para ello, el arrendador deberá acudir al organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma en que se ubique el inmueble. En el caso de Madrid, es el Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA), mientras que en Cataluña es el Institut Català del Sòl (INCASÒL), entre otros.

Existe un plazo máximo de tiempo de entrega, el cual varía en función de la localidad en que se encuentre la vivienda alquilada.

A modo de ejemplo, en la Comunidad de Madrid, el plazo de depósito de la fianza en el IVIMA es de 30 días hábiles tras la firma del contrato. En Cataluña, el periodo máximo de tiempo se amplía a los dos meses.

Cuando hablamos de la actualización de la fianza del arrendamiento, nos referimos a su subida de precio anual. Algo similar a lo que ocurre con la actualización del precio del alquiler.

Sin embargo, durante los cinco primeros años de un contrato de vivienda habitual, o siete si el propietario es una persona jurídica, no podrá actualizarse.

A partir del quinto año, o séptimo, hasta el final del plazo de duración del alquiler pactado inicialmente, ambas partes podrán pactar la subida o bajada de la fianza.

Sí, siempre y cuando el inquilino no haya provocado daños o desperfectos en la vivienda alquilada, los cuales superen el importe de la fianza, o consten impagos de importe igual o superior.

No obstante, la LAU no determina un plazo concreto para la devolución de la fianza al inquilino.

Puedes negarte a devolver la fianza del alquiler a tu inquilino si, al finalizar el contrato, descubres que se han incumplido una o varias obligaciones establecidas en el mismo. Son las siguientes:

• Daños o desperfectos en el inmueble.
• Pagos pendientes.
• Estado final de la vivienda en malas condiciones.
• Abandono del inmueble antes de la finalización del contrato.

Al hablar del depósito del alquiler, nos referimos a una garantía adicional que, como propietario, puedes solicitar a tu inquilino.

Su requerimiento de cara a la formalización del contrato de alquiler no es obligatorio, pero sí que es legal pedirlo. Así lo determina el artículo 36.5 de la LAU.

A menudo se confunden, pero es importante saber que el depósito del alquiler y la fianza no son lo mismo.

Las diferencias principales entre ambas garantías son las siguientes:

• El inquilino no está obligado a entregar un depósito, pero la fianza sí.
• En contraste con la fianza, que se cede a un organismo competente autonómico, el depósito lo retiene el propietario.
• La cantidad de la fianza corresponde a una mensualidad, mientras que la del depósito puede ser hasta un máximo de dos meses en los arrendamientos de vivienda.

La fianza no debería utilizarse como pago de la última mensualidad. 

No solo porque no es su objetivo, sino porque dejaría al propietario desprotegido ante el impago de cualquier recibo de un suministro o desperfecto que hubiese en la vivienda y fuera imputable al arrendatario, tras finalizar el contrato.

No obstante, una vez resuelto el contrato de arrendamiento, la fianza podrá aplicarse para compensar los desperfectos, si los ha habido, y/o a cubrir el impago de cualquier renta que el arrendatario haya dejado en deuda.

El arrendatario tiene derecho a desistir el contrato del alquiler después de los primeros seis meses y siempre que lo comunique con 30 días de antelación al propietario.

Si el inquilino abandona el inmueble antes de los seis meses, no se produce un desistimiento, sino un incumplimiento de contrato. Por ende, si así lo habéis pactado en el contrato de alquiler, podrá aplicarse una penalización económica al arrendatario. 

Si el arrendatario no abona la penalización económica pactada, cómo decíamos anteriormente, éste constituirá un impago que también podrá compensarse con el importe de la fianza.