La nueva Ley de Vivienda, aprobada este 2023 en el Congreso y a la espera de confirmación en el Senado, propone una nueva definición para los “grandes tenedores”. Pero este punto tiene matices. Si eres propietario y tienes dudas para alquilar tu piso, en estas líneas pormenorizamos todos los puntos que debes tener en cuenta.
El gran tenedor y la nueva Ley de Vivienda
Se considera, por norma general, un gran propietario aquella persona física o jurídica que posee al menos 10 inmuebles urbanos de uso residencial o cuya superficie construida (excluyendo trasteros y garajes) excede los 1.500 m2. Y así continuará siendo tras la aprobación de esta nueva Ley de Vivienda.
El cambio clave en cuanto a un gran tenedor que recoge la nueva Ley de Vivienda de 2023 ocurre en aquellas zonas de mercado residencial tensionado. Cabe recordar que estas zonas serán municipios donde, según las Administraciones autonómicas que así lo decidan, exista un riesgo de acceso a la vivienda a causa de una oferta insuficiente.
La nueva Ley de la Vivienda de 2023 establece que cada comunidad autónoma podrá considerar como gran tenedor aquel que posea 5 o más viviendas urbanas en la misma zona declarada tensionada.
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¿Cómo afecta la Ley de Vivienda a los grandes tenedores?
No son muchas las medidas a las que estarán sujetas los grandes propietarios a diferencia de los pequeños propietarios. La nueva definición de grandes tenedores implica tan solo algunas concreciones en cuanto a los límites de las rentas del alquiler y los desahucios.
Aunque habrá que esperar a que la Ley definitiva esté publicada en el BOE, de momento estos son los dos aspectos que no podrás dejar pasar:
Límite del precio del alquiler para nuevos contratos
Un gran tenedor que vaya a formalizar un nuevo contrato de alquiler en una zona tensionada tendrá que fijar un precio que no sea superior al del contrato anterior o al índice de referencia de precios que se haya creado para ello, sin excepciones.
Este índice de referencia, a nivel estatal, está previsto para 2025, aunque algunas regiones ya tienen el suyo. En Catalunya, por ejemplo, corresponde al de la Agència de l’Habitatge de Catalunya.
Si la zona no ha sido declarada tensionada por la Administración, el nuevo precio será a libre elección del propietario.
El gran tenedor en los desahucios
La nueva Ley de Vivienda contempla medidas que intenten mejorar el procedimiento de desahucio, sobre todo cuando esto afecte a hogares vulnerables, sea quien sea el propietario del inmueble:
- Se hace más efectiva la atención a las personas desahuciadas, con una mejora de las comunicaciones entre el órgano judicial y los servicios sociales.
- Se amplían los plazos de suspensión de lanzamientos cuando exista una situación de vulnerabilidad de 1 a 2 meses (si el propietario es persona física) y de 3 a 4 meses (si el propietario es persona jurídica).
Para los grandes tenedores, la diferencia solo es una: el propietario deberá acreditar que ha aplicado un procedimiento de conciliación o intermediación entre él y el inquilino en situación de vulnerabilidad.
Otros límites del precio del alquiler de la nueva Ley de Vivienda
Evidentemente, los grandes tenedores deberán seguir, también, las limitaciones que marca la Ley de Vivienda para todo propietario de viviendas, relativas sobre todo a las rentas del alquiler.
Estas son las medidas más importantes referidas a las rentas del alquiler, contempladas en la Ley:
- Actualización del precio del alquiler. Se podrá subir las rentas cada año de vigencia, pero con un tope del 2 % en 2023 y del 3 % para 2024.
- Nuevo índice de referencia de los precios para 2025. El Gobierno trabajará en una nueva herramienta para actualizar las rentas de los contratos vigentes y para limitar el precio de los nuevos contratos en zonas tensionadas. Este nuevo índice sustituirá al IPC, que se había usado anteriormente.
Además, en las zonas de mercado tensionado, se contemplan estas medidas:
- Más prórrogas del contrato. El inquilino podrá pedir prorrogar el contrato por un año más después de que finalice, con las mismas condiciones.
- El precio del alquiler en los nuevos contratos estarán limitados por la renta del contrato anterior. Si el propietario tiene menos de 5 viviendas, puede haber excepciones con las que sí se podrá incrementar porcentualmente, como por rehabilitación energética, mejoras en la vivienda o contratos de más de 10 años.
- Las viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos 5 años también estarán condicionadas por el índice de referencia de precios en cuestión.
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