Vender un piso suena a liberación… hasta que te llega la carta del ayuntamiento. Sí, hablamos de la famosa plusvalía municipal. ¿Cuánto te toca pagar si has vendido en Barcelona o Madrid?, ¿puedes evitarla?, ¿se calcula igual en las dos ciudades? Resolvamos todas las dudas con ejemplos claros, sin rodeos y con foco en lo que de verdad te importa: cuánto te va a costar y cómo no pagar de más.
Primero por el principio: Qué es la plusvalía municipal y cuándo se paga
La plusvalía municipal (oficialmente llamada Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) es un impuesto que se paga al vender un piso, heredar o donar. Lo cobra el ayuntamiento y se basa en el aumento de valor del suelo desde que compraste hasta que vendes.
Ojo👀 La plusvalía no tiene que ver con el precio de venta, sino con el valor catastral del terreno. Así que puedes haber perdido dinero en la venta… y aún así tener que pagar.
A lo importante… ¿Cuánto se paga de plusvalía al vender un piso en Barcelona o Madrid?
El cálculo de la plusvalía depende de varios factores:
- El valor catastral del suelo (lo puedes consultar en el recibo del IBI).
- El número de años que has tenido el piso.
- El coeficiente que aplica el ayuntamiento.
- El tipo impositivo municipal.
Tip Housfy💡 Cuando vayas a pagar la plusvalía municipal, compara siempre los dos métodos. Desde la reforma de 2021, puedes elegir el que te salga más barato.
Ambos ayuntamientos aplican sus propios coeficientes. Por ejemplo, en Barcelona y Madrid los valores se actualizan cada año, así que no se paga lo mismo en 2025 que en 2024.
Ejemplo rápido:
- Valor catastral del suelo: 80.000 €
- Has tenido el piso 10 años
- Coeficiente municipal (ejemplo): 0,09
- Tipo impositivo: 30%
| CÁLCULO OBJETIVO | CÁCULO REAL |
|---|---|
| Base imponible = 80.000 € × 0,09 = 7.200 € Cuota a pagar = 7.200 € × 30% = 2.160 € | Ganancia real total = 280.000 € − 200.000 € = 80.000 € Porcentaje del suelo sobre el valor total (estimado): Suelo: 80.000 € / 200.000 € = 40% Ganancia atribuida al suelo = 80.000 € × 40% = 32.000 € Cuota a pagar = 32.000 € × 30% = 9.600 € |
¿Se puede evitar pagar la plusvalía?
Sí. Existen dos situaciones principales en las que puedes quedar exento:
- Has vendido con pérdidas (obtienes dinero menos de lo que te costó comprar).
- Es la transmisión de tu vivienda habitual en determinadas condiciones (como en divorcios o daciones en pago).
Si es tu caso, puedes solicitar la exención. Pero tendrás que demostrarlo presentando escrituras de compra y venta en el plazo legal. Y es que si no se paga el impuesto dentro de los 30 días hábiles posteriores desde la venta. Si no lo haces, el ayuntamiento te enviará una notificación con recargo, intereses y, si te despistas mucho, incluso con multa.
Cabe mencionar que hay ciertos márgenes legales para pedir revisión, alegar pérdidas o solicitar exención. Pero no dejes pasar tiempo. Cuanto antes actúes, más posibilidades tienes de reducir o evitar el pago.
En conclusión: Vender un piso en Madrid o Barcelona no acaba en la firma
La venta termina de verdad cuando cierras todos los flecos fiscales. Y la plusvalía es uno de los más importantes.
Ya sea en Madrid o en Barcelona, necesitas saber cuánto vas a pagar, cuándo y cómo evitarlo si puedes. En Housfy te lo ponemos fácil: te lo calculamos, lo gestionamos y te avisamos de los pasos a seguir. Así, vender tu piso no se convierte en un susto fiscal.
Además, si aún estás con la venta pendiente, nuestros expertos inmobiliarios te ayudan a cerrarla. Contáctanos y hablamos.
