Cuando un propietario alquila una finca o parte de ella para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal, hablamos de un arrendamiento rústico. Conoce en este artículo qué es la Ley de Arrendamientos Rústicos que regula estos contratos, una normativa que se diferencia de la tan conocida Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Qué es un arrendamiento rústico y qué leyes lo rigen?
La Ley 49/2003 de Arrendamientos Rústicos define este tipo de alquileres como “contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta”. Tendrán la misma consideración “los arrendamientos de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales”.
Los contratos se rigen por lo que las partes hayan acordado siempre que no se oponga a la Ley. En su defecto, se aplicará lo dispuesto en el Código Civil.
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¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Rústicos?
La Ley de Arrendamientos Rústicos establece los derechos y las obligaciones de propietarios y arrendatarios de fincas de esta naturaleza. A continuación, desglosamos algunas de las condiciones que fija esta ley.
Duración contrato
Los contratos de arrendamiento tendrán una duración mínima de 5 años, por ley. Si las partes pactaran una duración inferior, se consideraría una cláusula nula.
El propietario deberá avisar de que desea recuperar la posesión de la finca, con 1 año de antelación al vencimiento del contrato. De lo contrario, el contrato se prorrogará automáticamente por un periodo de 5 años más.
Rentas
Propietario y arrendatario podrán estipular la cantidad de las rentas libremente. Deberá ser en dinero; si se desea fijar en especie, se deberá llevar a cabo su conversión a dinero.
En cuanto a la actualización de las rentas, las partes pueden establecer el sistema de revisión que quieran. De lo contrario, no se aplicará ninguna revisión de las rentas.
Obras y mejoras
Ambas partes están obligadas a permitir obras, reparaciones y mejoras que la otra parte o deba pueda realizar, y en todo caso se efectuarán en la época del año y de la forma que menos perturben.
El propietario está obligado a realizar y costear todas las obras y reparaciones que sean necesarias para conservar las condiciones de la finca para su uso. No tendrá derecho a aumentar la renta por ello.
El arrendatario, por su parte, deberá realizar y sufragar aquellas obras necesarias por el desempeño normal de la actividad agraria, así como las que vengan impuestas por ley. Si las obras se efectúan con el consentimiento del arrendador, el arrendatario podrá pedirle una indemnización al final del contrato por el aumento del valor de la finca por las mejoras realizadas.
Excepciones
Hay algunos alquileres que quedan exceptuados de la Ley:
- De temporada (inferior al año agrícola).
- De tierras que el propietario ya había labrado y preparado para la siembra o la plantación.
- De fincas adquiridas por causa de utilidad pública o de interés social.
- De bienes comunales, bienes propios de las corporaciones locales y montes vecinales en mano común.
- Que tengan como objetivo:
- El aprovechamiento de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas, montaneras y otros de carácter secundario.
- El aprovechamiento de barbechos.
- La caza.
- Explotaciones ganaderas de tipo industrial.
- Cualquier actividad que no sea agrícola, ganadera o forestal.
Finalización del contrato por parte del arrendador
El propietario podrá rescindir el contrato por alguno de los siguientes motivos:
- Impago de las rentas.
- Incumplimiento de las obligaciones de mejora o transformación de la finca a las que el arrendatario se hubiera comprometido.
- Uso de la finca distinto al previsto en el contrato.
- Subarrendamiento.
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¿En qué se diferencia la Ley de Arrendamientos Rústicos y la de Arrendamientos Urbanos?
Si tu inmueble se encuentra en suelo urbano o suelo urbanizable, según la ley, la normativa que te compete al alquilar tu vivienda es la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es la que regula los alquileres de viviendas, pero también los de uso distinto a la vivienda, como naves industriales, comercios o alquileres temporales.
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