El Gobierno ha aprobado 2 reales decretos-ley que cambian las reglas del alquiler de vivienda en España. El Real Decreto-ley 29/2026 (decreto de alquiler) está vigente desde el 7 de octubre, y el Real Decreto-ley 28/2026 a partir del 15 de noviembre.
Entre los 2 afectan a la duración de los contratos, a las subidas de renta, a los gastos que se pueden repercutir y a la fiscalidad de los mismos.
Algunas medidas solo se aplican a contratos nuevos y otras a todos los vigentes, así que conviene revisar bien en qué situación se encuentra cada contrato.
- Nota importante: Se trata de un decreto de alquiler transitorio que deberá ser derogado o convalidado los próximos 30 días por la Diputación Permanente del Congreso en vísperas de la convocación de elecciones generales el 29 de noviembre.
Lo más importante de este artículo:
- Desde el 15 de noviembre de 2026, en principio los contratos de alquiler de vivienda habitual se renuevan automáticamente por 5 años si el propietario es una persona física y 7 años si el propietario es una persona jurídica.
- El propietario que no quiera renovar deberá avisar con 6 meses de antelación y pagar una indemnización de al menos 12 mensualidades al inquilino. Hay excepciones que conviene tener en cuenta.
- Las actualizaciones anuales de la renta, hasta el día 31 de diciembre de 2027, no podrán superar el 2% a no ser que haya un nuevo acuerdo entre ambas partes del contrato (arrendador y arrendatario).
- En aquellos contratos que hayan sido firmados después del 8 de octubre de 2026, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y los gastos de gestión ya no se pueden repercutir al inquilino.
- Aquellos inquilinos que estén al corriente de pago pueden pedir una prórroga extraordinaria de hasta 2 años si el contrato que tienen firmado termina antes del 31 de diciembre de 2028.
- Ambas normas están vigentes y publicadas en el Boletín Oficial del Estado (BOE), pero deben ser convalidadas por la Diputación Permanente del Congreso.
En este artículo aprenderás:
- ¿Qué medidas se aplican a todos los contratos y cuáles solo a los nuevos?
- ¿Cómo se renovará tu contrato según la fecha en que se firmó?
- ¿Cuándo hay que indemnizar al inquilino y cómo se calcula?
- ¿Qué prórrogas puede pedir el inquilino y cuánto puede subir la renta?
- ¿Qué gastos, garantías y reparaciones corresponden a cada parte?
- ¿Cómo cambia la fiscalidad para propietarios e inquilinos?
¿Qué aprueban los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026?
Se trata de 2 normas que han sido aprobadas el 6 de octubre de 2026 y publicadas en el BOE el día después, 7 de octubre. Cada uno de estos reales decretos responde a un objetivo distinto y, en consecuencia, tienen una fecha de entrada en vigor distinta
| Norma | ¿Qué regula? | Entrada en vigor |
|---|---|---|
| Real Decreto-ley 29/2026 | Prórrogas extraordinarias, límite a las subidas, gastos, temporada, desahucios, fiscalidad y anuncios | 8 de octubre de 2026 |
| Real Decreto-ley 28/2026 | Renovación de los contratos por 5 o 7 años e indemnización por no renovar | 15 de noviembre de 2026 |
Algunas medidas del RDL 29/2026 tienen fechas propias; los cambios de IVA se aplican desde el 1 de diciembre de 2026 y la nueva reducción del IRPF para propietarios, a los contratos firmados después de esa fecha.
¿Qué pasa con la convalidación?
Un Real Decreto-Ley es válido desde que entra en vigor, es decir, desde su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Sin embargo, debe convalidarse en un plazo de 30 días hábiles.
Como, al haber convocado elecciones, las Cortes se disolvieron el día 5 de octubre, la votación de estos decretos corresponde ahora a la Diputación Permanente del Congreso.
Estas normas sustituyen a los RDL 26/2026 y 27/2026, que el Congreso derogó el 29 de septiembre. Si no se convalidan, decaerían; mientras tanto, son de obligado cumplimiento.
¿A qué contratos afecta cada medida?
Las medidas se dividen en 2 bloques; las que afectan a todos los contratos vigentes, como la limitación de la actualización de la renta o la renovación automática, y las que solo se aplican a los contratos nuevos, como la prohibición de repercutir el IBI.
La clave para propietarios e inquilinos es distinguir entre medidas retroactivas, que alcanzan a los contratos ya firmados, y medidas que solo se aplican a los contratos nuevos.
| Medida | Contratos afectados |
|---|---|
| DESDE 8/10/2026 | |
| Prórroga extraordinaria por vulnerabilidad (1 año) y en zona tensionada (hasta 3 años) | Todos los vigentes |
| Prórroga extraordinaria general (hasta 2 años) | Vigentes que terminen hasta el 31/12/2028, sin impagos |
| Validez de las prórrogas pedidas con el RDL 8/2026 | Solicitadas entre el 22/03 y el 30/04/2026 |
| Límite extraordinario a la actualización de la renta | Todos los vigentes, hasta el 31/12/2027 |
| IRAV como índice de actualización | Todos los vigentes (los de renta antigua mantienen el IPC) |
| 1. Prohibición de repercutir el IBI 2. Reparaciones de habitabilidad del inquilino con descuento en la renta 3. Prohibición de renunciar al derecho de adquisición preferente 4. Documento de finalización (check-out) | Solo contratos nuevos |
| Nuevas reglas del alquiler de temporada | Firmados o renovados desde esa fecha |
| DESDE 15/11/2026 | |
| Renovación automática por 5 o 7 años (antes, anual) | Todos los vigentes |
| Preaviso del propietario de 6 meses (antes, 4) | Todos los vigentes (bastan 4 si vencen en menos de 6 meses) |
| Indemnización por no renovar | Todos los vigentes, salvo si la no renovación se notificó antes del 7/10/2026 |
Los gastos de gestión y los límites a las garantías adicionales se aplican, por su propia naturaleza, en el momento de firmar o renovar el contrato.
Consejo Housfy:
Antes de tomar cualquier decisión sobre un contrato, localiza su fecha de firma y la fecha del próximo vencimiento. Con esos dos datos sabrás qué régimen te corresponde y qué plazos de aviso debes respetar. Si aún así tienes dudas, puedes contactar con nuestros expertos en alquileres, que cuentan con el soporte del departamento legal de Housfy.
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Duración y renovación de los contratos: El gran cambio
El gran cambio es que desde el 15 de noviembre el contrato de vivienda habitual se renueva automáticamente por ciclos de 5 o 7 años salvo que el propietario avise con 6 meses de antelación e indemnice al inquilino; los contratos anteriores entran en ese régimen al vencer sus prórrogas.
A partir del 15 de noviembre, un contrato de alquiler que sea de vivienda habitual ya no termina por sí solo. Una vez cumplido el plazo mínimo de 5 años que se establece (7 si el propietario es persona jurídica), se renueva automáticamente por otros 5 o 7 años.
Solamente puede no renovarse el contrato si se cumplen unos requisitos que veremos más adelante. Hasta ahora, el contrato se prorrogaba año a año hasta un máximo de 3. Ese sistema sigue aplicándose hasta el 14 de noviembre y a los contratos que ya estén en esa fase.
Los contratos firmados hasta el 14/11/2021 terminan primero su prórroga anual; el resto pasa directamente a los ciclos de 5 o 7 años.
Contratos firmados a partir del 15/11/2026
Estas son las principales características de los contratos de las viviendas de alquiler que se van a empezar a firmar a partir de noviembre de 2026.
- Duración inicial mínima de 5 años (7 para personas jurídicas).
- Si el propietario no comunica nada, el contrato se renueva por ciclos sucesivos de 5 o 7 años.
- Si comunica que no quiere renovar, deberá indemnizar al inquilino, salvo que concurra una de las excepciones previstas.
- Tras esa comunicación, el inquilino puede pedir una prórroga de 1 año si es vulnerable y el propietario es gran tenedor, o de hasta 3 años si la vivienda está en zona tensionada.
Contratos firmados desde el 15/11/2021
Los contratos firmados desde el 15 de noviembre de 2021 son aquellos que cumplen sus primeros 5 años después de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 28/2026, por lo tanto, se les aplica el nuevo régimen:
- Renovación automática obligatoria por 5 años en propietarios particulares o 7 años en propietarios jurídicos, si nadie avisa. Si el propietario decide no renovar, se procede con la indemnización del inquilino.
Además, si el propietario comunica que no renueva, aparte de las prórrogas por vulnerabilidad y por zona tensionada, estos inquilinos pueden acogerse a la prórroga extraordinaria de hasta 2 años del Real Decreto-Ley 29/2026.
- Nota importante: Si el propietario es persona jurídica, la fecha de referencia es el 15/11/2019, porque su plazo mínimo es de 7 años.
Contratos firmados hasta el 14/11/2021
A estos contratos ya les ha vencido el plazo mínimo y están en la prórroga anual del régimen anterior. Siguen en ella hasta que termine (el máximo de 1 + 1 + 1 años) y, a partir de ese momento, entran en los ciclos de renovación de 5 o 7 años.
Los contratos que estén en tácita reconducción (prorrogados mes a mes o año a año tras agotar todas las prórrogas) pasan al nuevo régimen en su primer vencimiento después del 15 de noviembre.
Preaviso: 6 meses para el propietario, 2 para el inquilino
El propietario que no quiera renovar deberá notificarlo con al menos 6 meses de antelación al vencimiento; hasta ahora bastaban 4. El inquilino mantiene un preaviso de 2 meses y conserva su derecho a desistir del contrato a partir del sexto mes, avisando con 30 días.
Hay una excepción transitoria; si el 15 de noviembre faltan menos de 6 meses para el vencimiento, el propietario puede seguir avisando con 4 meses de antelación.
- Consejo del experto: Si las partes acuerdan una prórroga después de que el propietario haya comunicado que no renueva, esa prórroga no puede ser inferior a 5 o 7 años. Tampoco tienen validez las cláusulas de prórroga que empeoren las condiciones del contrato original para el inquilino.
Indemnización por no renovar el contrato: ¿Cuánto y cuándo?
La indemnización por no renovar equivale a 12 mensualidades o a una por cada año que el inquilino haya vivido en la vivienda, la cantidad que resulte mayor; abonarla al entregar la vivienda desde el 15 de noviembre de 2026, salvo exención.
A partir del 15 de noviembre de este 2026, aquel propietario que comunique que no quiere renovar el contrato, según marca el decreto de alquiler, deberá indemnizar al inquilino con la mayor de estas 2 cantidades:
- 12 mensualidades, calculadas con el valor superior del rango que corresponda a la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios del alquiler.
- Una mensualidad, calculada con ese mismo valor, por cada año que el inquilino haya vivido en la vivienda (los periodos inferiores se prorratean por meses y días).
Si la vivienda no tiene un valor individualizado en ese sistema, el cálculo se hace con la renta mensual vigente en la fecha de la comunicación. La indemnización se paga al entregar la vivienda.
Ejemplo de cálculo
Supongamos una vivienda cuyo valor superior en el sistema de referencia es de 1.000€ al mes:
| Años de residencia del inquilino | 12 mensualidades | Una mensualidad por año | Indemnización |
|---|---|---|---|
| 5 años | 12.000€ | 5.000€ | 12.000€ |
| 8 años | 12.000€ | 8.000€ | 12.000€ |
| 15 años | 12.000€ | 15.000€ | 15.000€ |
En la práctica, las 12 mensualidades son el mínimo hasta que el inquilino supera los 12 años en la vivienda.
¿Cuándo no hay que indemnizar?
El propietario queda exento si se da alguna de estas causas, que debe hacer constar de forma expresa, detallada y por escrito en el preaviso:
| Causa | ¿Qué implica? |
|---|---|
| Necesidad de la vivienda | El propietario persona física la necesita como vivienda permanente para sí, para familiares hasta segundo grado o para su cónyuge tras una separación o divorcio. Si no se ocupa en 3 meses desde la entrega, el inquilino sí tiene derecho a la indemnización. |
| El inquilino no vive en la vivienda | No la ha habitado más de 6 de los 12 meses anteriores al preaviso, salvo causa justificada (salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares). |
| Otra vivienda disponible | El inquilino tiene, en el mismo municipio, otra vivienda apta en propiedad o con derecho de uso, y puede ocuparla. |
| Nuevo contrato | Las partes firman un nuevo contrato de vivienda habitual. |
| Oferta rechazada | El inquilino rechaza una oferta fehaciente de nuevo contrato por al menos 5 o 7 años, con una renta que respete los límites, aunque la vivienda no esté en zona tensionada. |
Tampoco se indemniza si el inquilino cumple los requisitos para una prórroga legal de aceptación obligatoria y no la pide. Si la pide, la indemnización se aplaza hasta el final de esa prórroga.
Contratos vigentes y venta de la vivienda
- Las comunicaciones de no renovación enviadas antes del 7 de octubre de 2026 siguen siendo válidas y no generan indemnización, aunque después se aplique una prórroga extraordinaria.
- Si la vivienda alquilada se vende, el comprador asume la obligación de indemnizar en las mismas condiciones.
Consejo Housfy:
Para el propietario, la vía más segura de evitar la indemnización sin perder la vivienda es ofrecer por escrito un nuevo contrato dentro del plazo de preaviso. Para el inquilino, conviene comprobar que el preaviso recoge la causa de exención de forma detallada; si no lo hace, la indemnización es exigible.
Prórrogas extraordinarias que puede pedir el inquilino
El inquilino puede pedir 3 prórrogas extraordinarias cuando el propietario no renueva; 1 año por vulnerabilidad si el casero es gran tenedor, hasta 3 en zona tensionada y hasta 2 con la prórroga general del Real Decreto-Ley 29/2026 si está al corriente de pago.
Cuando el contrato va a terminar porque el propietario ha comunicado que no lo renueva, el inquilino puede pedir alguna de estas prórrogas. Durante todas ellas se mantienen las condiciones del contrato en vigor.
| Prórroga | Duración máxima | Requisitos | ¿Cuándo puede negarse el propietario? |
|---|---|---|---|
| Por vulnerabilidad | 1 año | Informe o certificado de servicios sociales emitido en el último año | Solo es obligatoria si el propietario es gran tenedor; tampoco procede si se firma un nuevo contrato |
| En zona tensionada | 3 años, por plazos anuales | Vivienda en zona de mercado residencial tensionado declarada | Acuerdo distinto entre las partes, nuevo contrato con los límites de renta o necesidad de la vivienda para el propietario o familiares de primer grado |
| General del Real Decreto-Ley 29/2026 | 2 años, por plazos anuales | Contrato vigente el 8/10/2026 cuyo periodo obligatorio termine antes del 31/12/2028 (o su prórroga tácita o tácita reconducción); inquilino al corriente de pago y sin impagos en los 8 meses anteriores | Acuerdo distinto, nuevo contrato, renovación con una renta al menos un 5% más baja o necesidad real y acreditada de la vivienda para el propietario o sus familiares |
Estas prórrogas no se suman entre sí. La de zona tensionada tiene preferencia; en los demás casos, el inquilino elige la que le resulte más favorable.
Al terminar cualquiera de ellas, el contrato se extingue sin necesidad de un nuevo aviso, salvo que las partes acuerden otra cosa. En ese momento será exigible, en su caso, la indemnización por no renovación.
Prórrogas pedidas con el Real Decreto-Ley 8/2026
Las prórrogas solicitadas por inquilinos entre el 22 de marzo y el 30 de abril de 2026, al amparo del Real Decreto-Ley 8/2026, siguen siendo válidas y cuando terminen, cualquier nueva solicitud deberá ajustarse a las reglas actuales.
- Consejo del experto: En la prórroga general, el propietario puede recuperar la vivienda por necesidad propia o de sus familiares aunque el contrato no lo prevea expresamente, siempre que la necesidad sea real y se acredite. Lo recomendable es comunicarlo por escrito y con la antelación del artículo 9.3 de la LAU (2 meses).
Actualización de la renta: Tope del 2 % hasta 2027 e IRAV
Hasta el 31 de diciembre de 2027, la renta de los contratos vigentes no puede subir más de un 2% sin nuevo acuerdo, ni subir nada si supera el límite del sistema de índices de referencia; además, el IRAV pasa a ser el índice general de actualización, salvo en los contratos de renta antigua.
Hasta el 31 de diciembre de 2027, las actualizaciones anuales de la renta de todos los contratos vigentes tienen un límite extraordinario:
- Si la renta supera el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia, no se puede aplicar ninguna subida.
- En el resto de casos, la subida será la que pacten de nuevo las partes. Si no hay nuevo acuerdo, no puede superar el 2%.
Por ejemplo, en un alquiler de 900€ al mes sin nuevo pacto, la subida anual máxima es de 18€ al mes.
El IRAV pasa a ser la referencia general
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) también cambia la regla general de actualización:
| Situación del contrato | Cómo se actualiza la renta |
|---|---|
| No hay cláusula de actualización | No se actualiza |
| Hay cláusula, pero no dice qué índice usar | Se aplica el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV) |
| Hay cláusula con otro índice | Se aplica lo pactado, pero nunca por encima del IRAV |
| Contratos de renta antigua | Mantienen la actualización por IPC |
Mientras siga vigente el límite extraordinario, la subida tampoco podrá superar el 2% si no hay un nuevo acuerdo.
Consejo Housfy:
Revisa la cláusula de actualización de cada contrato antes de la fecha de aniversario. Si no existe, la renta no puede subir; si existe, calcula la subida con el índice que corresponda y comunícala por escrito. Si vas a firmar un contrato nuevo, consulta antes qué precio de alquiler es adecuado para tu vivienda.
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Nuevas reglas para los contratos firmados desde el 8 de octubre
Desde el 8 de octubre, el propietario asume IBI y honorarios de gestión, la garantía adicional son 2 mensualidades (1 en temporada) sin seguro de impago y el inquilino puede reparar y descontar daños si no hay respuesta en 15 días; la entrega exige un documento firmado del estado de la vivienda.
Los contratos nuevos incorporan cambios en gastos, garantías, reparaciones y entrega de la vivienda. Los contratos firmados antes mantienen lo pactado en estos aspectos.
Gastos: ¿Qué puede pagar cada parte?
| Concepto | ¿Quién lo paga? |
|---|---|
| IBI y otros tributos de la vivienda | El propietario, salvo que el inquilino sea el obligado tributario |
| Gastos de comunidad | Pueden pactarse a cargo del inquilino solo en edificios en propiedad horizontal, por escrito y con el importe anual |
| Honorarios de gestión inmobiliaria y formalización | El propietario, también en renovaciones y novaciones |
| Servicios opcionales no esenciales | El inquilino, solo si los pide por escrito tras conocer su carácter opcional y su coste |
| Suministros con contador individual | El inquilino |
Durante los primeros 5 años (7 si el propietario es persona jurídica), los gastos repercutidos solo pueden subir una vez al año, por acuerdo, y nunca más del doble de lo que pueda subir la renta.
Fianza y garantías adicionales
- La fianza legal no sufre cambios; se mantiene en 1 mensualidad del alquiler de vivienda habitual.
- La garantía adicional que aporta el inquilino no puede superar las 2 mensualidades en aquellos contratos de hasta 5 o 7 años de duración, ni 1 mensualidad en aquellos contratos temporales.
- En ningún caso se le puede exigir al inquilino que contrate un seguro de impago ni otro tipo de cobertura similar.
Reparaciones de habitabilidad
Si hay daños que afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, el inquilino puede pedir la reparación por escrito con un presupuesto razonable. El propietario tiene 15 días naturales para aceptarlo, proponer otra solución o hacer la reparación.
Si no responde o se niega sin justificación, el inquilino puede hacer la obra y descontar su coste de las rentas siguientes. El importe debe ser razonable y quedar acreditado con facturas.
Documento de finalización del contrato
Al entregar la vivienda, las partes deben firmar un documento que recoja su estado. Si no se firma, o si no recoge ningún desperfecto, se presume que la vivienda se entregó en buen estado, salvo prueba en contrario.
Consejo Housfy:
Como ya no se puede exigir al inquilino un seguro de impago, el propietario que quiera protegerse debe hacerlo por su cuenta. Con la gestión integral de alquileres de Housfy puedes contar con cobro garantizado de hasta 12 mensualidades y cobrar el día 10 de cada mes.
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Alquiler de temporada y por habitaciones: Las nuevas reglas
El alquiler temporal exige una causa justificada en el contrato, entre 31 días y 12 meses y 1 mensualidad de garantía; el alquiler por habitaciones se rige como vivienda habitual o temporal y la suma de sus rentas no puede superar la de la vivienda entera.
El Real Decreto-Ley 29/2026 crea la figura del arrendamiento de vivienda temporal, que cubre la necesidad de vivienda de un inquilino desplazado por una causa justificada y acreditable, como un traslado laboral o unos estudios.
Requisitos para el alquiler temporal
- La causa del desplazamiento debe figurar de forma expresa en el contrato. Si no consta, el contrato se considera de vivienda habitual desde su firma.
- La carga de probar la causa recae en el propietario.
- La duración debe superar los 31 días y, como regla general, no exceder los 12 meses.
- Si se superan los 12 meses sin justificación, o se encadenan más de 2 contratos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero pasa a ser de vivienda habitual, con su plazo mínimo y sus prórrogas.
- Si se firman contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda, la renta no puede subir más que el IRAV anual.
- La garantía adicional máxima es de 1 mensualidad.
- El propietario debe atender las reparaciones, incluidas las pequeñas, y responder en un máximo de 5 días hábiles.
- El inquilino puede desistir tras el primer mes, avisando con 10 días de antelación y sin indemnizar al propietario.
Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre siguen con su régimen anterior hasta la fecha pactada y se extinguen sin prórroga. Si se renuevan, se rigen por las nuevas reglas.
Alquiler por habitaciones
El alquiler por habitaciones queda incluido en el Real Decreto-Ley 29/2026 como vivienda habitual o temporal, según la necesidad que se cubra.
La suma de las rentas de las habitaciones alquiladas no puede superar la renta total de la vivienda completa. Además, en zonas de mercado residencial tensionado declarado, se aplican los límites correspondientes.
- Consejo del experto: Las Comunidades Autónomas que tengan o aprueben su propia regulación del alquiler temporal y por habitaciones la aplicarán a su territorio. Por lo tanto, si alquilas por temporada, documenta siempre la causa (contrato de trabajo, matrícula, desplazamiento médico) y guárdala durante todo el contrato. Si quieres despreocuparte, consulta nuestra gestión de alquiler de temporada.
Derecho preferente de compra del inquilino si el propietario decide vender
El inquilino puede comprar la vivienda antes que un tercero mediante el tanteo, en 30 días desde la notificación del propietario, o el retracto si no se le notificó, y en los contratos firmados desde el 8 de octubre ya no puede renunciar a ese derecho.
El inquilino ya tenía derecho a comprar la vivienda antes que un tercero si el propietario la vendía. El Real Decreto-Ley 29/2026 refuerza ese derecho y, en los contratos nuevos, impide renunciar a él.
| Derecho | ¿Cómo funciona? | Plazo |
|---|---|---|
| Tanteo | El propietario notifica de forma fehaciente su decisión de vender, el precio y las condiciones; el inquilino puede comprar en esas mismas condiciones | 30 días naturales desde la notificación (que caduca a los 180 días) |
| Retracto | Si no hubo notificación, si le faltaba algún dato o si la venta se cerró por un precio menor, el inquilino puede subrogarse en la compra | 30 días naturales desde que el comprador le entrega copia de la escritura |
¿Qué cambia?
- En los contratos firmados desde el 8 de octubre, el inquilino no puede renunciar a este derecho.
- Si la vivienda se vende junto con otras viviendas, locales o activos, el derecho se mantiene siempre que la vivienda sea jurídicamente individualizable.
- En esas ventas conjuntas, la notificación y la escritura deben indicar el precio que corresponde a la vivienda y cómo se ha calculado, con criterios objetivos como el valor de referencia catastral o una tasación independiente.
- Para inscribir la venta en el Registro de la Propiedad hay que acreditar que se hicieron estas notificaciones.
Consejo Housfy:
Si vas a vender una vivienda alquilada, notifica al inquilino antes de firmar con el comprador y conserva la prueba. Sin esa notificación, el inquilino podría ejercer el retracto después de la venta y quedarse la vivienda en las mismas condiciones.
Impagos y desahucios: ¿Qué cambia?
Si el inquilino es vulnerable, la Administración tiene 2 meses para realojarlo o pagar la deuda, y si no lo hace asume la deuda; en su defecto, el juez puede suspender el desahucio hasta 3 años con compensación al propietario, salvo que este tenga 2 viviendas o menos.
El Real Decreto-Ley 29/2026 introduce 2 mecanismos para los procesos de desahucio de inquilinos en situación de vulnerabilidad. Se aplican también a los procedimientos en curso en los que todavía no se haya producido el lanzamiento.
Enervación extraordinaria: La Administración paga la deuda
En un desahucio por impago, si se acredita que el inquilino es vulnerable, la Administración competente dispone de 2 meses para ofrecerle una alternativa habitacional o pagar al propietario toda la deuda y las costas. Mientras tanto, el desahucio se suspende.
- Si la Administración paga en plazo, el proceso termina y el contrato continúa.
- Si no ofrece alternativa ni paga, pasa a ser automáticamente la deudora en lugar del inquilino. No hay lanzamiento y el contrato sigue mientras dure la vulnerabilidad.
Suspensión de desahucios de personas vulnerables hasta 2030
Cuando no se aplica la enervación extraordinaria, el juez puede suspender el desahucio de una persona vulnerable sin alternativa habitacional hasta que la Administración la ofrezca:
| Aspecto | Regla |
|---|---|
| Vigencia | Hasta el 31 de diciembre de 2030 |
| Duración máxima | 3 años desde que se acuerda, con revisión cada 12 meses |
| Compensación al propietario | Para personas físicas y entidades de alquiler asequible o social; rentas dejadas de cobrar, suministros impagados y costas |
| Pequeños propietarios | Si el propietario es una persona física con 2 viviendas o menos, la vulnerabilidad del inquilino no prevalece y no procede la suspensión |
| Obligación del inquilino | Sigue obligado a pagar la renta |
En los procesos iniciados por entidades que compran viviendas o carteras de préstamos impagados muy por debajo de su valor, la suspensión es automática y sin compensación.
- Consejo de experto: Ante un impago, actúa pronto y por escrito. Cuanto antes se inicie la reclamación, antes se activan los mecanismos de pago de la Administración o, si se aplica la suspensión, la compensación por las rentas no cobradas.
Fiscalidad: Reducciones del IRPF para propietarios y deducción para inquilinos
Los propietarios podrán reducir entre un 100% y un 15% del rendimiento del alquiler según la renta que fijen, y los inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 euros deducirse el 10% de lo que pagan.
El Real Decreto-Ley 29/2026 rediseña la reducción del rendimiento del alquiler para premiar las rentas moderadas y los contratos estables, y crea una deducción estatal para los inquilinos con rentas bajas y medias.
Reducciones para propietarios que no sean grandes tenedores
Las nuevas reducciones se aplican a los contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026. Los firmados entre mayo de 2023 y esa fecha mantienen el régimen de 2025, y los anteriores a la Ley de Vivienda conservan la reducción del 60%.
| Supuesto | Reducción del rendimiento neto |
|---|---|
| Nuevo contrato con una renta más de un 5% inferior a la anterior, con el mismo inquilino tras el plazo mínimo o con otro inquilino y renta por debajo del índice de referencia | 100% |
| Lo anterior no se cumple, pero la vivienda está en zona tensionada y el inquilino tiene entre 18 y 35 años | 95% |
| Lo anterior no se cumple, pero la vivienda está en zona tensionada | 90% |
| Lo anterior no se cumple, pero el inquilino tiene entre 18 y 35 años | 85% |
| Resto de nuevos contratos con rebaja superior al 5% | 70% |
| Nuevo contrato con la misma renta o inferior (rebaja de hasta el 5%) | 50% |
| Nuevo contrato con subida de hasta el 5% | 40% |
| Subida de más del 5% y hasta el 10% | 30% |
| Subida de más del 10% y hasta el 15% | 25% |
| Subida de más del 15% y hasta el 20% | 20% |
| Subida de más del 20% | 15% |
| Primer alquiler de la vivienda con renta inferior al índice de referencia | 100% |
| Primer alquiler con renta igual o superior al índice de referencia | 50% |
| Alquiler a una Administración o entidad sin ánimo de lucro para alquiler social | 70% |
| Vivienda rehabilitada en los 2 años anteriores | 60% |
| Prórroga tácita con renta que no supera el índice de referencia | 80 % |
En el primer alquiler, las reducciones del 95%, 90% y 85% siguen los mismos criterios de zona tensionada y edad. Si se cumplen varios supuestos, se aplica la reducción más alta.
No hay reducción sobre los rendimientos no declarados que regularice Hacienda ni en los contratos que incumplan los límites de renta de las zonas tensionadas.
Deducción del 10 % para inquilinos
Los inquilinos con una base imponible inferior a 33.007,20 euros pueden deducirse el 10% de lo que pagan por el alquiler de su vivienda habitual:
| Base imponible | Base máxima de la deducción | Deducción máxima |
|---|---|---|
| Hasta 23.007,20€ | 11.630€ | 1.163€ |
| Entre 23.007,20€ y 33.007,20€ | 11.630€ menos 1,163 veces el exceso sobre 23.007,20 € | Disminuye hasta 0€ |
Para aplicarla, ni el inquilino ni su unidad familiar pueden ser titulares de otra vivienda a menos de 50 km durante al menos la mitad del año, salvo que una resolución les impida usarla.
Otros cambios fiscales que afectan al alquiler
- IVA: Desde el 1 de diciembre de 2026, los alquileres de viviendas amuebladas de 30 noches o menos tributan al 10% de IVA, salvo que sea la vivienda habitual del propietario.
- IVA de las obras: Las obras de renovación y reparación en viviendas destinadas al alquiler habitual pueden tributar al 10 %, cumpliendo ciertos requisitos de pago y antigüedad.
- IBI: Los ayuntamientos pueden aplicar recargos a las viviendas vacías de forma permanente y, en zonas tensionadas, a las de uso turístico (hasta el 150 % para titulares de cuatro o más).
- Viviendas vacías: Desde 2027, la imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF sube por tramos del 1,1 % al 3 % del valor catastral, según la suma de valores de los inmuebles.
Consejo Housfy:
Si tu contrato termina en los próximos meses, calcula el efecto fiscal antes de fijar la renta del siguiente. Una rebaja de más del 5 % puede llevar la reducción al 100 % y compensar buena parte de lo que dejas de ingresar. Consulta el caso concreto con tu asesor fiscal o con la Agencia Tributaria.
Anuncios de alquiler en portales inmobiliarios: Información obligatoria
Desde el 8 de octubre, toda oferta o anuncio de alquiler de vivienda debe ser veraz y transparente, y debe incluir como mínimo:
- El índice de referencia del precio del alquiler, si la vivienda está en zona tensionada.
- El límite de renta aplicable y la normativa que lo fija, si la vivienda está en un ámbito con limitación legal de rentas.
- El número o código identificativo de la vivienda, cuando exista (por ejemplo, el de una vivienda de uso turístico).
- La condición de gran tenedor del propietario, cuando lo sea.
El gran tenedor (más de 1.500 m² de uso residencial, más de 10 viviendas o 5 o más en zonas tensionadas) se acredita con un certificado del Registro de la Propiedad. Cada unidad de un edificio cuenta por separado aunque no haya división horizontal inscrita.
Si tienes pensado alquilar tu piso y con la publicación de este decreto de alquiler te han surgido dudas, en Housfy te acompañaremos a lo largo de todo el proceso y pondremos a tu disposición nuestras herramientas y nuestros profesionales para que no tengas que preocuparte de nada.
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Nosotros nos hacemos cargo si el inquilino no paga
Preguntas frecuentes (FAQ’s)
¿El nuevo decreto de alquiler afecta a mi contrato si lo firmé hace años?
Sí, en parte. La renovación por 5 o 7 años, el preaviso de 6 meses, la indemnización, las prórrogas extraordinarias y el límite a las subidas se aplican a los contratos vigentes.
Las reglas sobre IBI, reparaciones, renuncia al derecho preferente y documento de finalización solo afectan a los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026.
¿Puedo seguir recuperando mi vivienda para vivir en ella?
Sí. Si eres persona física y necesitas la vivienda para ti, para familiares hasta segundo grado o para tu cónyuge tras una separación, no tendrás que indemnizar al inquilino. Debes indicarlo de forma detallada en el preaviso y ocupar la vivienda en un plazo de 3 meses desde la entrega.
¿Cuánto puedo subir el alquiler este año?
Hasta el 31 de diciembre de 2027, como máximo un 2% si no hay un nuevo acuerdo con el inquilino, y nunca por encima del IRAV. Si la renta ya supera el índice de referencia, no se puede subir, y si el contrato no tiene cláusula de actualización, tampoco.
¿Qué pasa si envié la carta de no renovación antes del 7 de octubre?
La comunicación sigue siendo válida y no da derecho a indemnización, aunque el inquilino se acoja después a una prórroga extraordinaria.
¿Puedo seguir cobrando al inquilino el IBI o la comunidad?
En los contratos firmados antes del 8 de octubre se mantiene lo pactado. En los nuevos, el IBI ya no se puede repercutir, y los gastos de comunidad solo se pueden pactar en edificios en propiedad horizontal, por escrito y con su importe anual.
¿Cómo sé si mi vivienda está en zona tensionada?
Las zonas de mercado residencial tensionado las declara el Ministerio de Vivienda a propuesta de cada Comunidad Autónoma. Puedes consultarlo en el boletín oficial de tu comunidad o en la web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
