Hace poco más de 1 mes, en Housfy avanzamos cómo afectaba la entrada en vigor del Real Decreto Ley 8/2026 a los propietarios, que entró en vigor el 22 de marzo.
Ayer día 28 de abril, la normativa se sometió a votación en el Congreso de los Diputados, que rechazó la convalidación de este Real Decreto Ley 8/2026, el cual introducía medidas de choque para los alquileres.
En este artículo te explicamos qué medidas dejan de aplicarse, qué ocurre con las solicitudes ya presentadas y cómo afecta esto a tu contrato de alquiler.
Lo más importante de este artículo:
- Fin de la prórroga de 2 años: Los inquilinos ya no pueden exigir la extensión extraordinaria del contrato para nuevas solicitudes.
- Eliminación del tope del 2%: Desaparece el límite especial y se vuelve a la actualización de renta pactada mediante IPC o IRAV.
- Respeto a derechos consolidados: Las prórrogas y límites de renta solicitados correctamente antes del 28 de abril mantienen su validez.
- Retorno a la normativa ordinaria: La extinción de contratos vuelve a regirse por la LAU, permitiendo al propietario recuperar la vivienda al vencimiento.
- Vigencia de la Ley de Vivienda: Se mantiene el límite general del 3% para 2026 y las regulaciones específicas en zonas tensionadas.
En este artículo aprenderás:
- ¿Cuál es el resumen de la situación legal actualmente?
- ¿Qué medidas incluía el Real Decreto Ley 8/2026?
- Consecuencias prácticas: ¿Qué cambia a partir de ahora?
- ¿Qué pasa si ya se había solicitado la prórroga o el límite del 2%?
- ¿Cómo se compara la situación de antes con la situación de después de la caída del Real Decreto Ley 8/2026?
- ¿Necesitas ayuda con la gestión de tu alquiler?
¿Cuál es el resumen de la situación legal actualmente?
Tras la derogación del Real Decreto Ley 8/2026, se eliminan las prórrogas extraordinarias de dos años y el tope del 2%, regresando a la actualización de rentas según el IPC o el IRAV pactados.
A día de hoy, tras la derogación del Real Decreto Ley 8/2026 en el Congreso de los Diputados por 177 votos en contra (PP, Vox y Junts), el escenario es este:
| Concepto | Estado tras la votación del Congreso |
| Estatus del Real Decreto Ley 8/2026 | No convalidado (derogado) |
| Prórroga extraordinaria (2 años) | Eliminada para nuevas solicitudes |
| Tope del 2% en actualizaciones | Eliminado (se vuelve al sistema pactado con el IRAV y el IPC). |
| Solicitudes previas | Mantienen su validez legal si se hicieron en plazo |
- Nota importante: La derogación reactiva el IRAV como tope de actualización del precio del alquiler en contratos firmados después de mayo de 2023 y el IPC para el resto. Si quieres mantener las condiciones de este decreto, es vital acreditar que la prórroga se pidió antes del 28 de abril para consolidar su validez jurídica ante el actual limbo normativo.
¿Qué medidas incluía el Real Decreto Ley 8/2026?
El Real Decreto Ley 8/2026 establecía una prórroga obligatoria de los contratos de hasta dos años y un tope máximo del 2% para la actualización anual de la renta.
Este decreto, liderado por el Ministerio de Derechos Sociales, buscaba proteger a los arrendatarios ante el contexto económico actual. Sus 2 pilares principales eran:
- Prórroga extraordinaria de los contratos: Permitía a los inquilinos solicitar una extensión de hasta 2 años en contratos que finalizaran entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.
- Límite a la actualización de la renta: Establecía un tope máximo del 2% en la subida anual del alquiler, independientemente de lo pactado en el contrato o de la evolución del IPC y el IRAV.
Sin embargo, tras la votación en la Cámara Baja (Congreso de los Diputados), estas medidas dejarán de aplicarse una vez se publique la resolución en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
Consecuencias prácticas: ¿Qué cambia a partir de ahora?
A partir de ahora finalizan las prórrogas extraordinarias de dos años y el tope del 2%, restableciéndose la actualización de rentas por IPC/IRAV y los plazos de extinción de la normativa ordinaria.
La principal consecuencia de la caída de este Real Decreto Ley 8/2026 es el retorno a la normativa anterior que regula los alquileres (Ley de Arrendamientos Urbanos y Ley de Vivienda 12/2023).
En Housfy, nuestros expertos en alquileres te detallan a continuación qué cambios vas a ver en función de tu situación:
Fin de la prórroga extraordinaria de 2 años
- Cuando se publique en el BOE la no convalidación del Real Decreto Ley 8/2026, los inquilinos ya no van a poder solicitar la prórroga de 2 años en su contrato de arrendamiento.
- El contrato se extinguirá en la fecha prevista o entrará en las prórrogas legales ordinarias de la Ley de Arrendamientos Urbanos (3 años de prórroga si el propietario no comunica la extinción con 4 meses de antelación).
Vuelta a la actualización de renta pactada (IPC)
- La renta se actualizará según el índice pactado en el contrato (generalmente el IPC pero también el IRAV desde mayo de 2023).
- Se mantienen los límites generales de la Ley de Vivienda (actualmente el 3% para 2025/2026, a falta de la entrada en vigor del nuevo índice de referencia definitivo).
Consejo práctico:
Si eres propietario y tienes que actualizar la renta próximamente, revisa la fecha exacta de publicación en el BOE. Las notificaciones enviadas después de esa fecha ya no estarán sujetas al tope del 2% del Real Decreto Ley 8/2026.
¿Qué pasa si ya se había solicitado la prórroga o el límite del 2%?
Las prórrogas y límites de renta solicitados correctamente antes del 28 de abril de 2026 mantienen su validez legal, pero cualquier solicitud posterior a la derogación carece de efectos.
Esta es la pregunta más frecuente. Según el criterio jurídico general, la información del sector (API) y nuestros especialistas en alquileres, esta es la situación actual para los inquilinos:
- Las prórrogas correctamente solicitadas y las limitaciones de renta aplicadas durante el periodo de vigencia (del 22 de marzo al 28 de abril de 2026) continúan siendo válidas.
- Si el inquilino solicitó la prórroga y el propietario estaba obligado a aceptarla bajo el decreto vigente, ese derecho se mantiene por el tiempo solicitado (máximo 2 años).
- Cualquier solicitud formulada tras la no convalidación publicada en el BOE carece de validez legal, aunque se refiera a actualizaciones comunicadas previamente.
¿Cómo se compara la situación de antes con la situación de después de la caída del Real Decreto Ley 8/2026?
| Medida | Con el Real Decreto Ley 8/2026 (vigente hasta 28/04) | Tras la derogación (actualidad) |
| Derecho a prórroga | Obligatoria para el propietario si el inquilino pide 2 años. | El propietario puede recuperar la vivienda al fin del contrato. |
| Actualización de la renta | El precio del alquiler puede aumentar un máximo del 2%. | La actualización del precio del alquiler va en función del contrato (IPC o IRAV). |
| Preaviso | El propietario está obligado a avisar con 4 meses de antelación. | El propietario está obligado a avisar con 4 meses de antelación. |
- Nota importante: Aunque el decreto ha caído, recordamos que la Ley de Vivienda 12/2023 sigue vigente. Esto implica que en «zonas tensionadas» pueden existir otras limitaciones de precios y prórrogas por vulnerabilidad que no se ven afectadas por esta votación.
¿Necesitas ayuda con la gestión de tu alquiler?
En un escenario de constantes cambios normativos e inseguridad jurídica, la prioridad de la mayoría de propietarios es blindar la rentabilidad de su inmueble cada mes.
En Housfy, nuestro equipo legal y de gestión de alquileres supervisa cada detalle para asegurar que, aunque el inquilino permanezca en la vivienda, tú disfrutes de una gestión impecable y sin sobresaltos.
Por eso mismo, te ofrecemos nuestro servicio de cobro garantizado para que, en caso de impago por cualquier motivo, estés cubierto los primeros 12 meses y recibas asistencia legal, jurídica y económica.
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Preguntas frecuentes (FAQ’s)
¿Qué ocurre si mi inquilino solicitó la prórroga antes de la derogación del decreto?
Si la solicitud se realizó correctamente antes del 28 de abril de 2026, la prórroga mantiene su validez legal y el contrato continuará vigente.
¿Cómo cambia la actualización de la renta tras la caída del Real Decreto Ley 8/2026?
Al eliminarse el tope del 2%, puedes volver a actualizar la renta según el IPC o el IRAV pactados originalmente en tu contrato de alquiler.
