¿Es rentable pedir una hipoteca para comprar un piso para alquilar?

¿Sabías que endeudarse puede maximizar la rentabilidad de tu inversión? En Housfy Inversión, te explicamos al detalle por qué es rentable pedir una hipoteca para comprar un piso para alquilar y cómo puedes hacerlo con éxito.

Mayor rentabilidad gracias al apalancamiento financiero

Endeudarse para invertir es de lo más común y tiene un nombre: apalancamiento financiero. Invertir con capital que no es nuestro nos permite acceder a niveles de inversión a los que no podríamos llegar sin disponer del capital necesario.

De hecho, los expertos en inversión hablan de dos tipos de endeudamiento:

• La deuda negativa es aquella que nos resta dinero por bienes o servicios que no nos podemos permitir y que no nos dan ganancias a largo plazo. Por ejemplo, financiar un coche o tu ortodoncia.
• La deuda positiva sí nos genera beneficios a medio o largo plazo. El ejemplo más claro es comprar una vivienda como inversión o financiar un negocio.

El apalancamiento, además, puede hacer la operación más rentable. La rentabilidad de la vivienda es la relación entre el beneficio anual y el dinero invertido. Por eso, al comprar un piso para alquilar, si el dinero que inviertes se reduce a la cantidad de entrada de la hipoteca, la rentabilidad puede verse maximizada.

Ejemplos de apalancamiento financiero

Pongamos, por ejemplo, dos casos para la compra de un mismo piso con un valor de 100.000 € y que queremos poner en alquiler por 800 €. En el primer ejemplo el inversor paga al contado, mientras que en el segundo utilizará el método del apalancamiento financiero con una hipoteca simulada de 450 € mensuales:

Al pedir una hipoteca para ese mismo piso, nuestra inversión inicial se reduce. También se reducen nuestros ingresos netos al mes, pues parte de ellos sirven para amortizar la hipoteca. Sin embargo, aún estamos generando mensualmente unos 350 € de beneficio, lo que en el mundo inversor conocemos como cash flow (flujo de caja). Y, al finalizar el préstamo, tendremos una vivienda de 100.000 € en propiedad.

Pero ¿y si quiero invertir 100.000 €?

En ese caso, gracias al apalancamiento, se te abren más oportunidades para optimizar tu inversión:

• Comprar tres inmuebles de 90.000 € y multiplicar tu patrimonio.
• Comprar un inmueble de más de 300.000 €.

Estos serían los resultados para ambas posibilidades:

Huelga decir que cada tipo de inversión tiene sus riesgos y sus beneficios, así como sus dificultades. No es lo mismo gestionar un alquiler que gestionar tres; tampoco es lo mismo encontrar un piso ideal y una hipoteca que encontrar tres de cada.

Estos datos son completamente orientativos y sería necesario hacer un análisis personalizado para cada situación y perfil financiero. Contacta con Housfy Inversión para estudiar tu caso, ¡sin compromiso!

Ventajas e inconvenientes del apalancamiento financiero

Estas son, en general, las ventajas de apalancarse para invertir:

• Puedes hacer una inversión aunque no dispongas del capital necesario.
• Si dispones de suficiente capital, puedes hacer más inversiones a la vez o acceder a propiedades más exclusivas.
• Aun cuando la inversión no genera un cash flow mensual, al final del préstamo tendrás el inmueble en propiedad habiendo invertido mucho menos dinero.
• Se reduce el tiempo de recuperación de la inversión, pues el desembolso inicial es más reducido. Por ese mismo motivo, una posible devaluación del inmueble a largo plazo no te afecta tan negativamente.

Como es de esperar, el apalancamiento financiero también tiene sus riesgos e inconvenientes:

• Los bancos ofrecen peores condiciones con las hipotecas para pisos para invertir, como tipos de interés más altos, menos financiación o plazos de amortización más cortos.
• Debes asegurarte de que el alquiler cubre los costes de la inversión. Esto es, los impuestos (como el IBI o la tasa de recogida de residuos), los gastos de comunidad y, también, las cuotas de la hipoteca.
• Si la inversión genera pérdidas, con el apalancamiento estas también serán mayores.

¿Cómo podemos prevenir estos riesgos? Pues advirtiendo todos los puntos clave de este tipo de inversión, como el retorno de la inversión.

Asegúrate el retorno de la inversión (ROI)

Para que la operación salga a cuenta, tenemos que poner todo nuestro esfuerzo en garantizar el retorno de la inversión, lo que en el mundo financiero conocemos como ROI por sus siglas en inglés (return of investment). Una buena inversión inmobiliaria será aquella en la que el precio de la vivienda es más bajo con un alquiler más alto:

• Céntrate en zonas con una alta demanda del alquiler, pues será lo que te asegurará un mayor retorno de la inversión.
• Busca inmuebles con unos precios de la vivienda asequibles.

Si quieres, puedes hacer los cálculos tú mismo con nuestra calculadora de rentabilidad, 100% online y gratuita.

Repara en las condiciones de la hipotecas

A la hora de pedir una hipoteca, el banco distingue entre aquellas hipotecas para segunda residencia, para inversión o para vivienda habitual. Asimismo, la entidad oferta condiciones distintas según el riesgo que asume al prestarte dinero.

Las hipotecas para invertir suelen tener unos intereses más altos. Por ello, será muy importante negociar unas condiciones más favorables con tu banco:

• Negocia el mayor plazo de amortización posible. Cuanto más extenso, más bajas las cuotas y menor el riesgo.
• Consigue la máxima financiación, aunque en pocas ocasiones superará el 80 %.

En estos casos, un simulador de hipoteca te ayuda a hacer las comprobaciones necesarias antes de tirar adelante tu inversión. Es online, muy intuitivo y totalmente gratuito.

Entonces, ¿es rentable pedir una hipoteca para comprar un piso para alquilar?

En conclusión, solicitar una hipoteca es un método común que te permite operar con dinero que aún no tienes e incluso puede abrirte un mayor número de posibilidades de multiplicar tu patrimonio.

A su vez, como toda inversión, también tiene sus riesgos, que pueden reducirse con una impecable gestión de la inversión.

Housfy gestiona tus inversiones inmobiliarias

¿Estás pensando en invertir? Nosotros te ayudamos a gestionar tu patrimonio.

En Housfy Inversión, un asesor patrimonial se sienta contigo para evaluar tu situación gratuitamente y explorar las oportunidades:

• Te ayudamos a encontrar una vivienda con buena rentabilidad.
• Negociamos con los bancos para conseguir la mejor financiación posible.
• ¡Incluso nos encargamos de gestionar el alquiler de tu piso!

Ponte en contacto con nosotros ¡y te lo explicamos!