Es común oír, cuando alguien ha vendido su piso, los dilemas que ha tenido a la hora de pagar “las plusvalías”. En realidad, la plusvalía municipal solo se paga una vez. Sí que existen, sin embargo, un par de impuestos que uno debe liquidar tras la venta de una vivienda (el IRPF, aparte de la plusvalía), cuyas diferencias detallamos a continuación para despejar cualquier duda.
1. La plusvalía municipal
La plusvalía es lo que comúnmente conocemos como impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos urbanos, que recolecta cada ayuntamiento durante los 30 días hábiles posteriores a la venta de un piso.
En verdad, solo debe pagarse cuando en efecto ha habido un incremento del valor del terreno, aunque hasta hace unos años los ayuntamientos lo cobraban como una suerte de impuesto sobre cualquier venta.
Por esa razón, en 2017 el Tribunal Supremo declaró inconstitucional determinadas normas de la regulación de este impuesto, cuando en la venta no se había producido un incremento del valor de los terrenos.
Desde entonces, existen dos métodos para calcular este impuesto, que el contribuyente puede elegir según le convenga:
- El nuevo método “objetivo”, que se aplica por defecto y que toma el valor catastral del suelo y los años en que se ha generado el incremento.
- El método real, que toma el beneficio real de la venta (valor de venta menos el de compra) de la operación.
Puedes usar una calculadora de plusvalía municipal para ver qué método te sale más a cuenta y cuánto pagarías de plusvalía por vender tu piso.
2. IRPF por vender un piso
Siempre que haya habido una ganancia patrimonial, habrá que pagar el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) sobre ese beneficio. Aunque mucha gente lo confunde como una segunda “plusvalía”, en realidad se trata de declarar la venta de tu vivienda en la declaración de la renta del ejercicio correspondiente.
Este 2024, la campaña de la declaración de la renta ya ha comenzado, por lo que, si vendiste tu piso durante 2023, es hora de rendir cuentas con Hacienda.
El IRPF se paga sobre las ganancias patrimoniales (valor de transmisión – valor de adquisición) y es progresivo según los tramos del ejercicio en cuestión. Para 2024, son los siguientes:
| Ganancias patrimoniales sujetas a tributo | Tipo impositivo |
| hasta 6.000 € | 19 % |
| entre 6.000 € y 50.000 € | 21 % |
| entre 50.000 € y 200.000 € | 23 % |
| entre 200.000 € y 300.000 € | 27 % |
| a partir de 300.000 € | 28 % |
Diferencias entre la plusvalía y el IRPF tras vender un piso
Los dos impuestos que hay que pagar tras la venta de tu piso son la plusvalía municipal y el IRPF: conoce las diferencias principales entre ambos en la siguiente tabla.
| Plusvalía municipal | IRPF |
| Lo recauda el ayuntamiento donde está la vivienda | Lo recauda la Agencia Tributaria, en la declaración de la renta y patrimonio |
| Se paga en los 30 días posteriores a la venta | Se paga al año siguiente de la venta |
| Se paga solo si ha habido un incremento del valor del suelo | Se paga solo si ha habido una ganancia patrimonial con la venta |
| Existen dos métodos —el objetivo y el real— entre los que puedes elegir | Se aplican a la ganancia los tipos impositivos aprobados para el ejercicio |
Aún no he vendido mi piso: ¿cuánto deberé pagar de plusvalía?
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