¿Estás pensando en poner tu piso en alquiler y no sabes si es buen momento? Hay algo que muchos propietarios pasan por alto: no basta con saber cuánto vale tu vivienda, también necesitas entender qué está pasando fuera.
Puedes tener el piso perfecto, pero si los factores externos no acompañan, tu rentabilidad se puede menguar. Si te interesa calcular la rentabilidad del alquiler de forma realista, no te quedes solo con el precio. Hoy te contamos los factores clave, más allá de tu piso, que afectan a lo que puedes ganar alquilando.
¿Por qué los factores externos influyen tanto al calcular la rentabilidad del alquiler?
Antes de entrar en materia: ¿qué es exactamente la rentabilidad del alquiler?
Es el porcentaje que ganas cada año por tener tu vivienda alquilada, en relación al valor de mercado de ese piso. Es decir, si tu piso vale 200.000 € y lo alquilas por 1.000 € al mes, la rentabilidad bruta sería del 6%.
Pero eso es solo el punto de partida. Para calcular la rentabilidad real del alquiler hay que mirar más allá: gastos, impuestos, vacíos, morosidad… y, muy importante, lo que está pasando fuera de tus paredes.
Porque el mercado cambia constantemente. Lo que hoy es una zona caliente, mañana puede estar saturada. Lo que hoy se alquila en una semana, mañana tarda meses.
No puedes controlar esos cambios, pero sí puedes entenderlos y anticiparte.
Estos son los principales factores externos que debes tener en cuenta al calcular la rentabilidad del alquiler:
1. El precio medio del alquiler en tu zona
Uno de los primeros errores al alquilar piso es fijar un precio mirando portales, sin comprobar si esos pisos se alquilan realmente. El precio de publicación no siempre coincide con el precio real de cierre. Y si te pasas, tu piso se queda parado.
¿Cómo influye esto en tu rentabilidad? Muchísimo. Porque cada mes sin alquilar es un mes sin ingresos.
2. La demanda de inquilinos en tu ciudad y en tu barrio
No es lo mismo alquilar en el centro de Madrid que en un municipio pequeño de la sierra.
En zonas con alta demanda, puedes alquilar más rápido, tener más opciones de inquilinos solventes y subir algo el precio. En cambio, en zonas con poca demanda, toca competir más, negociar a la baja y asumir vacíos.
La oferta y demanda son claves para calcular rentabilidad alquiler, porque si tardas tres meses en encontrar inquilino, ya has perdido un 25% de tus ingresos anuales.
3. Regulación y límites al alquiler
¿Tu vivienda está en una zona tensionada? ¿Se aplican límites al alquiler? ¿Puedes subir el precio con cada contrato nuevo?
Los cambios legales afectan directamente a tu rentabilidad. En algunos casos te limitarán el precio, y en otros pueden afectar a la duración del contrato, la fiscalidad o los gastos asumidos por el propietario.
Por eso, al calcular rentabilidad del alquiler, debes tener en cuenta también el marco legal actual. Y eso, en España, cambia rápido.
4. Fiscalidad: impuestos y deducciones
El IRPF se lleva su parte, eso lo sabes. Pero… ¿cuánto exactamente? ¿Puedes deducirte gastos? ¿Te compensa reformar para ahorrar impuestos?
Aquí es donde muchos propietarios se pierden.
La rentabilidad neta, la de verdad, solo se puede calcular bien si conoces el impacto fiscal, y eso depende del tipo de alquiler, de tu perfil y de cómo lo declares.
5. El tipo de inquilino que puedes atraer
El perfil de inquilino que hay en tu zona condiciona no solo el precio, sino también la estabilidad del contrato, la duración media y el riesgo de impagos.
A veces, una rentabilidad algo menor, pero con inquilinos estables y solventes, es mejor negocio que arriesgar por ingresos altos a corto plazo.
6. La situación económica general
Inflación, tipos de interés, paro, poder adquisitivo… Aunque no lo parezca, todos estos factores influyen en el alquiler. Si suben los tipos y la gente no puede comprar, aumenta la demanda de alquiler (y suben precios). Si el paro sube, baja la demanda (y puede bajar tu rentabilidad). Es necesario entender cómo se mueve el mercado.
Así es cómo puedes calcular la rentabilidad de tu alquiler ahora mismo
Puedes hacer un cálculo básico:
- Suma los ingresos brutos anuales del alquiler.
- Resta los gastos anuales: IBI, comunidad, seguros, reparaciones, gestión, vacíos, impuestos…
- Divide el resultado entre el valor de mercado del piso.
- Multiplica por 100. Y listo: tienes tu rentabilidad neta.
Y si no quieres complicarte, en Housfy hacemos el cálculo completo por ti, con datos reales y simulaciones personalizadas. Y si quieres, nos encargamos de todo el proceso de alquiler de piso, desde la publicación hasta la finalización del contrato.
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