Cuando firmas una hipoteca no estás condicionado a seguir con la misma entidad bancaria hasta que termines de pagar tu vivienda, puedes mejorar tu hipoteca en el momento que quieras. Cambiar la hipoteca de banco o incluso modificar el titular del préstamo hipotecario es posible. Eso sí, llevar a cabo una subrogación de hipoteca, implica un proceso y unas comisiones que deberás pagar. En este artículo te lo explicamos.
¿Qué es una subrogación de hipoteca?
Según la RAE, subrogar significa “sustituir o poner a alguien o algo en lugar de otra persona o cosa”. Por lo que una subrogación de hipoteca consiste en un cambio de deudor (de titular de la hipoteca) o de acreedor (cambiar la hipoteca de banco).
Una subrogación implica un cambio en las condiciones de la hipoteca, y es una decisión que puede tomarse en cualquier momento de la vida del préstamo hipotecario. Eso sí, debe hacerse con el acuerdo mutuo entre el titular de la hipoteca y el banco acreedor. Y, además, este proceso conlleva una serie de gastos que deberás tener en cuenta.
Tipos de subrogación
Como hemos mencionado anteriormente, una subrogación de hipoteca puede darse por un cambio de deudor, es decir, del titular de la hipoteca, o bien de acreedor, que consiste en cambiar la hipoteca de banco.
La subrogación de deudor se puede dar por diferentes causas, como por ejemplo en la venta de una casa, cuando no se ha terminado de pagar la hipoteca. En este caso, el comprador deberá asumir la deuda que queda pendiente. Según el Código Civil, el acreedor será quien acepte o no el cambio de deudor. Para ello deberá analizar la solvencia del comprador para decidir si firmar con él un préstamo hipotecario.
La subrogación de acreedor, se da, mayoritariamente, por la insatisfacción con las condiciones actuales, para mejorarlas mediante el cambio de entidad bancaria. Por este motivo es importante seguir comparando ofertas para ver si existen condiciones mejores que las que dispones. Se puede hacer para cambiar el tipo de interés, es decir, cambiar de tipo variable a fijo, o a la inversa; cambiar el índice de referencia, extender o acortar el plazo de amortización, etc.
¿Cuáles son los gastos de subrogación de hipoteca?
Llevar a cabo una subrogación de hipoteca tiene sus ventajas y sus inconvenientes. Uno de los inconvenientes principales es que no es un proceso gratuito, sino que tendrás que pagar una serie de gastos:
- Gastos por tramitación. Que incluyen los gastos de notaría, el Registro de la Propiedad, o de gestoría.
- Gastos por comisión de subrogación. Al cambiar la hipoteca de banco, es muy posible que el banco nos aplique una comisión. Estas comisiones están reguladas por la Ley Hipotecaria y no pueden ser superiores. A continuación lo explicamos más detalladamente.
Comisión por subrogación de acreedor
Si quieres cambiar tu hipoteca de banco, es posible que la entidad de la que te vas, te haga pagar una comisión por la subrogación de la hipoteca. El coste de esta comisión está regulado y puede ser de entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente. Dependerá de cuándo se firmó el préstamo y de si es una hipoteca fija o variable:
Las hipotecas contratadas a partir del 16 de junio de 2019:
- Interés fijo: hasta el 2% durante los primeros 10 años del contrato y hasta el 1,5% durante los siguientes.
- Interés variable: hasta el 0,25% los primeros tres años o hasta el 0,15% los primeros cincos años. Pasado este plazo no se puede cobrar ninguna compensación.
Las hipotecas contratadas entre diciembre de 2007 y junio de 2019:
- No puede ser más del 0,5% del capital pendiente o del 0,25% si se realiza a partir del sexto año de vida del préstamo hipotecario.
Las hipotecas firmadas entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007:
- La comisión máxima que te puede aplicar tu entidad bancaria es del 0,5%.
Las hipotecas firmadas antes del 27 de abril del 2003:
- La comisión establecida tiene que ser, como máximo, del 1%.
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