¿Cómo conseguir una hipoteca al 100% más gastos este 2026?

Una hipoteca al 100% más gastos (también llamada hipoteca al 110%) financia el precio de la vivienda y, además, los impuestos y gastos de la compra. En 2026, los bancos no la ofrecen como producto estándar; la conceden de forma excepcional y, normalmente, solo cuando se aporta una garantía adicional.

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Lo más importante de este artículo:

• En la práctica bancaria no se trata de un producto estándar; la hipoteca al 110% solamente se concede de forma excepcional si se aporta una garantía adicional, como otra vivienda ya pagada y libre de cargas.
• Tiene un coste mensual superior; en nuestro ejemplo ilustrativo, que verás más adelante, un préstamo estándar con estas condiciones puede costarte 86€ más al mes y unos 11.000€ más en intereses a lo largo del plazo de devolución.
• Los avales ICO del Estado solamente llegan al 100%; no conceden ninguna hipoteca al 110%. Es un producto que ayuda a financiar el precio de la vivienda, pero los impuestos y los gastos asociados quedan fuera.
• Los impuestos y gastos de la compra dependen de la comunidad y del tipo de vivienda; en segunda mano, el ITP general va del 3% de Ceuta y Melilla al 13% de los tramos más altos de Cataluña y Baleares; en obra nueva se paga el IVA del 10 % (el IGIC del 7 % en Canarias) más el AJD. A eso se suman la notaría, el registro y la gestoría. Con la calculadora del principio del artículo ves cuánto tendrías que pagar en tu caso.
• Un bróker hipotecario no es quien crea productos; el valor de la figura del bróker está en saber qué bancos aceptan el perfil del cliente con o sin garantías adicionales.

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En este artículo aprenderás:

• ¿Es posible conseguir una hipoteca al 110% en 2026?
• ¿Es mucho más cara una hipoteca al 110% que una al 100%?
• ¿Cómo se consigue? Garantía adicional y aval ICO
• ¿Y si no tengo ahorros o soy autónomo?
• ¿Qué papel juega un bróker hipotecario?

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¿Es posible conseguir una hipoteca al 110% en 2026?

Sí, es posible conseguir una hipoteca al 110% pero solo de forma excepcional; en la práctica, los bancos no la ofrecen como producto estándar. Se negocia caso a caso y el banco exige una garantía adicional que compense el riesgo.

Si buscas un banco que te preste todo el precio de la vivienda y además la notaría y los impuestos, sin poner nada de tu bolsillo, en la práctica no lo encontrarás como oferta estándar.

Lo habitual es justo lo contrario; las entidades no suelen conceder más del 80% del valor de tasación de la vivienda, según el Portal del Cliente Bancario del Banco de España.

• Nota importante: La hipoteca al 110% cubre el 100% del precio más un 10% adicional para los gastos de compra (impuestos, notaría y registro de la compraventa). La hipoteca al 100% solo cubre el precio, así que son productos distintos aunque a menudo se confundan.

Los impuestos y gastos de la compra no son un porcentaje fijo:

• En vivienda de segunda mano se paga el ITP. Su tipo general va del 3% de Ceuta y Melilla (4% en el País Vasco) al 13% de los tramos más altos de Cataluña y Baleares.
• En obra nueva se paga el IVA del 10% (el IGIC del 7% en Canarias) más el AJD de tu comunidad.
• En todos los casos se suman la notaría, el registro y la gestoría.

Muchas comunidades tienen además tipos reducidos para jóvenes, familias o viviendas baratas.

Si lo que necesitas es financiar el precio y buscar la forma de cubrir los gastos, en nuestra guía sobre cómo conseguir una hipoteca al 100% más gastos repasamos las opciones.

¿Es mucho más cara una hipoteca al 110% que una al 100%?

Sí, es mucho más cara una hipoteca al 110% que una al 100%; en un ejemplo ilustrativo con una vivienda de 200.000€, la hipoteca al 110% supone unos 86€ más al mes y unos 11.100€ más de intereses que la del 100%. Además, exige ingresos más altos para que el banco la apruebe.

Imagina que quieres comprar un piso de unos 200.000€ y no tienes nada ahorrado. El ejemplo compara lo que pagarías si el banco financiara solo el precio o también 20.000€ de gastos.

Los supuestos son 30 años, tipo fijo, sin vinculaciones y el mismo interés en ambos casos. Como referencia usamos un tipo medio del 3,189% en los préstamos hipotecarios a más de 3 años para vivienda libre en septiembre de 2026, publicado por el Banco de España en el BOE.

Es un tipo medio de mercado y lo usamos como TIN (tipo de interés nominal, el porcentaje que cobra el banco por prestarte el dinero) solo a efectos ilustrativos.

Concepto (ejemplo ilustrativo)	Hipoteca al 100%	Hipoteca al 110%	Diferencia
Importe del préstamo	200.000€	220.000€	20.000€
Cuota mensual	864€	950€	86€
Intereses totales en 30 años	110.943€	122.037€	11.094€
Ingresos netos mensuales para que la cuota no supere el 35%	2.468€	2.715€	247€

Para calcular los ingresos hemos tomado el límite alto de una referencia orientativa; las entidades estiman que la tasa de endeudamiento no debe superar el 30%-35% de los ingresos, según el Portal del Cliente Bancario del Banco de España.

Según nuestros brókers hipotecarios, las entidades suelen tomar esa horquilla como referencia, aunque no es una norma.

Prestar más de lo que vale la vivienda también tiene un riesgo para ti. Si los precios bajan, podrías deber más de lo que obtendrías al venderla.

Tampoco suele servir que la tasación salga por encima del precio. Lo habitual es que el banco calcule la financiación sobre el menor de los 2 valores, como fija el aval ICO.

• Hecho: Financiar 20.000€ más cuesta unos 86€ al mes y unos 11.100€ de intereses en el ejemplo.
• Nuestra valoración: La cuota extra parece asumible, pero los intereses añadidos equivalen a más de la mitad de los gastos que querías financiar.
• Nuestra recomendación: Si puedes ahorrar parte de los gastos antes de firmar, cada euro que aportes reduce la deuda y los intereses.

Consejo Housfy:

Antes de pedir nada al banco, calcula con nuestro simulador de hipoteca qué cuota tendrías al 100% y cuánto subiría si sumas los gastos. Así sabrás si tus ingresos encajan antes de empezar ningún trámite.

¿Cómo se consigue? Garantía adicional y aval ICO

La vía más habitual para conseguir superar el 100% es aportar una garantía adicional, como otra vivienda libre de cargas. El aval ICO ayuda a llegar al 100% del precio, pero no financia los impuestos ni los gastos de la compra.

Con una doble garantía (hipotecar también otra vivienda, por ejemplo la de tus padres), el banco tiene más bienes con los que cobrar si dejas de pagar.

Ese es también el riesgo; si no pagas, el banco puede ejecutar ambas viviendas (reclamarlas judicialmente para venderlas y cobrar la deuda).

Si tienes, por ejemplo, 32 años, contrato indefinido y no puedes ahorrar para la entrada, la vía pública es la Línea de Avales del ICO para la primera vivienda.

El aval cubre la parte del préstamo que supera el 80% del valor de la vivienda (el 75% si tiene certificado energético de la A a la D), hasta el 20% o el 25% del préstamo. Es gratuito, dura los 10 primeros años y se puede firmar hasta el 31 de diciembre de 2027.

¿Qué cubre y qué no?	Garantía adicional	Aval ICO
¿Hasta dónde financia?	Puede superar el 100% si el banco lo acepta	Hasta el 100% del menor valor entre precio y tasación
Impuestos y gastos de compra	Pueden incluirse si se negocia	No se financian
¿Qué pones en juego?	La otra vivienda, además de la que compras	Nada adicional, pero debes cumplir requisitos de edad, ingresos y precio
¿Para quién encaja?	Quien cuenta con una vivienda libre de cargas propia o de un familiar dispuesto	Jóvenes y familias con menores a cargo que compran su primera vivienda

Si optas por la garantía adicional, estos son los pasos habituales:

1. Calcula el total que necesitas: Precio de la vivienda más los gastos de compra estimados.
2. Confirma la segunda vivienda: Su titular debe aceptar y conviene comprobar en una nota simple (el resumen de la situación de la finca en el Registro de la Propiedad) que no tiene cargas.
3. Pide la tasación de ambas viviendas: Lo habitual es que el banco quiera saber cuánto vale también la garantía extra.
4. Compara la FEIN de cada banco: La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) es el documento con las condiciones personalizadas de la oferta.
5. Firma ante notario: Tanto tú como el titular de la segunda vivienda tendréis que firmar la escritura.

Por otro lado, desde el 19 de junio de 2026, el límite de ingresos para acceder al aval depende de la provincia en la que compras. Los requisitos completos y los bancos adheridos están en nuestra guía sobre la hipoteca ICO en 2026.

• Hecho: Con una doble garantía, si dejas de pagar, el banco puede ir también contra la otra vivienda.
• Nuestra valoración: Es una vía real para pasar del 100%, pero traslada parte del riesgo a otra persona, a menudo a los padres.
• Nuestra recomendación: Limita la garantía adicional al importe imprescindible y pregunta si podrá liberarse cuando hayas devuelto parte del préstamo.

Consejo de experto:

Antes de ofrecer la casa de un familiar como garantía, pide por escrito qué importe cubre y en qué condiciones se puede cancelar. Así todos sabréis exactamente qué está en juego.

¿Y si no tengo ahorros o soy autónomo?

Sin ahorros, lo realista es buscar una financiación del 100% del precio y reunir aparte el dinero de los gastos, porque el aval ICO y los programas de Madrid y Cataluña se calculan sobre el valor de la vivienda, sin incluirlos. Si eres autónomo, además tendrás que demostrar ingresos estables.

Estas son las alternativas más realistas si no tienes nada ahorrado:

• Viviendas de bancos: Las entidades suelen ser más flexibles al financiar los inmuebles que venden ellas mismas.
• Hipoteca al 100% con aval ICO: Para menores de 36 años y familias con menores a cargo, de cualquier edad, que compran su primera vivienda y cumplen los límites de ingresos, patrimonio y precio de su provincia.
• Programas autonómicos: Como los de Madrid y Cataluña, que resumimos a continuación.
• Hipoteca al 100% sin aval público: Para perfiles con ingresos altos y estables, como explicamos en nuestra guía de hipotecas al 100% sin aval.
• Financiación al 100 % para funcionarios: Por la estabilidad de su empleo, algunos bancos financian a los funcionarios el 100 % del valor de la vivienda (el menor entre precio y tasación).

Comunidad de Madrid

En la Comunidad de Madrid, con el programa Mi Primera Vivienda, la financiación puede llegar hasta el 100% del menor valor entre tasación y precio. Una orden de julio de 2026 amplió los límites de edad y de precio; comprueba los vigentes al solicitarlo.

Cataluña

En Cataluña, el Préstec Emancipació del ICF financia el 20% del valor de la vivienda, hasta 50.000€ y sin intereses, según el Institut Català de Finances. Está dirigido a personas de 18 a 40 años; el banco financia el resto y, a cambio, la vivienda pasa a ser protegida de precio limitado de forma permanente.

Si eres autónomo y quieres comprar con muy poco ahorro, pedir una hipoteca por encima del precio es aún más difícil que para un asalariado. El banco necesita comprobar que tus ingresos se mantienen en el tiempo.

Como práctica habitual, a un autónomo se le suele pedir:

• Las declaraciones de la renta de los últimos ejercicios.
• Los pagos trimestrales del IRPF y del IVA del año en curso.
• Un certificado de estar al corriente con Hacienda y con la Seguridad Social.
• Los extractos bancarios recientes de la cuenta del negocio.

Consejo Housfy:

Si quieres saber si tu perfil encaja en una hipoteca al 100%, en Housfy estudiamos tu viabilidad sin coste y sin compromiso. En algunos casos también se consigue financiar los gastos adicionales, y desde el principio sabrás si el tuyo es uno de ellos.

¿Qué papel juega un bróker hipotecario?

Un bróker hipotecario es un intermediario que negocia tu hipoteca con varios bancos a la vez. No puede crear una hipoteca al 110% que no existe, pero sí detectar qué entidad acepta tu perfil o una garantía adicional.

Si tu perfil no cumple los requisitos del aval y tus ingresos son justos, ir con un intermediario puede merecer la pena porque conoce qué bancos estudian casos como el tuyo. Lo que no puede hacer es garantizarte el resultado; la decisión final es del banco.

Antes de contratar uno, comprueba qué figura en el registro de intermediarios de crédito inmobiliario, en el que deben inscribirse para poder ejercer, que gestiona el Banco de España o la Comunidad Autónoma. Es una comprobación rápida y evita sorpresas.

• Consejo de experto: En Housfy, nuestros brókers hipotecarios trabajan con más de 20 bancos y cuentan con la acreditación del Banco de España. El estudio de viabilidad es gratuito y sin compromiso, y los honorarios son a éxito; no se pagan hasta después de la firma.

Preguntas frecuentes (FAQ's)

¿El aval ICO cubre los gastos de notaría, registro e impuestos?

No, el aval ICO permite financiar solamente hasta el 100% del menor valor entre el precio y la tasación; los impuestos y los gastos asociados a la compra quedan fuera.

• Los gastos de la hipoteca tienen un reparto fijado por ley. Según el artículo 14 de la Ley 5/2019, el banco paga la notaría de la escritura del préstamo, el registro de la garantía y la gestoría, y tú pagas la tasación.
• El impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura de hipoteca también lo paga el banco. Así lo establece el Real Decreto-ley 17/2018, que convirtió al prestamista en el obligado a pagarlo.

¿Puede un comprador con pareja mayor de 35 años pedir el aval ICO?

Un comprador con pareja mayor de 35 años depende del tramo; en el de jóvenes, ninguno de los 2 compradores puede tener más de 35 años al firmar, mientras que en el de familias con menores a cargo no hay límite de edad.

¿Un banco da la hipoteca al 110% si la tasación es mayor que el precio?

Normalmente un banco no da la hipoteca al 110% si la tasación es mayor que el precio de venta. El banco calcula la financiación sobre el menor de ambos valores.

Por ejemplo, si compras por 200.000€ y la vivienda se tasa en 220.000€, la base sigue siendo 200.000€. Una tasación alta no te da margen para financiar los gastos.

¿Qué bancos conceden una hipoteca al 110% en España?

No existe una lista fija de bancos que ofrecen una hipoteca al 110% como producto estándar en 2026. Es un préstamo que se concede caso a caso con una garantía adicional; depende el perfil, de la vivienda y de la garantía que puedas aportar.

¿Puede un autónomo conseguir una hipoteca al 110%?

Solo en casos excepcionales y con garantía adicional, y le resulta aún más difícil que a un asalariado porque el banco necesita comprobar que sus ingresos son estables.

Un historial de varios años de actividad y las cuentas al día mejoran las opciones. Aun así, lo más realista suele ser aspirar al 100% del precio.

¿Se puede conseguir una hipoteca al 110% sin ahorros?

En la práctica es muy difícil; sin una garantía adicional, aunque financies el 100% del precio, lo normal es que tengas que pagar con tus ahorros los gastos de compra, estimados en torno al 10% del precio.

Para una vivienda de 200.000€, eso supone reunir unos 20.000€ como estimación orientativa. Empezar a ahorrar esa cantidad es el paso que más opciones te abre.

Las imágenes de este artículo se han generado con inteligencia artificial. Sirven para ilustrar visualmente los conceptos explicados y facilitar su comprensión.