En este blog te contamos cosas prácticas relacionadas con el sector inmobiliario y el mercado de la vivienda. Hoy te explicamos qué es el derecho de tanteo y retracto, un derecho real de adquisición preferente de mucho valor sobre una propiedad en contrato de arrendamiento.
¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?
Estos derechos, tanto el derecho de tanteo como el derecho de retracto, entran en escena en el momento en que el propietario de un piso pone a la venta su vivienda arrendada a un tercero. Este inquilino tendrá la prioridad de comprar el piso antes que ningún otro interesado. Es decir, si él quisiera comprar la vivienda donde en este momento está en régimen de alquiler, será el primero de la lista.
El derecho de tanteo ofrece esta prioridad al inquilino antes de la compraventa; el derecho de retracto, en cambio, ofrece esta preferencia una vez la operación de compra venta ha finalizado.
El derecho de tanteo
Cuando un propietario tiene la intención de vender su vivienda, debe avisar a su inquilino de esta operación y de las condiciones en las que quiere ejecutarlo. El titular de este derecho preferente, en este caso el arrendatario, tendrá la posibilidad y la preferencia de adquirir este inmueble, si así lo quisiera. Este derecho de tanteo incluye que el precio que el arrendador debería abonar por la operación de compraventa de este inmueble pagando la misma cantidad por la que un tercero compraría la propiedad.
El derecho de retracto
Este derecho, al contrario que el derecho de tanteo, se da una vez llevada a cabo la acción de la compraventa de un inmueble hacia un tercero. En este caso el inquilino de una propiedad podrá sustituir la posición del comprador de la propiedad. De esta manera se adquiere esta vivienda con las mismas condiciones y el mismo contrato de compraventa con el que iba a ser comprado.
Esta situación no hace que se invalide el contrato de compraventa a un tercero, sino que el beneficiario de este derecho puede subrogarse en la posición de este tercero. Es decir, el actual inquilino de esa propiedad en alquiler tendrá el derecho de adquisición preferente para comprar la vivienda y ocupar la posición de ese posible comprador si así lo quisiera. Eso sí, con el mismo precio y condiciones con el que se había llegado al acuerdo.
Un derecho lleva a otro derecho
Cuando una persona cuenta con el derecho de tanteo automáticamente también contará con el derecho de retracto. Eso sí, solo entrará en escena el derecho de retracto si esa persona no ha podido ejecutar de este primer derecho, el derecho de tanteo.
Ejemplo sobre el derecho de tanteo y retracto
Si lo vemos en un ejemplo quizás lo veamos todo más claro. El inquilino de una vivienda con derecho de tanteo se entera que el propietario pone a la venta el inmueble donde actualmente está viviendo. Entonces, el inquilino decide ejercitar su derecho de retracto para ocupar la posición de la persona para adquirir el inmueble.
El propietario de esta propiedad tendrá unas obligaciones para que el inquilino pueda utilizar estos derechos. Cuando el propietario ha decidido poner en venta el inmueble debe de contárselo al inquilino. Éste tendrá un plazo mínimo de 30 días naturales para dar una respuesta y ejercer su derecho de compra.
Si el propietario no avisara al inquilino de que va a vender la vivienda, y ya está llevando a cabo todo el proceso de compra, es cuando el inquilino ejecutará su derecho de retracto. Este cuenta con un plazo mínimo de 30 días naturales para utilizar su derecho. Anulando la operación de compra y obteniendo la preferencia para adquirirla con las mismas condiciones y con el mismo precio.
Un blog muy interesante, no tenia muy claro los conceptos. Gracias
Muchas gracias Juana, nos alegra ver que te ha gustado nuestro blog. Un saludo 🙂
Mi inquilino me ha dicho q no quieres ese derecho. Q noo quiere comprar.
Debe de firmarme algo?
Maria
¡Buenas tardes Maria! En principio no debería firmar nada si no quiere adquirir la finca mediante tanteo y retracto. ¡Un saludo!
Buenas tardes,
Hemos comprado una vivienda de obra nueva (no es VPO) y a la hora de solicitar la hipoteca nos piden el derecho de tanteo y retracto. ¿No sería solo para viviendas VPO o de alquiler? En caso de que pudiera ser ¿dónde se pide? Somos de Burgos. Muchas gracias 🙂
¡Hola Toni! Efectivamente, lo más habitual es que sea para vivienda VPO o de alquiler, nuestra recomendación es que pidas una segunda opinión a otra entidad bancaria o lo consultes con un abogado especialista para ver el motivo de la cláusula. ¡Un saludo!
Buenas, tengo una duda.
En la coopropiedad, una casa que es de varios propietarios y compratimos en verano, existe este derecho? tenemos un % no definido.
Los coopropietarios pueden vender su parte a otro coopropietario, y entonces el resto de cooporpietarios, puden pujar tipo subasta….? sabeis como funciona?
Entiendo que los coopropitarios tienen derecho sobre los compradores externos, no?
Muchas gràcias
🙂
¡Buenos días Marina! En tu caso te recomendamos acudir a un asesor especialista en estos temas para que pueda asesorarte con más detalle. ¡Un saludo!
Muy bueno el ejemplo soy estudiante de derecho y con ustedes lo he comprendido perfectamente.
¡Muchas gracias Juan Luis por tu comentario! Nos ha encantado leer que nuestro artículo te ha ayudado a entender qué es el derecho de tanteo y retracto de una vivienda 🙂 ¡Un saludo!
Para renunciar el derecho de tanteo los inquilinos deben firmarlo ante notario ???
¡Buenos días Oscar! Exacto. El inquilino de la vivienda puede renunciar a su derecho de tanteo si no le interesa adquirir la vivienda. De ser así, debe incluirse una clausula que indique la renuncia en el contrato de arrendamiento. Así el propietario puede vender el inmueble a un tercero y el inquilino puede estar en la vivienda hasta la finalización del contrato. ¡Un saludo!
Me pregunto, si como familia que hemos perdido la vivienda habitual en subasta judicial y continuamos con la posesión de la misma por nuestra situación de vulnerabilidad, tendríamos derecho de tanteo ya que el banco ejecutante sede la propiedad a una de sus sociedades y esta se lo vende a un Fondo, nadie me ha comunicado nada al respecto, me he enterado por el Registro de la Propiedad donde aparece el vendedor y el fondo en Holanda.
¡Buenos días Elena! En tu caso te recomendamos acudir a un asesor especialista en estos caso para aconsejarte la mejor solución para tu problema. ¡Un saludo!
Tengo una vivienda en propiedad alquilada a una persona. He decidido venderla. Si el arrendatario quiere adquirirla, le tengo que poner un precio de venta a esta persona relacionado con el alquiler que paga?.
¡Buenas tardes Antonio! Según la LAU, ley de arrendamientos urbanos, el inquilino tiene el derecho preferente de adquisición pero al precio que tu desees realizar la venta no al que se ajuste a sus criterios. Si el no acepta ese precio puedes venderlo a cualquier otro comprador. ¡Un saludo!
Buenos dias, mi consulta es la siguiente:
Qué ocurre si el inquilino, aún renunciando al derecho de tanteo y de retracto, no tiene posibilidad alguna de acudir a la firma del mismo ante un notario?
Qué opciones tenemos para que quede constancia ante un fedatario público de que su intención es renunciar a esos 2 derechos?
Muchas gracias
¡Buenos días Francisca! Entendemos que si no puede desplazarse para hacer acto de presencia el día de escritura pública ante notario, debería al menos firmar algún tipo de contrato/documento donde se acredite su voluntad de renunciar al derecho de tanteo y retracto. ¡Un saludo!
Hola. Tengo 2 pregúntas: Si compro una casa que ha pasado por el proceso de TANTEO Y RETRACTO por Generalitad (comunidad valenciana) cuando vaya a vender dicha casa, está tiene que pasar nuevamente por el proceso de tanteo y retracto ?
Segunda pregunta: Si la Generalitad decide quedarse con la casa luego del tanteo pagarían el mismo precio por el que yo le estoy vendiendo a un tercero, o ellos fijan un precio ?
Muchas gracias de antemano por sus respuestas.
Buenos días Nilda. Aquellas viviendas adquiridas por la Generalitat mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, quedarán incorporadas al régimen de protección pública sin límite temporal. Por lo que sí que pasará nuevamente por este proceso en caso de ser vendida. La Generalitat adquirirá el inmueble al mismo precio al que le venderías a un tercero. Esperamos haberte ayudado. ¡Un saludo!
Buenos días. Quisiera hacerles una pregunta. Soy inquilino de una casa que está en proceso de venta. A mi no me han notificado nada por escrito de que la casa va a ser vendida. Si al final se vende, puede el nuevo propietario entrar en ella para realizar reformas en una planta superior que no está habitada o tendría que esperar por lo menos 30 días para poder realizar nosotros nuestro derecho de retracto? Gracias de antemano
¡Buenos días Marcos! Salvo que tú lo autorices el comprador no podrá hacer nada hasta que renuncies al derecho de tanteo y retracto. ¡Un saludo!
Como inquilino durante 4 años de una vivienda, ¿ en caso de venta puedo disminuir su precio en función de las cantidades pagadas por el alquiler?
¡Buenos días Emma! En primer lugar, debes fijarte si habéis realizado alguna cláusula o contrato con el derecho a compra. En este contrato debéis establecer varias cuestiones: duración de la opción a compra, el precio de la prima, el precio de la compra, importes a descontar, condiciones del ejercicio y consecuencias de incumplimiento. Por lo que debes mirar en tu contrato con el arrendador lo que tenéis estipulado para saber el precio de venta y los importes a descontar. Esperamos haberte ayudado. ¡Un saludo!
Hola mi casa tiene un piso encima , el propietario a vendido sin yo saberlo, tengo algún derecho con respecto a su compra y si podría haber alguna forma de poder remitir esa venta para poder comprar el piso
Hola Estefanía, el derecho de tanteo y retracto es para inmuebles en alquiler y VPO, si no tienes en alquiler el piso de encima, no tienes la prioridad para comprarlo. ¡Un saludo!
Buenas tardes
VAMOS A VENDER NUESTRO PISO, LO COMPRAMOS AL BANCO HACE 2 AÑOS POR UNA CANTIDAD INFERIOR A LA QUE VENDEMOS. LA NOTARIA NOS DICE QUE NOS HACE FALTA EL COMUNICADO DE TANTEO Y RETRACTO. PERO SEGUN LEO, ES SOLO CUANDO HAY UN INQUILINO DE PORMEDIO O ESO ENTIENDO. QUIEN DEBE PEDIR ESE COMUNICADO, NOSOTROS O LA NOTARIA?
TB ME COMUNICAN QUE ES POSIBLE QUE NO PODAMOS VENDERLO A ESTOS COMPRADORES XQ LA GENERALITAT NOS LO COMPRARIA. AHI YA ME HE PERDIDO. ESPERO PODAIS CONTESTAR MIS DUDAS Y ACLARARME EL TEMA.
GRACIAS
Hola Veronica, si se trata de una VPO la notaria puede solicitar el comunicado de tanteo y retracto a favor del Ayuntamiento correspondiente. ¡Un saludo!
Buenas tardes, mi madre compró hará unos 10 años un piso en Torrevieja, al banco correspondiente de un impago. Actualmente lo quiere vender, ya tiene hecho contrato de Arras con una persona. Nos comenta el de la inmobiliaria que el año pasado la Generalitat Valenciana el año pasado sacó una ley de retracto, en la que ellos tendrían prioridad a la hora de comprar. Según el de la inmobiliaria hay que hacer unas gestiones con un abogado para que pueda vendérselo al particular con el que tiene el contrato de arras . Según he estado leyendo, esto solo se aplica si fuera vivienda de VPO, me gustaría que por favor me informarais si esto es así. Estoy un poco perdida y me suena todo muy raro. Mil gracias de antemano
Buenas tardes, Miriam. Sí, esto sólo se aplica en las viviendas protegidas, pero también existe este derecho en transmisiones singulares. Por eso te recomendamos que te pongas en contacto con un abogado especialista para que pueda analizar tu caso con detalle y darte la mejor solución. ¡Un saludo!
No puedo attender 1 mes I media. Para tener El derecho de tanto y retracto. Hey firmado un contracto de haras. Con. La vivienda. Que quiero comprar Que no puedo réalisar. Y voy perdre m’y aras como asser para no attender un mes y media ? Voy. Perder my arras el contracto. Se perde al final. De deciembre. Como asser. ?
¡Buenos días Nicolás! En tu caso te aconsejamos que consultes lo sucedido con un asesor fiscal que pueda estudiar el estado de la situación y recomendarte lo mejor para ti. ¡Un saludo!
Hola llevo mas de 18 años en posesion de vivienda y galpon y finca todo unido pagando ibi 10 años llegando a acuerdo verbal hace muchos años ,no vivo en ella la uso de almacen y la finca para plantar en caso de venta que derecho tendria
¡Buenas tardes Josefa! Lo mejor en estos casos es consultar con un abogado experto en la materia que pueda darte indicaciones en caso de que suceda lo que nos comentas. ¡Un saludo!
Hola Disculpa..para la compra de un piso con derecho de retracto se puede comprar con hipoteca o se tiene que pagar de golpe todo el dinero en el plazo de 30 días..o que se pueda demostrar que el banco te va a dar la ihipoteca…muchas Gracias buen dia
¡Buenos días! Así es, cuando se adquiere un inmueble a través del derecho de retracto, el inquilino tiene 30 días naturales para ejercer el derecho a compra, desde que el propietario del inmueble comunica su deseo de vender el piso o la casa. ¡Un saludo!
En caso de divorcio si yo quiero comprar la casa y mi ex no me la quiere vender pero si la quiere vender a un tercero si este hace una oferta aunque sea con arras yo tengo derecho al tanteo o igualarla yo tendria mas derecho que el otro comprador
¡Buenos días Toni! En caso de que tu expareja te alquile la vivienda a ti y se haya formalizado el arrendamiento mediante un contrato de alquiler, si quieres comprar la vivienda tendrías preferencia tú. ¡Un saludo!
Que comportaría la compra de una vivienda VPO extinguida, donde consta la siguiente afección: “Queda afectada por el plazo de 12 años a contar a partir del 27 de marzo de 2015, al derecho de tanteo y retracto a favor de la Generalitat de Catalunya, al ser municipio definido como área de demanda residencial fuerte?
Gracias.
¡Buenos días! Te recomendamos hacer esta consulta a un asesor fiscal que pueda estudiar todas las características de la VPO en cuestión e indicarte qué pasos puedes dar para comprarla. ¡Un saludo!
Buenas tardes, quiero comprar una vivienda pero esta alquilada actualmente con contrato en vigor hasta 2025, es posible finalizar el contrato con los inquilinos, si no aceptan la compra ellos la vivienda.
¡Buenas tardes Noa! El arrendador de una vivienda solo puede poner fin al contrato de alquiler cuando este necesita la vivienda para su propio uso o para que el uso de familiares de primer grado, si se producen impagos de la renta, por falta de abono de la fianza del alquiler, si se realizan subarrendamientos no consentidos en el inmueble o por realizar actividades molestas, insalubres o peligrosas en el arrendamiento o por llevar a cabo obras sin autorización previa. ¡Un saludo!
Hola! Querria hacerles una consulta… Tenemos arrendada parte de una vivienda antigua (renta antigua) de una propiedad que hace años quedó dividida (aunque solo tiene una referencia catastral). El total de la vivienda se ha vendido sin informarnos, incluyendo la parte arrendada. Nos gustaría comprarla. Podríamos hacer uso del derecho de retracto pagando la parte proporcional (por metros cuadrados) del total de la compra? Hay un plazo en el que prescriba este derecho? La compra creemos que se hizo hace 1 año, ya que no vivía nadie en el resto del inmueble. Gracias!
¡Buenos días Sergio! Si era una vivienda la cual tenía una serie de copropietarios, el derecho de tanteo es un derecho preferente para los copropietarios de la vivienda. ¡Un saludo!
Mi pregunta es que alquilo una casa en san bernardino California USA. Por 10 años y 5 meses el dueño la puso en Ventana y me dio 3 dias para poner una oferta y decidio venderla a un tercero puedo usar la let de tanteo y retracto? Ya que yo calcification y quiero Esa casa?
¡Buenos días María! Lo mejor en el caso que nos comentas es consultar con un abogado experto en temas inmobiliarios en Estados Unidos que pueda estudiar tu caso e indicarte la mejor vía para poder seguir viviendo en tu casa. ¡Un saludo!