Vamos a tocar un tema que quizás pueda sonar un poco técnico, pero que es fundamental para entender cómo elegir la mejor financiación para ti. Si estás pensando en solicitar una hipoteca, seguramente has escuchado hablar de los términos TIN y TAE. Pero ¿sabemos realmente qué significan y por qué son tan importantes?
Si no quieres dejarte sorprender por costes ocultos, lee hasta el final porque aquí está toda la información que necesitas para que no te pillen desprevenido.
¿Qué es el TIN y por qué es clave al comparar hipotecas?
El tipo de interés nominal, o TIN, es básicamente el porcentaje que el banco te cobra por prestarte el dinero. Por ejemplo, si ves una oferta con un TIN del 2,5%, esto significa que, en términos simples, el banco te va a cobrar ese 2,5% anual sobre el dinero que hayas pedido.
Ahora bien, hay que tener en cuenta que ese TIN se refiere únicamente al interés, pero no incluye otros costes asociados a la hipoteca, como comisiones, gastos de gestión, seguros u otros.
En el caso de las hipotecas fijas, el TIN será un valor constante durante toda la vida del préstamo. Por ejemplo, una hipoteca a 30 años con un TIN fijo del 2,1% significa que dicho porcentaje no variará y la cuota permanecerá constante, sin sorpresas.
Pero ojo, si hablamos de hipotecas variables, el TIN va a ser diferente. En estos casos, el banco te ofrece un TIN compuesto por el Euríbor más un diferencial, y este diferencial se mantiene fijo toda la vida de la hipoteca. Eso sí, el Euríbor puede fluctuar, y esto hace que tu TIN pueda variar con el tiempo.
¿Qué es la TAE y por qué es más fiable al comparar hipotecas?
Pasamos ahora a la TAE, la tasa anual equivalente, que es una métrica mucho más completa que el TIN.
¿Por qué? Porque no solo incluye el TIN, sino que también tiene en cuenta otros gastos asociados a la hipoteca, como comisiones de apertura y seguros. De esta forma, la TAE refleja el coste real de la hipoteca de forma anual. En definitiva: el dinero que realmente sale de tu bolsillo.
Cuando comparas hipotecas, la TAE te da una visión más real de lo que te va a costar el préstamo en total. Por eso, siempre verás que la TAE es mayor que el TIN. Si el TIN es del 2,5% pero además pagas una comisión de apertura de 500 € y un seguro anual de 100 €, lo que pagas realmente es mucho más que ese 2,5%.
La TAE sube para reflejar esos costes adicionales. Así que no deberíamos centrarnos solamente en el TIN. Aunque es importante, la TAE es más completa y te da una visión más real del coste total.
Ejemplo práctico: cómo usar el TIN y la TAE
Imagina dos hipotecas:
- Hipoteca A: TIN del 2,5%, comisión de apertura de 1.000 €, seguro obligatorio de 150 € al año.
- Hipoteca B: TIN del 3%, sin comisiones ni seguros obligatorios.
Al calcular la TAE, la hipoteca A puede alcanzar el 4%, mientras que la hipoteca B puede quedarse en el 3,5%. Aunque el TIN de la A es más bajo, los costes adicionales la encarecen.
Alerta: si no hay TAE, desconfía
Si ves una oferta hipotecaria que no incluye la TAE, desconfía. Los bancos están obligados por ley a mostrarla en sus anuncios y contratos. Si no aparece, puede que estén ocultando comisiones u otros costes.
No firmes nada sin saber el coste total. La transparencia es clave al comparar hipotecas.
Entonces… ¿TIN o TAE al comparar hipotecas?
Para terminar de resumir: El TIN refleja solo el tipo de interés nominal, y la TAE incluye comisiones, seguros… es decir, refleja el coste total. Siempre compara entre hipotecas con la TAE sobre la mesa.
Si una oferta no tiene la TAE visible, cuidado. Elige con cabeza y, si tienes dudas, no dudes en contactar con nuestros brókeres hipotecarios: te acompañarán en todo el proceso de solicitud y te ayudarán a entender en detalle conceptos como el TIN y la TAE.
