A la hora de solicitar una hipoteca, el TIN es uno de los factores que debes tener más en cuenta, ya que determinará la cantidad de dinero que le acabes devolviendo al banco. A continuación repasamos este concepto y te damos 5 consejos para saber cómo negociar el TIN de una hipoteca.
El TIN de una hipoteca y su diferencia con la TAE
El TIN, cuyas siglas significan Tasa de Interés Nominal, es justamente eso: el interés que te cobrará el banco por prestarte su dinero. En las hipotecas fijas, el TIN es un valor único, el porcentaje de interés. Por contra, en las hipotecas variables el TIN suele ser la suma del euríbor más un diferencial. Por ejemplo:
TIN= euríbor (4,007 % en junio de 2023) + diferencial (1,25 %)= 5,257 % TIN
“Entonces, si pido una hipoteca de 150.000 € y el TIN es del 5,257 %, devolveré 157.885’5 €?”. No, y aquí entra en juego la TAE. La Tasa Anual Equivalente es una fórmula matemática que tiene en cuenta, además del TIN, otros factores como los plazos de amortización, las comisiones y el coste de otros productos. Por lo tanto, para saber el gasto que supone una hipoteca, hay que fijarse en la TAE.
Pese a todo, los consejos para saber cómo negociar el TIN y cómo negociar la TAE son los mismos. En definitiva, se trata de saber cómo negociar tu hipoteca para obtenerla en las mejores condiciones. Vayamos ya con los 5 consejos.
1. Contrata otros productos del banco
Esto es un denominador común en todas las negociaciones. Los bancos siempre te ofrecerán un TIN más bajo si contratas algunos de los productos que te ofrecen. Por ejemplo:
- Domiciliación de la nómina.
- Seguro del hogar.
- Seguro de amortización.
- Plan de pensiones.
Utilizando el comparador de hipotecas de Housfy lo puedes comprobar ahora mismo. Las opciones de hipotecas bonificadas ofrecen un TIN y una TAE más baratas, y “bonificada” no significa otra cosa que una hipoteca contratada junto a otros productos bancarios.
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2. Si tu situación financiera y laboral es buena, haz gala de ella
El banco busca garantías, y esa es la mejor baza de cualquier solicitante: ofrecérselas. Cuantas más garantías le ofrezcas, más fuerte será tu posición para negociar un TIN más bajo. Las dos mejores formas de transmitirle seguridad al banco son:
- Demostrando unos ingresos elevados.
- Asegurando tu estabilidad laboral.
Si cuentas con ambas condiciones, las posibilidades de obtener un TIN bajo son altísimas. Pero también puedes compensar la una con la otra: unos ingresos moderados con la estabilidad laboral de un funcionario, o una situación laboral menos firme con los ingresos de un ejecutivo.
Te recomendamos utilizar nuestro simulador de hipoteca más gastos para comprobar en qué medida, con qué fortaleza afrontarías la hipoteca que necesitas.
3. Enfrenta a los bancos con sus competidores
Debes cambiar la mentalidad de que el banco te hace un favor concediéndote una hipoteca. Él es el primer interesado, y pese a las trabas que te pueda poner, quiere cerrar el acuerdo, solo que no a cualquier precio. El resto de bancos, por lo tanto, son sus competidores.
Así, una muy buena forma de negociar el TIN de una hipoteca es confrontar la oferta de un primer banco con la de un segundo. Lleva la del primero impresa, y si es mejor que la del segundo, incita al segundo a mejorar la hipoteca que te ofrece el primero. Tal vez hayas utilizado esta estrategia con compañías telefónicas: replícala.
4. Cuenta con una sólida base de ahorros
El razonamiento es muy sencillo. Las hipotecas convencionales no ofrecen más de un 80 % de financiación. De tus ahorros debes aportar el 20 % restante, y un 10 % extra para los gastos en impuestos y trámites. Si no tienes esos ahorros, deberás pedir una hipoteca cercana al 100 %, lo que supone dos inconvenientes:
- Son muy difíciles de conseguir.
- Tienen un TIN más elevado.
Disponer de los ahorros suficientes, por lo tanto, es importante a la hora de conseguir unas mejores condiciones financieras para tu hipoteca.
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5. Deja que los profesionales negocien en tu lugar
¿Qué mejor que dejar la negociación en manos de los expertos? Especialmente, si no cumples con alguno de los requisitos comentados: altos ingresos, sólida estabilidad laboral o ahorros suficientes. Nadie sabe mejor que ellos cómo negociar el TIN de una hipoteca.
Los intermediarios hipotecarios de Housfy Hipotecas lo hacen por ti, tratando directamente con los bancos, y tú solo tienes que escoger entre las opciones que te ofrezcan. Nada más, nada menos.
