El número de impagos inmobiliarios ha ido incrementándose tras la crisis del covid-19, aunque la Ley Hipotecaria de junio de 2019 ha introducido cambios importantes que beneficia a los hipotecados. Y es que, si anteriormente era posible proceder a la ejecución de la hipoteca tras una deuda de 3 meses, la nueva ley supone un refuerzo a la hora de proteger al hipotecado. Ahora bien, ¿a partir de qué deuda te pueden embargar? A continuación, te lo contamos.
¿Cuándo tiene lugar el embargo de una vivienda?
Ciertamente, el embargo de la vivienda es lo último que se debe hacer al iniciar un proceso de ejecución hipotecaria. Pero si la entidad bancaria lo cree oportuno, el embargo de la vivienda puede saldar parte de la deuda o todo lo que queda pendiente del préstamo hipotecario.
Si te estás preguntando a partir de qué deuda te pueden embargar según la nueva ley hipotecaria, los plazos de impagos que permiten a la entidad bancaria presentar una demanda judicial para solicitar la ejecución son los siguientes:
- En la primera mitad del préstamo: Es requisito indispensable que hayan pasado 12 meses de impagos o superar el 3% de la deuda pendiente.
- En la segunda mitad del préstamo: En este caso son 15 meses de impagos o haber superado el 7% de la deuda pendiente.
El banco se encargará de emitir un aviso del impago, así como una comunicación oficial acerca de la situación en la que se encuentra el hipotecado. Una vez hayan pasado los plazos o las cantidades descritas por la nueva Ley Hipotecaria, se reclamará la deuda por vía judicial y la demanda será notificada al deudor junto a un requerimiento de pago.
Una vez hecho, en el Registro de la Propiedad figurarán las cargas que existen sobre la propiedad como consecuencia de los impagos. Después se procederá a la subasta del inmueble. La salida de esta subasta será notificada a través de los boletines oficiales sin que el deudor deba estar informado. La subasta tendrá lugar en un día y hora concretos, y el mejor postor se quedará con la vivienda.
En aquellos casos en los que no se alcanza el precio mínimo establecido, el banco podrá quedarse con el inmueble por un importe inferior. Tras esta adjudicación, tendrá lugar el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad y, si el inmueble se encuentra habitado en esos momentos, deberá ser desalojado.
Al embargar la vivienda, ¿qué sucede con la hipoteca?
La dación en pago es una prestación que acepta el acreedor con objeto de liberar al deudor de la obligación de pago. En el caso que nos ocupa, esto significaría saldar la deuda correspondiente a través de la entrega de la vivienda a la entidad. Sin embargo, no es una opción que figure por defecto en los préstamos hipotecarios y son muy pocas las entidades bancarias que llegan a ese acuerdo.
Lo cierto es que es posible acceder a esta solución mediante el código de buenas prácticas, aunque existen de por medio diferentes requisitos que es necesario cumplir. De hecho, una de las medidas consistiría en negociar con el banco para que se quede con la vivienda y hacer un alquiler social.
Al ejecutarse una hipoteca, debemos tener en cuenta que la deuda acumulada es la suma de las cuotas impagadas, los intereses de demora y los gastos judiciales del proceso. De tal forma que si el importe es superior al obtenido tras la subasta del inmueble, el banco podrá seguir reclamando al deudor el importe de deuda restante.
En caso de que este no tenga medios para hacer frente a la misma, podrá responder con cualquier otro bien del que sea titular.
¿Es posible evitar el embargo de la vivienda?
Existen diferentes opciones para evitar el embargo de la vivienda. En primer lugar, es fundamental llegar a un acuerdo con el acreedor, algo que se puede hacer pagando la cantidad impagada o bien fraccionando el pago para evitar el embargo. De hecho, una de las opciones más habituales consiste en realizar pagos pequeños para no continuar con el procedimiento judicial.
Si el deudor garantiza el pago de la cantidad reclamada, podrá impedir el embargo de la vivienda. Si decide pagar la totalidad de la deuda, deberá ingresar el dinero en la cuenta de consignaciones del Juzgado encargado del procedimiento. Una vez efectuado el pago, se procederá a la suspensión del embargo.
Ahora bien, antes de que tenga lugar el incumplimiento de los pagos de la hipoteca, podemos optar por varias alternativas para evitar un mal mayor:
- Aplazar el pago del préstamo durante un tiempo determinado.
- Solicitar una carencia hipotecaria total o parcial para dejar de pagar intereses y/o el capital durante un tiempo.
- Anticiparse a la situación de impago a través del cambio de entidad para mejorar las condiciones de la hipoteca actual. De ese modo, es posible reducir el tipo de interés y , por tanto, la cuota mensual.
- Solicitar el aumento del plazo de devolución del préstamo hipotecario para que las cuotas se vean reducidas. Aunque esa opción encarecerá el préstamo hipotecario.
Consigue tu mejor hipoteca con la ayuda de brokers hipotecarios
Ahora ya conoces todo sobre el impago de la hipoteca y sus consecuencias, y conoces a partir de qué deuda te pueden embargar. Como has podido leer, esta situación es complicada por lo que debes hacer todo lo posible para no llegar a esta situación. Para ello, antes de hipotecarte es importante que hagas un análisis de tu situación económica y compares diferentes hipotecas del mercado para seleccionar la mejor hipoteca para ti. Esto puedes llevarlo a cabo con la ayuda de brokers hipotecarios. Ellos se encargarán de encontrarte la hipoteca con las mejores condiciones del mercado y siempre ajustada a ti.
