Si firmaste tu hipoteca hace unos años, es muy probable que hoy puedas conseguir mejores condiciones; un interés más bajo, menos vinculaciones o un cambio de tipo que se ajuste más a ti.
Lo más importante de este artículo:
- Se suelen plantear 4 vías para mejorar tu hipoteca; novación, subrogación, refinanciación y rehipoteca, pero solo las tres primeras sirven para pagar menos. La rehipoteca es una forma de obtener liquidez.
- Con el Euríbor al alza, conviene actuar cuanto antes, antes de que las condiciones empeoren.
- Llegar preparado a la negociación marca la diferencia entre aceptar la primera oferta y conseguir la mejor.
- La refinanciación es la vía con más libertad y la que trabajamos en Housfy; cambias tipo, plazo e importe, y el banco asume la mayoría de los gastos.
- La ley limita las comisiones por amortizar anticipadamente o cambiar de banco.
En este artículo aprenderás:
- ¿Puedes mejorar tu hipoteca? ¿Cómo?
- ¿Cuándo actuar? Señales de que puedes mejorar tu hipoteca
- ¿Cómo prepararte antes de negociar?
- Las 4 vías para mejorar tu hipoteca
- Subrogación vs. refinanciación: ¿Qué diferencia hay?
- Novación vs. subrogación: ¿Qué te conviene?
- Resumen comparativo de las 4 vías
- ¿Cómo puedo ayudarte a mejorar tu hipoteca un bróker?
¿Puedes mejorar tu hipoteca? ¿Cómo?
Sí, puedes mejorar tu hipoteca. La pregunta no es si puedes, sino qué vía te conviene según tu banco, tu contrato y tu situación personal y financiera.
A continuación, en Housfy te desglosamos las 4 opciones que tienes para lograrlo:
- Novación: Negocias nuevas condiciones con tu banco actual, sin cambiar de entidad.
- Subrogación: Trasladas tu hipoteca a otro banco, que asume el préstamo con mejores condiciones.
- Refinanciación: Cancelas tu hipoteca actual y firmas una nueva, normalmente en otro banco, con total libertad para cambiar tipo, plazo o importe.
- Rehipoteca: Vuelves a hipotecar tu vivienda para obtener capital adicional. Ojo, no sirve para pagar menos; al contrario, asumes más deuda y acabas pagando más.
Consejo Housfy:
Con el Euríbor en periodo alcista y el Banco Central Europeo (BCE) subiendo los tipos de interés en septiembre, nuestros expertos recomiendan, cuanto antes, revisar tu hipoteca y empezar a negociar para conseguir mejores condiciones hipotecarias.
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¿Cuándo actuar? Señales de que puedes mejorar tu hipoteca
Actuar para mejorar tu hipoteca tiene sentido cuando tus condiciones se han quedado atrás frente al mercado o frente a tu propia situación; en un contexto de tipos al alza como el actual, esperar suele jugar en contra.
Fíjate si te encuentras en alguna de estas situaciones:
- Tu tipo de interés es más alto que las ofertas actuales del mercado.
- Tu hipoteca es variable y quieres protegerte de las subidas que experimenta el Euríbor diario y a 12 meses. Aquí te explicamos cómo cambiar la hipoteca variable a fija.
- Pagas vinculaciones caras (seguros, tarjetas, planes de pensiones) que ya no te compensan.
- Tu situación financiera ha mejorado; cobras más o te queda menos capital pendiente; eso mejora el perfil ante los bancos.
- Has recibido o visto ofertas de otros bancos con condiciones más atractivas.
Si te identificas con alguna, hay margen para mejorar.
¿Cómo prepararte antes de negociar?
Prepararte antes de la negociación requiere llegar a la reunión con tu hipoteca bien analizada y la documentación lista es lo que marca la diferencia entre aceptar la primera oferta y conseguir la mejor.
Antes de hablar con tu banco o con otro, reúne esta información:
| ¿Qué necesitas? | ¿Para qué te sirve? |
|---|---|
| Escritura de la hipoteca | Conocer tu tipo de interés, el plazo, las vinculaciones y las comisiones pactadas |
| Último recibo y cuadro de amortización | Saber cuánto capital te queda por pagar y cuánto pagas en intereses |
| Comisiones de amortización o subrogación | Calcular cuánto te costará cambiar y si el ahorro lo compensa |
| Nóminas, declaración de la renta y vida laboral | Demostrar tu solvencia y tu ratio de endeudamiento |
| Tasación actualizada | Si tu vivienda se ha revalorizado, mejora la relación entre deuda y valor, y con ella tu perfil |
Una vez tengas toda esta documentación reunida, nuestros expertos recomiendan seguir estos pasos:
- Analiza tu hipoteca actual; tipo de interés, cuota, plazo y comisiones.
- Compara varias ofertas del mercado; puedes empezar con nuestro simulador de hipotecas.
- Calcula si el ahorro compensa los costes del cambio.
- Negocia con tu banco; con una oferta mejor en la mano, puede igualarla para retenerte.
- Formaliza el cambio revisando que no queden sorpresas en comisiones ni gastos.
Consejo Housfy:
Antes de sentarte a negociar con tu banco, conviene que sepas con números en la mano cuánto puedes ahorrar. Con el simulador de hipotecas de Housfy calculas en un minuto cómo quedarían tu cuota y tus intereses con las nuevas condiciones, así llegas a la negociación sabiendo exactamente qué mejora estás buscando.
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Las 4 vías para mejorar tu hipoteca
La novación, la subrogación y la refinanciación persiguen el mismo objetivo, pagar menos, y se diferencian en con qué banco lo haces y cuánto puedes cambiar; la rehipoteca, en cambio, sirve para obtener liquidez y aumenta tu deuda.
Cada una de estas vías responde a una situación distinta, así que antes de decidirte conviene entender qué hace cada una, qué margen de negociación te da y qué gastos implica. Esta tabla resume las 4 opciones:
| Opción | ¿En qué consiste? | Claves y condiciones |
|---|---|---|
| Novación (mejorar tu hipoteca sin cambiar de banco) | Modificar condiciones con tu banco actual; bajar tipos, cambiar plazo, eliminar vinculaciones o cambiar el tipo. | Es la vía más sencilla pero dependes del banco; sin una alternativa sobre la mesa, tu capacidad negociadora es limitada. |
| Subrogación (trasladar tu hipoteca a otro banco) | Otro banco asume tu hipoteca con mejores condiciones, manteniendo tu vivienda como garantía. | Cuando el nuevo banco te hace una oferta vinculante, tu banco tiene 15 días naturales para igualarla y retenerte. |
| Refinanciación (cancelar tu hipoteca y firmar una nueva) | Cancelar la hipoteca actual y contratar una nueva, normalmente en otro banco. | Es la vía con más libertad; cambias tipo, plazo, vinculaciones e incluso importe. Desde la Ley 5/2019, el banco asume la mayoría de gastos; a ti te corresponde la tasación. |
| Rehipoteca (obtener capital adicional con tu vivienda) | Volver a hipotecar tu vivienda para conseguir más financiación, aprovechando el capital que ya has pagado. | No sirve para pagar menos: aumenta tu deuda total y lo que acabas pagando. Por ejemplo, si tienes un piso libre de cargas y lo hipotecas para obtener dinero, pasas a pagar un préstamo que antes no tenías. Es una herramienta para conseguir liquidez, no para mejorar tu hipoteca. |
- Consejo práctico: Nuestros especialistas hipotecarios recomiendan la refinanciación; es la vía con la que trabajamos en Housfy. Nuestros brókeres buscan tu nueva hipoteca con las mejores condiciones para ti entre más de 20 bancos repartidos por el territorio y te acompañan durante todo el proceso.
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Subrogación vs. refinanciación: ¿Qué diferencia hay?
La subrogación y la refinanciación te permiten cambiar de banco; la refinanciación te da más libertad para rediseñar tu hipoteca y evita que tu banco actual iguale la oferta.
| Diferencias | Subrogación | Refinanciación |
|---|---|---|
| ¿Qué haces? | Trasladas tu hipoteca actual a otro banco | Cancelas tu hipoteca y firmas una nueva |
| ¿Qué puedes cambiar? | Tipo de interés, plazo y vinculaciones | Todo, incluido el importe |
| Papel de tu banco actual | Puede igualar la oferta en 15 días | No interviene en la nueva hipoteca |
| Costes principales | Comisión de subrogación, notaría y registro | Comisión de amortización anticipada, cancelación registral y tasación |
| Te conviene si… | Solo quieres mejorar el tipo y tu banco no te retiene | Quieres rediseñar tu hipoteca por completo |
Novación vs. subrogación: ¿Qué te conviene?
La novación y la subrogación mejoran las condiciones de tu hipoteca sin cancelarla; la novación depende de tu banco y la subrogación, de que otro banco te quiera.
| Diferencias | Novación | Subrogación |
|---|---|---|
| ¿Con qué banco? | El tuyo | Otro banco |
| ¿Qué puedes cambiar? | Tipo, plazo, vinculaciones, de variable a fijo | Tipo, plazo, vinculaciones, de variable a fijo |
| ¿Qué necesitas? | Que tu banco acepte | Una oferta vinculante de otro banco |
| Costes principales | Notaría y registro | Comisión de subrogación, notaría y registro |
| Te conviene si… | Tu banco está dispuesto a mejorarte las condiciones | Tu banco no mejora las condiciones y otro sí |
Resumen comparativo de las 4 vías
Cada vía para mejorar tu hipoteca responde a una necesidad distinta; elegir bien depende de si quieres pagar menos, cambiar de banco o conseguir liquidez.
| Vía | ¿Qué es? | Ventaja principal | Inconveniente principal | Ideal si… |
|---|---|---|---|---|
| Novación | Cambias las condiciones con tu banco | Proceso sencillo y rápido | Depende de que tu banco acepte | Tu banco quiere retenerte |
| Subrogación | Otro banco asume tu hipoteca | Mejoras el tipo sin cancelar el préstamo | Tu banco puede igualar la oferta y no puedes ampliar el importe | Otro banco te ofrece un tipo mejor |
| Refinanciación | Cancelas tu hipoteca y firmas una nueva | Máxima libertad y el banco asume los gastos de constitución | Pagas la cancelación registral y la tasación | Quieres rediseñar tu hipoteca por completo |
| Rehipoteca | Vuelves a hipotecar tu vivienda | Obtienes liquidez con un interés bajo | Aumenta tu deuda total y no reduce lo que pagas | Necesitas liquidez y puedes asumir más deuda |
- Consejo práctico: Es importante que, en el proceso de mejorar tu hipoteca, recuerdes que según el artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), esto es lo máximo que te puede cobrar tu banco por amortizar anticipadamente o cambiar de entidad.
| Tipo de hipoteca | Comisión máxima |
|---|---|
| Variable | 0,25% durante los 3 primeros años o 0,15% durante los 5 primeros; después, 0% |
| Fija | 2% durante los 10 primeros años y 1,5% a partir de entonces |
| Paso de variable a fija | 0,15% durante los 3 primeros años; después, 0% |
¿Cómo puedo ayudarte a mejorar tu hipoteca un bróker?
Un bróker hipotecario te ahorra tiempo comparando bancos y negociando por ti mejores condiciones para elegir la vía que más te conviene.
Habitualmente, cuando se comparan las ventajas y desventajas de las 4 opciones, y después comparas ofertas de los bancos, pierdes tiempo. La figura del bróker hipotecario, precisamente, te ayuda a:
- Comparar bancos sin perderte entre números y letra pequeña.
- Negociar condiciones más favorables que si fueras por tu cuenta.
- Ahorrar tiempo y elegir la vía que mejor se adapta a ti.
En Housfy, nuestros brókeres hipotecarios negocian con más de 20 bancos y te acompañan de principio a fin, sin coste hasta la firma.
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Preguntas frecuentes (FAQ’s)
¿Qué es mejor para mejorar mi hipoteca: novación, subrogación o refinanciación?
Depende de tu banco y de lo que quieras cambiar. Si tu banco está dispuesto a mejorarte las condiciones, la novación es la vía más sencilla. Si no lo está y otro banco te ofrece un tipo mejor, puedes optar por la subrogación. Y si quieres rediseñar tu hipoteca por completo, incluido el importe, la refinanciación es la opción con más libertad.
¿Puedo cambiar mi hipoteca variable a fija?
Sí, con cualquiera de las 3 vías; negociándolo con tu banco, trasladando la hipoteca a otro banco o firmando una nueva. La ley limita la comisión por este cambio al 0,15% durante los 3 primeros años de la hipoteca; a partir de entonces, no te pueden cobrar nada.
¿Puede mi banco negarse a mejorar mi hipoteca?
A una novación, sí; modificar las condiciones requiere su acuerdo. Pero no puede impedir que te vayas. En una subrogación solo puede igualar la oferta del nuevo banco en un plazo de 15 días, y siempre puedes cancelar tu hipoteca y firmar una nueva en otra entidad, pagando la comisión de amortización que marque tu contrato.
Las imágenes de este artículo se han generado con inteligencia artificial. Sirven para ilustrar visualmente los conceptos explicados y facilitar su comprensión.
