El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en su última sentencia del pasado 16 de marzo, dictó que CaixaBank devolviera a un cliente unos 845 € que le habían sido cobrados en calidad de comisión de apertura de su hipoteca. Con ello, el TJUE da opción a estimar la comisión de apertura abusiva si no es clara y comprensible o si es desproporcionada a los servicios que retribuye.
Esta nueva sentencia puede cambiar el rumbo de todos aquellos que estén a punto de pedir una hipoteca y, en especial, de aquellos que contrataron una anteriormente y pagaron varias comisiones.
¿Es la comisión de apertura abusiva? Los precedentes
Vayamos por partes. En 2019, el Tribunal Supremo de España consideró que la comisión de apertura estaba justificada. Con esto se perdía la posibilidad de calificarla de abusiva, pues el TS la creía parte del valor real total de la hipoteca, tomando el artículo 4.2 de la Directiva 93/13/CEE sobre las cláusulas abusivas:
“La apreciación del carácter abusivo de las cláusulas no se referirá a la definición del objeto principal del contrato ni a la adecuación entre precio y retribución […] siempre que dichas cláusulas se redacten de manera clara y comprensible.”
Pero, en 2020, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) se pronunció contrariamente: la comisión de apertura no es un elemento central del contrato del préstamo sino de carácter accesorio, por lo que no se le aplica lo redactado en el artículo 4.2, sino lo del artículo 3.1, según el cual:
“Las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se considerarán abusivas cuando, contrariamente a las exigencias de la buena fe, causen en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato.”
¿Qué cambia ahora con la última sentencia del TJUE?
La sentencia del TJUE de marzo de 2023 ratifica aquella de 2020 y esclarece las directrices para juzgar su abusividad.
Así, es el juez quien deberá certificar si la cláusula es “clara y comprensible”, prevaleciendo “la interpretación más favorable para el consumidor” en caso de duda, tal como marca el artículo 5 de la Directiva 93/13/CEE.
Además, deberá discernir que el titular de la hipoteca estaba en condiciones de evaluar la naturaleza de la cláusula y las consecuencias que se desprendan de ella y, sobre todo, corroborar que los servicios pagados con esta cláusula sean proporcionados y no se solapen con otros costes.
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El cliente al que CaixaBank tuvo que devolver su comisión de apertura
Esta sentencia del TJUE responde a la demanda que presentó un cliente a CaixaBank en 2018, en la que reclamaba la nulidad de la cláusula sobre la comisión de apertura.
Esta demanda fue aprobada al principio y, aunque CaixaBank interpuso un recurso, la Audiencia Provincial en Palma lo desestimó. Y es que hacía falta demostrar qué servicio retribuía esa comisión que ascendía hasta los 845 €.
Fue entonces cuando CaixaBank interpuso el recurso al Tribunal Supremo, que acabó llevando el caso al Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
¿Cómo sé si me han cobrado una comisión de apertura abusiva?
La comisión de apertura es el precio que el banco pone a aquellos trámites que lleva a cabo antes de conceder una hipoteca a alguien: a saber, un primer estudio de solvencia del cliente y de la viabilidad de prestarle dinero.
Antes de la nueva Ley Hipotecaria de 2019, era muy común cobrar dos comisiones distintas, una de estudio y otra de apertura, pero la jurisprudencia española ahora solo permite cobrar una, si así se pacta.
De hecho, actualmente, las hipotecas de CaixaBank o del Banco Santander ofertadas ya no tienen comisiones de apertura ni de estudio, aunque las aplicasen en el pasado.
Para averiguar si te cobraron una comisión de apertura abusiva, deberás recuperar tu Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) o tu contrato final del préstamo, donde podrás consultar todas las condiciones referentes a tu hipoteca. En la cláusula número 4 habitualmente se especifica el tipo de interés y otros gastos relacionados con el préstamo, como una posible comisión de esta índole.
¿Puedo reclamar la comisión de apertura de mi hipoteca?
Si crees que tu banco te cobró una comisión de apertura desproporcionada, estás en tu derecho de poner una reclamación. Eso sí, debes hacerlo paso por paso:
- Presenta una instancia al Servicio de Atención al Cliente de tu banco donde expongas qué comisiones consideras abusivas pues no obedecen a ningún servicio específico prestado por el banco. Alude a la normativa y a la sentencia del TJUE. Tu banco tiene 2 meses para contestar.
- Presenta una demanda al Juzgado en la que solicites que se anule la cláusula en cuestión por abusividad. En estos casos, será recomendable buscar apoyo legal de un abogado.
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