El pasado martes 30 de junio, en Housfy se celebró una nueva edición del ciclo formativo para presidentes de comunidades de propietarios «Escola de Presidents».
- «Escola de Presidents» es una iniciativa que reúne periódicamente a los presidentes de fincas y comunidades administradas por Grup Housfy.
En este ocasión, la sesión estuvo enfocada por completo a uno de los temas que más dudas está generando últimamente en las comunidades de España; la nueva normativa de ascensores.
El tema principal de la sesión fue el Real Decreto 355/2024, publicado el 13 de abril de 2024 y que aprueba la Instrucción Técnica Complementaria ITC AEM 1 «Ascensores».
Para el correcto desarrollo del contenido de la sesión, esta vez en Housfy hemos contado con la colaboración de Eninter Ascensores. La ponencia corrió a cargo de:
- Vicente Casal, delegado comercial de Eninter.
- Víctor Tapiol (Housfy) ejerció como moderador de la sesión y de la posterior mesa redonda entre presidentes, ponente y oficiales de administración.
Housfy, emblema de innovación y confianza en la gestión de fincas
La iniciativa «Escola de Presidents» solamente es una muestra más del compromiso de Housfy con el «buen hacer» del sector inmobiliario.
Por eso, somos el grupo líder en Catalunya con más de 90.000 propietarios y 4.000 comunidades gestionadas.
Además, Grup Housfy integra marcas históricas como:
- Finques Olivares
- Finques Feliu
- Finques Martínez
- Finques Una
Junto a muchas otras, contamos con más de 30 oficinas en el área metropolitana de Barcelona y Madrid.
Este crecimiento es señal de que cada vez son más comunidades las que confían en delegar la gestión diaria. Así que si aún no o tienes, nuestros especialistas recomiendan dejar los problemas de tu comunidad en manos de un buen administrador.
Cada vez son más comunidades que confían en un administrador
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Normativa de ascensores: Desinformación y alarma como punto de partida
Vicente Casal empezó la sesión del martes desmontando titulares, ¿cuáles? Puso el foco, sobre todo, en algunas noticias que hablan de la normativa de ascensores, señalando principalmente cifras como:
- 385.000 elevadores afectados en España
- Derramas de entre 2.000 y 18.000 euros por comunidad.
El resultado, según Vicente Casal, es una mezcla peligrosa; desinformación + alarma + nueva normativa = nuevos problemas para los presidentes.
El objetivo de la sesión fue justamente el contrario; poner orden. No todas las comunidades están obligadas a lo mismo, ni en los mismos plazos, y buena parte de la angustia se disuelve cuando cada actor entiende qué le toca hacer y cuándo.
¿Quién hace qué según la normativa de ascensores?
Durante el primer bloque, Casal dejó claro que en el mantenimiento de un ascensor conviven 3 figuras con responsabilidades distintas:
| Rol | ¿Quién es? | Responsabilidades principales |
|---|---|---|
| Titular | Es el responsable legal de la instalación (comunidad, propiedad o administrador). | 1. Mantener un contrato de mantenimiento vigente con una empresa conservadora habilitada. 2. Contratar la inspección periódica con una OCA cuando toque. 3. Garantizar el acceso a las instalaciones. 4. Guardar toda la documentación. |
| Empresa conservadora | El mantenedor habilitado. | Realizar el mantenimiento según manual y normativa, informar de cada actuación, avisar con antelación de la próxima inspección y, si esta caduca, dejar el ascensor fuera de servicio. |
| OCA | El Organismo de Control Autorizado. | Ejecutar la inspección con criterio independiente, emitir el certificado con el resultado, señalar los defectos concretos y establecer los plazos de subsanación de estos. |
La idea de fondo que interesa al administrador es sencilla; trazabilidad de todo y 0 vacíos (caducidades, cambios de mantenedor sin control o documentación perdida).
El calendario que marca la normativa de ascensores
Como bien indicó Vicente Casal, uno de los puntos que más dudas resuelve es la periodicidad de la inspección. La normativa de ascensores clasifica los edificios en 3 grandes grupos:
- Cada 2 años: Ascensores de uso industrial o en edificios de pública concurrencia.
- Cada 4 años: Edificios residenciales de más de 20 viviendas o más de 4 plantas.
- Cada 6 años: El resto de edificios residenciales.
Clasificar bien la finca es el paso previo para no adelantar gastos innecesarios ni llegar tarde a una inspección obligatoria.
Por cuestiones como esta, con Housfy como tu administrador de fincas vas a poder disfrutar de un 100% de tranquilidad, ya que nos anticipamos a cualquier tipo de problemas y los resolvemos.
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¿Qué ocurre el día de la inspección?
En este sentido, Casal desgranó el apartado de la normativa de ascensores que explica el «antes, durante y después» del día de la inspección:
- ANTES: La propiedad debe confirmar el estado general de la instalación y garantizar los accesos técnicos como el cuarto de máquinas, las llaves, el cuadro, la iluminación y la cubierta, si aplica.
- DURANTE: Es imprescindible que el mantenedor acompañe al inspector para realizar las pruebas de seguridad, dejando registro de horas y comentarios.
- DESPUÉS: Esta es la parte clave de todo el proceso. Hay que obtener el certificado de la OCA y, si aparecen defectos, transformarlo de inmediato en un plan de trabajo que responda a 3 preguntas: ¿qué se corrige, quién lo hace y en qué plazo real?
Por otro lado, el certificado puede terminar en 3 calificaciones:
| Calificación | ¿Qué significa? | ¿Qué implica? |
|---|---|---|
| Favorable | Con o sin defectos leves. | Los defectos leves deben subsanarse en un plazo de 6 meses. |
| Desfavorable con defectos graves y leves | La instalación presenta defectos que requieren corrección. | El inspector fija los plazos de corrección, que en ningún caso superan los 6 meses. |
| Desfavorable con defectos muy graves | La instalación no es segura. | El ascensor queda fuera de servicio; la OCA remite acta a Industria en 24 horas y la reactivación exige una nueva inspección periódica completa favorable. |
La «carpeta documental» como método de defensa
Si en algo puso el acento Vicente Casal, es en la idea que, ante la normativa de ascensores, la documentación es la mejor aliada del administrador.
La recomendación de nuestros especialistas es guardar una carpeta por ascensor, con todos los documentos almacenados de forma física o digital. Lo que debería contener esta carpeta es lo siguiente:
- Mantenimiento: Contrato vigente y anexos, registro de mantenimiento, boletines y certificados por fecha, y ficha técnica.
- Inspecciones: Certificados OCA (el último y los anteriores relevantes), comunicaciones, defectos y cierres.
- Modificaciones y reformas: Documentos de obra, certificados y actas de pruebas.
En este aspecto, la regla es muy simple; si algo se corrige, tiene que dejar rastro. Ahora que estás al corriente de toda esta información, crees que necesitas un administrador de fincas para la gestión de estos trámites y procesos?
Si la respuesta es que sí, Housfy es el aliado que estás buscando.
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Mantenimiento y cambios de conservador: ¿Qué exigir?
En materia de mantenimiento, el administrador es la figura que debe controlar los 3 aspectos más importantes que regula la normativa de ascensores:
- Controlar que la comunidad tenga su historial de actuaciones
- Controlar que las revisiones no sean «fantasma» (deben llevar fecha, firma y contenido)
- Asegurarse que la finca tenga un canal claro para reportar incidencias, las cuales conviene clasificar en críticas (seguridad o atrapamientos, aviso inmediato) y operativas (puertas, ruidos o fallos intermitentes).
El cambio de conservador, así como el mantenimiento, es otro de los puntos que la normativa de ascensores regula con especial cuidado para evitar vacíos documentales. Si se cambia, hay que hacerlo bajo 3 premisas:
| Paso | Acción | Detalle clave |
|---|---|---|
| 1 | Comunicación a la empresa saliente | Debe ser fehaciente y con fecha efectiva de baja. |
| 2 | Traspaso del registro de mantenimiento | Garantiza que no se pierda el historial de la instalación. |
| 3 | Inspección OCA | Realizarla en el marco del cambio, con la antelación que corresponda. |
¿Qué mejoras técnicas introdujo el Real Decreto 355/2024?
El último bloque técnico que tocó Vicente fue el que más interés despertó, porque la normativa de ascensores incorpora mejoras de seguridad obligatorias y, en algunos casos, retroactivas. Entre las principales están:
- Un sistema de frenado más preciso, que ajusta el motor para que la cabina se detenga justo a ras del suelo y evita el típico pequeño escalón que provoca tropiezos entrando o saliendo.
- Un sensor de luz que detecta a las personas u objetos que hay en el hueco y frena el cierre de las puertas antes de que puedan ataparte al cerrar.
- Dispositivo que impide que el ascensor se mueva solamente mientras las puertas están abiertas y así evitar que nadie quede con un pie dentro y otro fuera.
- Sistema de comunicación en el interior de la cabina que permite hablar con el servicio de emergencias en caso de quedarse atrapado o atrapada.
- Un sensor que controla el peso y emite una señal sonora cuando se supera la carga máxima establecida para evitar, principalmente, sobrecargas.
- Renovación de piezas antiguas, como por ejemplo la sustitución de guías, de contrapesos de instalaciones viejas que ya no se pueden revisar por antiguas.
Los plazos de ejecución habituales son de 1 año desde la inspección con defecto, que se reducen a 6 meses cuando ha habido un accidente previo.
En elementos estructurales como guías y contrapesos, los plazos varían según la antigüedad de la instalación, llegando hasta los 10 años en los casos más recientes.
Bloque final: De la alarma del inicio a la tranquilidad total
Victor Tapiol y Vicente Casal cerraron esta edición de «Escola de Presidents» con una mesa redonda entre presidentes, ponente y oficiales de administración que confirmó lo que ya se intuía:
- La normativa de ascensores no tiene por qué ser un quebradero de cabeza para los presidentes de comunidades siempre y cuando se gestione con método, documentación y buenos profesionales al lado.
Precisamente es este el trabajo del administrador de fincas; traducir la norma en un plan claro y evitar que la comunidad tome decisiones a golpe de titular.
Si quieres echar un vistazo a las últimas ediciones de «Escola de Presidents», aquí tienes los artículos resumiendo las jornadas:
- «Escola de Presidents» para placas solares y transición hacia energía solar.
- «Escola de Presidents» para liderazgo y gestión de conflictos con el método DISC.
- «Escola de Presidents» para la eficiencia energética.
Si crees que tú también te mereces disfrutar de la tranquilidad de tener una comunidad bien gestionada y al día con la normativa de ascensores, no dudes en dar el paso. ¡Sé bienvenido a la nueva era de la administración de fincas!
