¿Dónde tengo que pagar la plusvalía al vender mi piso?

plusvalía

Al vender un piso hay muchos impuestos que pagar, entre ellos la Plusvalía Municipal. Aunque su propio nombre nos dé una pista y sepamos que hay que pagarlo en el municipio donde vivamos, ¿Sabes exactamente dónde hay que ir a pagarlo? Te lo explicamos en el artículo de hoy.

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¿Qué es la Plusvalía Municipal?

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o Plusvalía Municipal, es un tributo que se cobra sobre el aumento de valor de un inmueble desde el momento de su compra hasta el de su venta.

Por lo tanto, se trata de un impuesto a pagar en el momento de vender un piso, por lo que es imprescindible conocer el precio por el que lo compraste y el precio actual de la vivienda

¿Dónde pago la Plusvalía?

Como su nombre indica, es un impuesto que corresponde a cada municipio, de manera que debe pagarse en el ayuntamiento de la localidad donde estés la vivienda. Cada ayuntamiento establece un porcentaje para valorar el inmueble, por lo que la cuantía a pagar será diferente dependiendo de dónde se encuentre. El plazo de pago de la Plusvalía es de 30 días hábiles desde la fecha de compraventa, si no es así, deberás pagar además unos intereses según la demora.

Debes tener en cuenta que la Plusvalía solo actúa sobre los bienes inmuebles de naturaleza urbana, así que las fincas rústicas no están sometidas a ella. Por lo general, es el vendedor quien paga el impuesto de Plusvalía, a no ser que se llegue un acuerdo con el comprador y se decida que sea este quien lo pague, o que tú como vendedor no residas en España.

Recordamos que, también existen otros supuestos como los de donación o herencia:

  • Al heredar una vivienda serán los herederos quienes estarán obligados a pagar la Plusvalía.
  • Cuando se trata de una donación de una vivienda, la persona que ha recibido la propiedad será la responsable.

Calcula la Plusvalía Municipal

Para calcular la Plusvalía Municipal necesitarás saber el valor de compra de la vivienda, el valor de venta y el valor catastral de esta. 

Actualmente, existen dos métodos de cálculo de la plusvalía:

  • Método real. Se basa en el valor catastral del terreno en el momento de la compra y en el de la venta. A partir de estas cifras, se calcula la diferencia entre ambas, y, en función del tiempo que haya transcurrido, se aplica un porcentaje u otro, dependiendo de cada ayuntamiento.
  • Método objetivo. Consiste en un cálculo del incremento de valor del terreno, partiendo de un valor de referencia indicado en función de la fecha de compra del terreno. Se aplica un porcentaje fijo, que escoge cada ayuntamiento.

Tip Housfy.💡 Como contribuyente, puedes escoger cuál de los dos métodos es más beneficioso para ti. Por ejemplo, si con el método real tienes que pagar una cantidad superior a la del método objetivo, puedes escoger el método objetivo.

¿Entonces, cómo calculo la Plusvalía?

A pesar de que cada ayuntamiento escoja los coeficientes para valorar el inmueble, el Gobierno ha establecido unos límites, que van desde el 0,14% cuando la vivienda tiene menos de 1 año, hasta el 0,45% cuando tiene 20 o más años. Actualmente, las ciudades con un coeficiente de Plusvalía más alto son Barcelona, Comunitat Valenciana y Madrid.

La fórmula para calcular la Plusvalía es:

Valor catastral del suelo x Años de propiedad x Coeficiente de incremento x Tipo Impositivo

Ejemplo. 📝 Veámos cómo se calcula la Plusvalía con el método real en estas tres ciudades con coeficientes más altos, cogiendo como modelo un piso comprado hace diez años y con un valor catastral de 150.000 euros:

🔶 Plusvalía en Barcelona:

El porcentaje por vender un piso en Barcelona es de un 30%.

Base imponible: 150.000 euros x 10 x 0,08%= 52.500 euros

Plusvalía Municipal: 52.500 euros x 30%= 15.750 euros

🔶 Plusvalía en Valencia

En el caso de la Comunitat Valenciana, el porcentaje es del 26,8%.

Base imponible: 150.000 euros x 10 x 0,08%= 52.500 euros

Plusvalía Municipal: 52.500 euros x 26.8%= 14.070 euros

🔶 Plusvalía en Madrid

El coeficiente de Plusvalía Municipal en Madrid es de un 29%.

Base imponible: 150.000 euros x 10 x 0,08%= 52.500 euros

Plusvalía Municipal: 52.500 euros x 29%= 15.225 euros

Siempre es recomendable apoyarse en profesionales al vender un piso, pero se convierte en un aspecto casi necesario cuando se trata de ciudades donde los impuestos son tan caros. Por ello, desde Housfy te recomendamos que cuentes con la ayuda de alguna inmobiliaria en Madrid, Barcelona y Valencia.

Exenciones de pago

A pesar de ser un impuesto obligatorio al vender un piso, es cierto que existen algunos casos donde puedes quedar exento de pagar la Plusvalía, los principales son:

  • Cuando el precio de venta es inferior al de compra, porque el valor del terreno ha disminuido desde su adquisición hasta la venta.
  • Cuando no ha habido un incremento del valor del terreno donde está la propiedad, y se produce así una pérdida de patrimonio.
  • Cuando la compraventa es entre cónyuges o a hijos.
  • En ventas de inmuebles considerados patrimonio histórico-cultural.

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