Ha existido toda la vida, pero ahora coge revuelo. Una forma de inversión inmobiliaria es la de invertir en vivienda para alquiler vacacional, muy común a lo largo de la costa en temporada alta, así como en los municipios de montaña cerca de las estaciones de esquí.
Pero también es la modalidad que está más controlada y cada comunidad autónoma fija sus leyes al respecto, por lo que puede no ser la más indicada para tu caso. Descubre todo sobre el alquiler vacacional en este artículo.
¿Qué se considera alquiler vacacional?
Las dudas afloran al comparar el alquiler vacacional y el alquiler temporal, dos modalidades del alquiler distintas que se rigen por regulaciones diferentes. Las principales características radican en la duración, el uso y la ley que se les aplica:
- Duración. El alquiler vacacional suele suceder por noches o semanas y su duración no supera los 31 días; el alquiler temporal, pues, va desde los 32 días hasta los 11 meses. Más allá del año, se considera alquiler de vivienda permanente, con sus respectivas prórrogas obligatorias.
- Uso. El alquiler vacacional está destinado a estancias turísticas, mientras que el temporal satisface una necesidad de vivir provisionalmente en un lugar (por ejemplo, por estudios o trabajo).
- Legislación. La Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce el alquiler temporal, aunque deja al libre pacto muchos de los puntos a negociar entre propietario e inquilino. Por su parte, el alquiler vacacional debe responder a las leyes turísticas de cada comunidad autónoma, que de normal suelen ser más estrictas con esta práctica.
- Condiciones fiscales. Ni uno ni otro gozan de beneficios fiscales en cuanto al cálculo del IRPF. Si además utilizas aplicaciones como Airbnb, los datos fiscales se enviarán directamente a Hacienda con total transparencia.
El alquiler vacacional está bajo escrutinio en aquellas regiones donde más se lleva a cabo, pues un descontrol de esta actividad implicaría un desajuste en el mercado del alquiler en la zona.
Es posible, pues, que debas pedir un permiso o licencia turística al ayuntamiento de tu municipio, como ocurre en Catalunya o en la Comunitat Valenciana. En las Baleares, por su parte, solo se puede llevar a cabo en algunos municipios donde el alquiler vacacional está permitido, según la zonificación del Consell de Mallorca.
Invertir en vivienda: ¿alquiler temporal o vacacional?
Entonces, te preguntarás, ¿cuál vale más la pena: el alquiler temporal o el vacacional? Para averiguarlo, deberás sopesar los diversos factores que condicionan una inversión de este calibre.
- Estima los ingresos anuales y los posibles gastos. ¿Con qué modalidad crees que ganarás más? Es posible que, al final del año, acabes ingresando lo mismo con un alquiler vacacional solo para la temporada que con un arrendamiento de vivienda habitual todos los meses.
- Mide tu tiempo. El alquiler vacacional suele ofrecer más ingresos, pero implica una mayor dedicación por parte del propietario. ¿Te compensa? También puedes considerar contactar con una empresa de gestión del alquiler temporal que lo haga por ti, mientras tú dedicas tu tiempo a otras cosas.
- ¿Es viable en tu zona? Hay zonas en las que la temporada alta no se alarga mucho tiempo. El tiempo que el inmueble está vacío también tributa a Hacienda, por lo que quizá deberás plantearte si vale más la pena optar por un alquiler a larga estancia o bien combinar el alquiler vacacional en verano y alquiler temporal los demás meses del año.
Si está en tus planes comprar una vivienda para invertir en alquiler vacacional, te recomendamos nuestro artículo sobre pedir una hipoteca para hacer inversiones.
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¿Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler vacacional?
La rentabilidad del alquiler es un indicador muy usado por los inversores para saber si una inversión sale a cuenta o no. En el caso del alquiler vacacional, la cosa no cambia mucho: debes calcular los ingresos anuales netos y dividirlos por el valor de la inversión o el capital invertido, como muestra la siguiente fórmula:
Aunque los ingresos sean tan solo por unos meses, calcular la rentabilidad en base a un año natural te ayudará a compararlo con otras formas de inversión inmobiliaria a más largo plazo. Los últimos datos de idealista sitúan la rentabilidad de la vivienda en España en 7,1 % de media durante el primer trimestre de 2023.
Para ponértelo fácil, te recomendamos calcular la rentabilidad de tu alquiler vacacional con nuestra herramienta online, muy intuitiva.
¿Dónde invertir en alquiler vacacional?
No todos los lugares sirven para invertir en alquileres vacacionales. Hace falta conocer el mercado en la zona para asegurarse de que el trabajo merece la pena o, si lo deseas, puedes contactar con un asesor patrimonial de Housfy Inversiones para que te aconseje y te ayude a maximizar tus beneficios.
Las mejores zonas de España para alquilar en vacaciones
Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), Alicante es la provincia con un mayor número de viviendas turísticas, con 34.061 a agosto de 2022. Lo siguen Málaga (35.060), Baleares (27.038), Las Palmas (22.209), Girona (20.298), Santa Cruz de Tenerife (18.726), Madrid (15.763) y Barcelona (14.807).
El porcentaje de pisos turísticos sobre el total de viviendas es el más alto en las Baleares (4,61 %) y en Canarias (3,93 %), donde el turismo configura el principal modelo económico. Es superior al 1 % en Cantabria (1,75 %), la Comunitat Valenciana (1,64 %), Andalucía (1,61 %) y Catalunya (1,28 %). En Madrid, el porcentaje es de tan solo 0,54 %.
Ver dónde hay más alquileres turísticos ayuda a comprender qué ayuntamientos son más laxos con este tipo de negocio.
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