Vender piso conlleva una serie de impuestos que conviene conocer antes de cerrar la operación. Uno de los más relevantes (y menos entendidos) es la plusvalía municipal. Y el tema se complica cuando no se vende un solo inmueble, sino varios: por ejemplo, un piso y un garaje.
En estos casos, muchos propietarios se preguntan: “Si pago plusvalía municipal por cada bien, ¿puedo compensarlas entre sí?”. La respuesta es clara, aunque no siempre es la más lógica desde el punto de vista del contribuyente. Vamos a verlo.
¿Qué es la plusvalía municipal y cuándo se paga al vender piso?
La plusvalía municipal (oficialmente llamada Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) es un impuesto local que se aplica cuando se transmite un inmueble urbano, ya sea por venta, donación o herencia.
Al vender un piso, el Ayuntamiento analiza si el valor del terreno (no del edificio) ha aumentado desde que lo compraste. Si hay ganancia, se aplica el impuesto.
¿Qué pasa si vendo un piso y un garaje al mismo tiempo?
Aunque la operación se firme en un mismo contrato de compraventa, cada inmueble tributa por separado. Es decir:
— El piso genera su propia plusvalía municipal.
— El garaje genera otra distinta e independiente.
Y aquí es donde surge la duda: ¿No puedo compensar una plusvalía con la otra? ¿No sería más justo pagar solo por el resultado global?
No, no se pueden compensar. La normativa obliga a liquidar el impuesto por cada finca urbana de forma individual. No se permite presentar una única declaración conjunta ni calcular la plusvalía del conjunto total.
¿Por qué no se permite compensar las plusvalías municipales?
Cada inmueble tiene su propio valor catastral del suelo, su periodo de tenencia independiente y su evolución de valor. Los Ayuntamientos calculan la plusvalía de forma automática y separada para cada uno, y no contemplan compensaciones cruzadas entre bienes diferentes, aunque se vendan juntos.
¿Qué implicaciones tiene al vender piso y garaje?
Si al vender un piso el valor del suelo ha subido respecto a cuando lo compraste, pagarás plusvalía. Si vendes un garaje y también ha subido su valor, pagarás otra plusvalía. No podrás sumar ni restar las cifras: cada impuesto se paga de forma autónoma.
En la práctica, esto puede generar una sensación de “impuesto doble” para una sola operación, pero desde el punto de vista fiscal, se trata de dos transmisiones distintas aunque se firmen a la vez.
¿Qué puedes hacer para pagar menos?
Aunque no se puedan compensar plusvalías municipales entre inmuebles, existen formas legales de reducir lo que pagas. Lo primero que debes saber es que este impuesto se calcula únicamente sobre el valor del suelo, no sobre el total del inmueble. Por eso, conviene revisar bien los datos catastrales antes de presentar la autoliquidación.
Además, desde la última reforma normativa, puedes elegir entre dos métodos de cálculo: el sistema objetivo o el sistema real. Dependiendo del caso, uno u otro puede beneficiarte más, así que conviene comparar antes de decidir.
Por último, aunque no siempre se aplican, algunos ayuntamientos ofrecen bonificaciones si se cumplen ciertos requisitos, como que el piso haya sido tu vivienda habitual. Consulta si puedes acogerte a alguna de estas reducciones antes de pagar.
Vender piso y garaje implica pagar plusvalía por separado
Vender un piso junto con su garaje no significa que el Ayuntamiento lo vea como una sola operación. Para ello, nunca está de más saber cuánto vas a pagar de plusvalía por cada bien que poseas. Para ello, puedes acceder a nuestra calculadora de plusvalía municipal y tener una aproximación de cuánto pagarás en 2 minutos.
Si todavía no has vendido tu inmueble y piensas hacerlo, no dudes en contactar con nuestros expertos inmobiliarios, que te asistirán desde la preparación y publicación del anuncio, hasta los trámites posteriores a la venta, como la plusvalía municipal!
