¿Se ve afectada la inversión inmobiliaria por la Ley de Vivienda?

La aprobación de la nueva Ley de Vivienda no ha dejado de generar incertidumbre entre quienes se dedican a invertir en vivienda. A continuación repasamos las medidas de la ley que más interesan al inversor para ver en qué medida se ve afectada la inversión inmobiliaria por la Ley de Vivienda. 

Afectación de las zonas tensionadas definidas por Ley de Vivienda 

Con el concepto de las zonas tensionadas, la nueva Ley de Vivienda pretende contrarrestar el problema del acceso a la vivienda. Estas son las dos características que las definen, aunque una sola bastaría para considerarla una zona como tensionada: 

• La carga media de la hipoteca o el alquiler ha de superar el 30 % de los ingresos medios de los hogares. 
• El precio de compra o del alquiler debe haber aumentado, en los últimos cinco años, 3 puntos por encima del IPC.

Veamos, ahora, algunas de las posibles regulaciones que se podrían aplicar a las zonas tensionadas: 

• Creación de una prórroga obligatoria extraordinaria. La validez será anual y podrá extenderse hasta tres años.
• Limitación de los aumentos de precio en los nuevos contratos:
  • Los pequeños propietarios, si realizan mejoras energéticas, podrán incrementar la renta hasta un 10 %. 
  • En 2023, los aumentos de los grandes tenedores no podrán sobrepasar el 2 % del índice de contención de precios, y en 2024, el 3 %.
• El propietario no podrá cargarle al inquilino nuevos gastos o cuotas que no figurasen en el contrato anterior. 

Como ves, se trata de medidas claramente intervencionistas. Sin embargo, debes tener en cuenta que la aplicación del concepto de zonas tensionadas es una competencia autonómica, y que el Partido Popular ha declarado su intención de no aplicarlo. La mitad del país, por lo tanto, podría no sentir sus efectos. 

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Cómo afecta la redefinición de los grandes tenedores a la inversión inmobiliaria

Con la nueva Ley de Vivienda, los grandes tenedores pasan a ser: 

• Personas físicas o jurídicas que posean diez o más inmuebles. 
• En zonas tensionadas, propietarios de cinco o más inmuebles. 

Así, el gran tenedor es el más afectado por las zonas tensionadas, ya que las limitaciones de precio que se le imponen son mayores. Además, en esas zonas la definición se amplía, y con ella, sus consecuencias. 

Pese a todo, como ocurría con la aplicación del concepto de zonas tensionadas, las comunidades decidirán si aplican la redefinición de gran tenedor. De nuevo, sus efectos podrían ser limitados. 

Consecuencias de los límites al alquiler para la inversión inmobiliaria

Sobre las consecuencias de los límites al alquiler se puede hablar con cierto fundamento. La medida no es una novedad de la Ley de Vivienda, ya que se viene aplicando desde el año pasado. Ya ha transcurrido el tiempo suficiente, por lo tanto, para tener algunos datos. 

Según un informe publicado por el Banco de España, tras más de nueve meses de límites, la rentabilidad bruta del alquiler en 2022 siguió siendo buena, del 3,5 %. Es decir, solo un 0,2 % menos que en 2020 y 2021. Esta pequeña bajada, además, se sitúa en un contexto regular de caídas desde que en 2014 se alcanzara el máximo nivel de rentabilidad, un 4,6 %. 

Aún es pronto para sacar conclusiones, pero los precedentes parecen indicar que las limitaciones no afectan tanto a la rentabilidad del alquiler como podía pensarse. En cualquier caso, antes de cualquier inversión te recomendamos utilizar una calculadora de rentabilidad del alquiler. 

Cómo se ve afectada la inversión inmobiliaria por el recargo del IBI en las viviendas vacías

Otra de las medidas de la nueva Ley de Vivienda que afecta a los inversores es el recargo del IBI en las viviendas vacías. En concreto, el recargo sería de hasta el 150 %. ¿En todos los municipios? En este caso, la competencia es de los ayuntamientos. Una vez más, la medida perjudicial para la inversión no afectará a buena parte del territorio nacional. 

Incentivos fiscales de la Ley de Vivienda para la inversión inmobiliaria

Para que los propietarios se decidan a alquilar una vivienda, la nueva Ley trae incentivos fiscales. Como inversor, tal vez puedas beneficiarte de algunos de ellos. Recordémoslos: 

• Quienes alquilen en una zona tensionada y rebajen la renta un 5 % obtendrán una bonificación de hasta el 90 % en el IRPF. 
• La bonificación será del 70 % cuando el inquilino alquile por primera vez, tenga entre 18 y 35 años y la vivienda se encuentre en una zona tensionada. 
• El descuento será de un 60 % cuando la vivienda se haya rehabilitado en los últimos 2 años. 
• Para el resto del alquileres, la bonificación fiscal será del 50 %. 

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En resumen: sí, se ve afectada la inversión inmobiliaria por la Ley de Vivienda, pero al ser mucho de sus aspectos competencia de comunidades y ayuntamientos, sus efectos se dejarán notar bastante menos de lo que cabría esperarse.

Pese a todo, nuestro equipo de Housfy Inversión trabaja para que las operaciones de nuestros clientes sean rentables aunque las circunstancias no sean las más favorables. Housfy es la plataforma integral de servicios inmobiliarios, y Housfy Inversión te lo demuestra: 

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