En mi anterior post os explicaba que la TAE no refleja el gasto que una persona asumirá por contratar una hipoteca, sino la ganancia que la entidad financiera obtendrá gracias a dicho contrato. Y la diferencia entre ambos (beneficio/coste) es muy grande … por una razón: la constante movilidad del dinero del inversor (el banco). Hoy os propongo reiniciar la explicación y enfocarla desde el punto de vista opuesto: “el dinero que no se mueve, pierde valor”. Esto significa que, si guardas en un cajón un billete de 50€, cuando lo saques dentro de un año podrás comprar menos cosas que hoy a causa de la depreciación del dinero.
Ejemplos de cómo calcula el banco la depreciación del dinero
El ejemplo consiste en un préstamo de 10.000€ a 1 año con un tipo de interés del 4.800% y una TAE del 4,907%. Dicha contratación suponía un coste final de 261,90€.
¿Cuánto calcula el banco que será la depreciación del dinero cada año? Respuesta: un 4,800% al año = 0,40% al mes.
Esta tabla muestra los diferentes porcentages de TAE que se explican en cada ejemplo y el desglose de sus cuotas. (Sambla)
EJEMPLO 1 (ejemplo inicial)
La cuota del préstamo es 855,16€. El banco estima que la depreciación del dinero es de 4.80% (0.40% mensual). Esto implica que, esos 855,16€: el 1º mes valen un 0,40% menos respecto al día en el que se abona el préstamo (851,75€); en el 2º mes valen un 0,40% menos respecto al mes anterior (848,36€) … y así sucesivamente hasta el fin. Comprobamos que la suma de todas esas cuotas mensuales “desvalorizadas” dan un resultado de 10.000€ (valor de la inversión en el momento 0).
En matemáticas financieras: a estos 10.000€ se les conoce como el Valor Actual de una Renta Pospagable de 855,16€ al 4,80%.
EJEMPLO 2 (ejemplo inicial, pero con comisión de apertura 5%)
Imaginemos que el banco nos ofrece idénticas condiciones que las anteriores, pero nos cobra un 5% de comisión de apertura al contratar el préstamo (mes 0). ¿Sigue estimando que la depreciación del dinero es de un 4,80% anual (0,40% mensual)? Respuesta: No.
La introducción de ese gasto añadido de 500€ iniciales, modifica la expectativa de depreciación a un 14,4876%.
Dicho de otro modo: el banco obtiene la misma TAE haciendo un préstamo al 4,80% con apertura del 5% que un préstamo al 14,4876% sin gastos (ambos tienen TAE 15,4894%). ¿Y el coste final es el mismo? Respuesta: No (el 2º caso es 40,10€ más caro).
EJEMPLO 3 (ejemplo inicial, pero con seguro de 500€)
¿Y qué ocurriría si, en lugar de pagar una comisión de apertura del 5%, el banco me exige contratar un seguro de 500€?Ocurriría que el coste para nosotros es idéntico al del ejemplo 2 (761,90€). Sin embargo, la TAE sería 4,9070% (igual que el ejemplo 1).
¿Y eso por qué? Pues porque la TAE es un indicador de rentabilidad que sólo computa la ganancia obtenida de forma directa por la propia inversión (el préstamo), y no contempla en su cálculo los ingresos adicionales (por vinculaciones) que obtiene el “inversor” por cuenta de un tercero (en este caso, una compañía de seguros).
En resumen: La elección de un préstamo hipotecario es una decisión que se antoja complicada para cualquier persona y decidir en base a la TAE puede llevarnos a cometer un grave error. Así que el objetivo que debemos marcarnos, desde ya mismo, es conseguir aquella financiación que nos ocasione el menor coste posible teniendo en cuenta todos los factores.
