Hablar de hipotecas suele suscitar muchas dudas. En este post profundizaremos sobre qué es la TAE. La TAE (Tasa Anual Equivalente o Tanto Anual Efectivo) es un indicador económico de inmensa complejidad. Es utilizado habitualmente para comparar el coste entre las distintas ofertas de préstamos hipotecarios que se nos presentan cuando estamos buscando financiar la compra de una vivienda.

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Sin embargo, este coeficiente, aunque pueda resultar orientativo, no refleja de forma fiel el desembolso real que el cliente tendrá que pagar para hacer frente a la deuda que contrata. Entender qué es la TAE requiere conocer su verdadera esencia: el dinero se mueve constantemente, no queda quieto en ningún momento, en busca de obtener el máximo rendimiento a cada minuto que pasa y de cada céntimo de que se dispone.

Voy a explicaros qué es la TAE a través de un sencillo ejemplo: un préstamo de 10.000€ a 1 año con un tipo de interés del 4,800% y una TAE del 4,907% que está exento del cobro de comisiones y vinculaciones asociadas. En el ejemplo escojo a conciencia una duración de 12 meses para no complicar el análisis, y para poder ofrecer visualmente de dónde se obtiene el cálculo de la TAE sin enzarzarnos en complicadas fórmulas matemáticas.

¿Qué intereses genera una deuda?

qué es la TAE

Nota: Si realizamos el cálculo a mano y comparamos el resultado con el cálculo en Excel existirán unos céntimos de diferencia, ya que Excel hace el cálculo con cifras inferiores al céntimo de euro.

El 99% de préstamos que se comercializan hoy en día utiliza el sistema francés: el préstamo está calculado para que el cliente pague cada mes la misma cuota. En nuestro ejemplo, la cuota mensual es de: 855,16€

El TIN (tipo de interés nominal) es del 4,80% anual (TAE 4,907%). Pero la cuota se paga cada mes, así que necesitamos calcular los intereses mensuales cogiendo el TIN anual y dividiéndolo entre los 12 meses: 4,80 / 12 = 0,40% (TIN mensual).

Los intereses generados corresponden al 0,40% de la deuda: en el primer mes la deuda es de 10.000€, con lo que se devengan 40€ de intereses. En meses sucesivos, los intereses a pagar están en función del capital pendiente de pago de cada momento.

Finalmente, tras realizar todos los cálculos, comprobamos que por 10.000€ que solicitamos inicialmente sólo nos toca pagar 261,90€ (el 2,619% anual respecto al capital inicial que nos prestó el banco). Entonces, ¿para que sirve conocer qué es la TAE ?

¿Qué relación tiene con nuestro gasto real?

Lo vemos en la siguiente tabla.

qué es la TAE

Como explicaba al principio del artículo, entender qué es la TAE requiere conocer su verdadera esencia: el dinero se mueve constantemente, el dinero no descansa.

En el momento en que pagamos la 1ª cuota (855,16€), el banco aprovecha ese dinero que vuelve a tener disponible para colocar nuevamente otro préstamo de 855,16€ al 4,80% nominal a 11 meses (tiempo que falta hasta que termine nuestro préstamo). Cuando se satisface la 2ª cuota (otros 855,16€ más) y la 1ª del nuevo préstamo (79,63€), nace un tercer préstamo de 934,79€ a 10 meses. Y así sucesivamente.

Al final del proceso, nosotros hemos tenido un coste de 261,90 €, pero el banco ha logrado cobrar 490,70€ de intereses en todo el proceso (la suma de costes que cada individuo paga por su préstamo durante nuestros 12 meses). He aquí la TAE: 4,907%.

Entonces, ¿qué refleja la TAE?

En resumen: la TAE no está reflejando el coste anualizado del préstamo que contrata el deudor, sino que está plasmando la rentabilidad que obtiene el acreedor por su inversión de capital sobre nuestro préstamo. Este rendimiento obtenido no procede de un solo deudor sino de 12 deudores totales que participan en el proceso.

Si estás buscando financiación para comprar una casa, es importante que tengas en cuenta todos estos aspectos y que cuentes con la ayuda de asesores financieros para conseguir la mejor hipoteca para tu perfil. Nuestros brókeres de Housfy Hipotecas estarán encantados de ayudarte y asesorarte durante todo el proceso.

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